토지를 재테크 수단으로 삼는 투자자는 이미 자본가의 반열에 올라 있을 가능성이 높습니다. 이런 경우 그 자본가 주위에 부동산 전문가 지인이 항상 있게 마련이죠. 왜냐하면 이미 자본가는 어떤 전문가를 주위에 두어야 자본가가 될 수 있는 가능성이 크다는 것을 경험적으로 알고 있는 사람이기 때문이죠.
오늘은 토지 매수 전 현장답사 시에 현장 확인사항 및 사전 준비사항에 대해 살펴볼까 합니다.
토지 전문가와 동행
토지 전문가와 동행하는 이유는 먼길 이동해서 토지를 보고 왔는데 갔다 오고 나서 '무엇을 봤더라'하고 생각이 든다면 시간만 낭비한 꼴이 되고 맙니다. 이런 경우를 미연에 방지하려면 토지 전문가와 동행해서 무엇을 확인해야 하는지 정확히 알고 오는 것이 중요합니다.
물론 토지 전문가와 동행하지 않고 토지가 위치한 지역의 부동산 중개사에게 설명을 들을 수도 있겠지만 토지 매도자의 입장에 치우친 설명을 들을 가능성이 큽니다. 그래서 토지 전문가와 동행하는 것이 좋습니다.
그러면 준비물을 살펴볼까요?
- 나침반(핸드폰 사용가능)
- GPS(핸드폰 사용가능)
- 지적도(인터넷 출력)
- 5만분의 1 지도(탭이 있다면 ok)
- 메모지와 연필
- 모자, 등산화, 간편한 복장(No 구두, No 정장)
가격정보 사전조사(밸류맵 등 인터넷 이용)
- 가격
토지는 거래가 활발하지 않기 때문에 토지를 전문으로 하는 중개사는 토지 가격을 매도자가 원하는 가격보다 높은 가격으로 거래를 시도해서 그 차액을 중개사의 몫으로 하는 관례가 시골에는 아직 많습니다. 계약 자유의 원칙에 따르면 문제가 될 것이 없어 보이지만 이런 경우는 법에서는 금지하고 있습니다.
시장 적정가격보다 높은 가격을 지불해야 한다면 매수자의 입장에서 억울해할 일입니다. 그래서 방문 지역의 토지 실거래가 등을 확인해서 시장 적정 가격을 확인하고 방문하는 것이 좋습니다.
- 건축가능성
토지의 현장답사전 방문 토지가 매수자의 목적대로 사용이 가능한 토지인지 사전 확인이 중요합니다. 건축을 계획 중이라면 건축이 가능한 토지인지 맹지 여부, 도로 폭, 토지 경사도, 배수로, 전기시설, 지자체의 토지이용계획 토지이음 웹페이지(http://www.eum.go.kr/web/am/amMain.jsp) 등을 확인해야 합니다.
가능하면 겨울 또는 봄에 방문
토지를 현장답사하러 겨울 또는 봄에 가는 가장 큰 이유는 여름과 가을에는 풀 때문에 토지의 경계, 토질, 분묘의 존재 등을 정확히 식별하기 힘들기 때문입니다. 어떠한 매도자는 키 큰 수풀로 인해 매수자가 보지 못했으면 하는 요소들을 감출 수 있는 좋은 방편이 되겠습니다.
혐오시설이나 기피시설
혐오시설에 보통 고압선이나 철탑을 간과하는 경우가 있습니다. 근거가 있는 건지 모르겠지만 고압선의 경우 각종 암과 건강질환을 유발한다는 말이 있습니다. 그래서 고압선 인근 주민에게는 고압선 설치 시에 법에 따른 보상을 합니다. 건강의 유해성과 시각적인 기피시설에 대한 보상입니다. 고압선이 설치된 후에 토지를 매수하는 경우에는 그에 따른 토지의 가격하락이 있었다는 것을 고려해서 매수해야겠습니다.
가축 축사의 경우는 정말 문제가 심각한데요. 저는 겨울에 토지 현장답사를 갔다가 축사의 악취를 간과해서 낭패를 본 경험이 있는데요. 축사 악취는 겨울에는 상대적으로 약하다는 것을 사전에 인지해야 하고 정밀지도나 현지의 주민을 통해 반드시 확인해야 합니다.
가건물이나 버려진 컨테이너
토지를 현장답사하다보면 계약에도 없고 대장에도 없는 가건물이나 컨테이너가 있는 경우가 있습니다. 계약 전에 확인하고 계약 시에 가건물이나 컨테이너를 치우는 조건으로 계약을 한다면 문제가 없지만 현장 확인없이 계약을 한 후 가건물이나 컨테이너가 발견되면 분쟁의 소지가 됩니다.
특히 가건물이나 컨테이너가 토지의 주인이 아닌 제삼자가 설치한 경우에는 더욱 문제가 복잡해집니다. 반드시 계약 시 계약서에 가건물이나 컨테이너의 철거를 매도인의 책임으로 하는 특약을 포함해야 합니다. 즉, 토지상의 가건물이나 컨테이너는 매도인의 책임으로 잔금일까지 철거하며 만약 철거하지 않는 경우 본 계약은 무효가 된다는 특약을 포함한다면 문제가 없을 것으로 보입니다.
간혹 법정지상권이 성립된 건축물이 있을 수 있습니다. 토지 매수자로서 법정지상권은 매우 골치 아픈 권리입니다. 법정지상권은 건물을 건축할 당시에는 건물 주인과 토지 주인이 동일인이었다가 경매라든지 기타 이유의 거래과정에서 토지와 건물의 주인이 달라진 경우를 말합니다. 토지의 현장답사 시 법정지상권이 성립된 건물이 있는지도 확인해야 합니다.
묘지(분묘)의 식별
토지에 묘지가 있는 경우 매도자에게 이장을 요구하고 계약서에 특약으로 포함해야 합니다. 말로만 이장 처리한다고 했다가 나중에 분묘기지권이 있는 분묘라 이장이 불가능하다고 버티는 매도자가 간혹 있습니다. 계약서에 특약으로 포함해야합니다.
농작물이나 나무가 있는 토지
토지에 농작물이나 나무가 존재한다면 어떻게 처리할 것인지도 확인해야 합니다. 농작물을 수확할 때까지 매수자가 기다린다든지 또는 매도인이 매도인의 책임으로 잔금일까지 농작물을 제거한다든지 계약서 특약에 반드시 포함해야 합니다. 나무의 경우도 매도자가 잔금일까지 제거한다든지 매수자가 인수한다든지 계약 시 특약에 별도의 언급이 없으면 잔금 후 매수자의 일방적인 농작물 제거의 경우는 매수자가 손해배상을 해야 하는 문제가 발생할 수도 있습니다.
오늘은 토지 매수를 위한 현장답사 시 확인해야하는 내용으로 포스팅을 했습니다. 토지 투자는 어려운 투자에 속하는 영역입니다. 투자자로서 돌다리도 두들기며 건너는 자세가 필요해 보입니다. 토지 투자시 참고했으면 좋겠습니다.
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