50년 만기 주담대, 청년과 신혼부부 대상으로 시행
정부에서 50년 만기 주담대에 대한 검토에 들어갔으며 내년에 시행을 앞두고 있다고 합니다. 주담대 상환기간이 50년이라니 살아생전에 대출을 다 갚을 수 있을까 하는 생각부터 들었습니다. 그러나 대출규제를 한꺼번에 해제하기는 정부도 부담이 많이 되기에 궁여지책이 아니었을까 합니다. 대출의 상환기간을 길게 잡으면 매월 차주가 부담하는 원리금이 줄어들기 때문에 대출을 더 받을 수 있는 장점은 있을 것으로 보입니다.
DSR(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율)
대출자(차입자)의 총 금융부채 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율입니다. 가계가 연소득 중 주택담보대출과 기타 대출(신용대출 등)의 원금과 이자를 갚는데 얼마를 쓰는지 보여줍니다.
시중은행과 보험회사에서 밥은 주택담보대출, 신용대출을 비롯해 마이너스통장, 자동차 할부, 신용카드 미결제까지 포함한 모든 금융회사 빚을 합해 이를 기준으로 소득 대비 원리금 상환 부담을 산출합니다. 총부채상환비율(DTI, Debt to Incom)을 적용해 심사할 때보다 대출 규모가 일반적으로 줄어듭니다. '총체적상환능력비율'이라고도 합니다.
자료출처 : 네이버 한경 경제용어 사전
현재 보금자리론과 적격 대출의 상환 만기는 각 10년, 15년, 30년, 40년입니다. 만기 40년 상품의 경우에는 청년과 신혼부부만을 대상으로 하고 있는데요. 내년 정부에서 출시 예정인 50년 만기 주담대의 경우에도 청년과 신혼부부에 한해서 출시될 것이라고 합니다. 현재 보금자리론 대상 주택 가격이 6억 이하인데 이것을 9억 이하로 확대하는 방안도 고려중이라고 하네요. 아파트 가격이 얼마나 뜨거운지 알 수 있는 대목입니다. 9억이라니...
정부가 이러한 정책을 추진하는 이유 중 하나는 DSR(총부채원리금상환비율)에 대해 손대지 않으면서 대출금액을 더 많이 받을 수 있도록 하기 위함입니다. 이번에 정부는 주택담보대출비율(LTV) 상한은 최대 80%로 완화하면서도 DSR은 그대로 유지하기로 했습니다. 시장의 실망은 크지만 규제를 한꺼번에 해제하면 가계의 재정 건전성을 해칠 수 있기 때문이죠. 이에 따라 차주는 소득 대비 원리금 상환금액의 비율을 1년간 40%(2 금융권은 50%)를 넘을 수 없습니다.
금융권에서는 정부의 이러한 움직임에 대해 정부가 현재 대출 규제 중 하나인 DSR(총부채원리금상환비율) 규제를 지속하면서 청년과 신혼부부에게는 대출 상환기간을 50년으로 연장해서 대출한도를 확대하는 방안을 고려하는 것이라고 평가하고 있습니다.
당연히 대출상환기간이 길어지면 차주(돈을 빌리는 사람) 입장에서는 대출상환기간 만기까지 납입하는 이자의 총금액은 당연히 많아지게 되겠죠. 그러나 은행은 높은 금리와 경기 탓에 대출이 줄어들어 울상이었는데 이번 조치로 숨통을 틜 수 있을 것으로 보입니다.
가만히 생각해보니 앞뒤가 좀 맞지 않는 것이 가계부채관리를 위해 DSR을 도입했는데 이번의 50년 만기 주담대 조치로 대출 한도가 늘어난다는 것은 결국 차주의 부채총량이 증가한다는 의미가 되니까요. 그동안 가계의 부채 건전성을 관리하겠다던 정부의 정책기조에서 다시 대출을 늘리는 방향으로 정책을 펼치는 모양새가 앞뒤가 맞지 않아 보입니다.
이번 정책을 청년들과 신혼부부들은 잘 따져봐야 합니다. 단순히 총 부담하는 이자가 늘어나는 문제는 아주 부가적인 문제입니다. 예를 들어 30세에 9억짜리 아파트를 50년 만기 주담대 5억을 포함하여 매수할 경우, 이때까지는 전국의 아파트 가격이 지속 상승했으므로 대출상환기간 동안 다른 곳에 투자하지 않고 아파트 가격 상승이 투자(재테크)의 결과물이라는 공식이 성립했습니다. 그런데 만약 아파트 가격이 오르지 않거나 운 없게도 떨어진다면 어떤 일이 벌어질까요. 50년 동안의 투자의 기회를 날려버리게 됩니다.
50년 만기 주담대의 경우 5억 대출 시(대출이자 4%) 첫 달의 원리금 상환금액 계산
원금 상환액 : 500,000,000/(12*50) = 833,333원
이자 상환액 : 500,000,000*0.04/12 = 1,666,666원
첫달 원리금 상환액 : 2,499,999원
첫달 상환하는 원리금이 2,500,000원입니다. 청년, 신혼부부가 부담하기에 적은 금액은 아니네요. 이런 규모의 원리금 상환을 매월 하면서 다른 투자를 할 수 있을까 하는 생각이 듭니다. 보통 투자를 위한 '시드머니'는 그냥 다른 세상 얘기가 될 것으로 보입니다.
정부의 정책을 욕하는 것은 아니구요. 실수요자를 위한 정책임에는 동의하구요. 다만 정부의 정책이 청년, 신혼부부 본인들에게 맞지 않을 수도 있다는 이야기를 하고 싶습니다.
올바른 비유인지 모르겠지만 중세시대의 농노나 무엇이 다를까 하는 생각이 들었습니다. 지주가 은행으로 바뀐 것 외에 무엇이 다를까요. 손톱이 빠지도록 일해서 수확의 반 이상을 지주에게 상환해야 하고 나면 그저 먹고사는 것에 만족할 수밖에 없습니다. 미래에 대한 기약도 할 수 없겠죠.
즉, 만약 매수한 아파트 가격이 오르지 않는다면 청년이나 신혼부부가 5억의 주담대 원리금을 50년 동안 뼈 빠지게 상환을 해야 하고, 그 기간 동안 투자를 못하고 그냥 아파트만 등에 지고 늙어가는 꼴이 됩니다. 정말 무서운 얘기인데요. 청년과 신혼부부의 현명한 선택을 바래봅니다.
청년들과 신호부부들에게 일생에서 가장 큰 투자인 만큼 현명한 결정을 하리라 믿어봅니다.
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