인플레이션, 글로벌 공급 침체까지 겹쳐 경기 침체에 대한 걱정이 많은 요즈음입니다. 경기침체기에 접어들면 경매나 공매 물건이 많아지고 감정가 대비 낙찰되는 금액인 낙찰가율도 따라서 떨어지게 됩니다. 다시 경매와 공매의 시절이 돌아오는 것은 아닌지 모르겠네요. 저도 다시 경매와 공매 지식을 재확인해야겠습니다. 그래서 오늘은 경매와 공매 부동산에 대한 현장조사 방법에 대해서 포스팅해볼까 합니다.
낙찰가율
낙찰가율(매각가율)은 감정가 대비 낙찰된 금액의 비율이다. 낙찰가율이 높을수록 경매 물건에 대한 평가치가 높다는 뜻이다.
자료출처 : 네이버 매일경제용어사전
첫째로, 부동산 공부, 감정평가서를 확인하고 경매, 공매 부동산 현장과 일치하는지 확인해야 합니다.
부동산 공부(등기사항증명서, 토지대장, 임야대장, 지적도, 임야도, 건축물대장(일반), 집합건축물대장, 토지이용계획확인서)를 발급, 확인하고 경매, 공매 부동산이 위치한 현장을 방문하여 부동산 공부와 현황이 일치하는지 꼼꼼하게 확인해야 합니다. 이상한 점이 발견되면 지자체 담당자에게 문의해야 합니다.
그리고 법원에서 실시한 감정평가서의 결과를 확인하고 현장의 상황이 감정평가서와 일치하는지 상이한 점은 무엇인지 확인도 반드시 해야 합니다. 감정평가를 실시한 시점과 경매, 공매 진행일의 시간의 차이가 많이 나서 그사이 무슨 일이 발생할 수도 있기 때문입니다.
둘째로, 부동산 자체에 문제점이 있는지 확인해야 합니다.
부동산이 경매나 공매로 넘어가게 되면 채무자, 즉 해당 부동산의 주인은 경매처리된 부동산에 대한 애착이 없어지는 것이 당연합니다. 그래서 보수라든지 관리에 소홀하게 되고 심지어 낙찰 후 정상적인 사용이 불가능하도록 '보복성 조치'를 해놓고 가는 주인도 있습니다. 낙찰 후에는 낙찰자의 책임으로 보수 및 수리를 해야 하므로 사전에 꼼꼼한 확인이 필요합니다.
셋째로, 입찰 부동산의 전입세대열람을 해야 합니다.
전입세대 열람은 경매, 공매부동산의 세대주의 전입일과 세대원의 전입일자가 기재되어 있습니다. 간혹 세대주보다 먼저 전입한 세대원이 있다면 세대원 중 최초 전입일자를 기준으로 대항력을 취득하게 됩니다. 권리분석 시 말소기준등기와의 날짜 계산에 빈틈이 있으면 안되겠죠?
그리고 해당 부동산에 임차인 전체 현황을 정확히 파악하지 않고 낙찰을 받을 경우 소액임차인의 최우선변제 등 예상하지 못했던 금전적인 일들이 생길 수 있으니 반드시 전입세대가 정확히 얼마나 있는지 확인해야 합니다.
넷째로, 감정평가서를 믿지 말고 현장에서 확인해야 합니다.
경매나 공매를 위한 감정평가서이니 공신력이 있다고 생각할 수 있으나 반드시 그렇지는 않습니다. 감정평가는 시세보다 높게 평가되는 경우가 많습니다. 그리고 감정평가서가 작성된 기준연도도 확인해야 합니다. 경매나 공매가 진행되는 당해연도 평가서가 아니라면 시간이 지남에 따른 감정평가액의 변동이 있을 수 있습니다.
그리고 현장에서도 경매 부동산의 시장 시세를 확인해야 합니다. 이때 많이 이용하는 방법이 해당 지역의 공인중개사 사무소에 방문해서 문의하는 방법이 있습니다. 한 곳보다는 여러 곳을 방문하면 더 합리적인 시세를 파악할 수 있겠죠.
다섯째로, 기피시설이 있는지 확인해야 합니다.
경매 부동산 인근에 기피시설이 있는 경우, 낙찰받고 난 뒤 매매나 임차 시 불리한 위치에 놓이게 될 것입니다. 기피시설로는 하수처리장, 고물상, 공군비행장, 화장터, 쓰레기 소각장, 축사 등이 있습니다. 지도를 사전에 확인하고 방문해야 꼼꼼히 확인이 가능합니다. 지도에 표시되지 않는 경우도 많으므로 현장 인근의 주민에게 문의하는 방법도 반드시 병행해야 합니다.
여째로, 해당 부동산에 밀린 공과금 확인해야 합니다.
주택이든 상가이든 기본적인 공과금인 전기, 수도, 가스, 관리비가 있습니다. 연체된 공과금이 있는지 반드시 확인해야 합니다. 낙찰받으면 인수해야 하기 때문에 금액이 얼마인지 반드시 살펴야겠습니다. 점유자에게 구두로 확인하면 옳은 정보를 얻을 수 없기 때문에 해당 관서나 관리사무소에 직접 확인해야 합니다. 전기, 가스, 수도 공과금은 낙찰 후 소유권 이전이 완료된 등기부등본을 제시하면 소유권이전등기 이전에 발생한 요금은 면제 처리를 해준다고 합니다. 꼭 기억해야겠네요.
기본적으로 경매나 공매 부동산에 대한 현장을 확인하는 방법은 부동산 매매나 임대차를 위한 부동산 확인방법과 크게 다르지 않습니다. 매매나 임대차의 경우 공인중개사가 많은 업무를 대신해 주는 반면 경매나 공매의 경우 법적인 권리분석, 물건에 대한 잠재적 하자 등을 본인이 본인의 책임으로 행해야 한다는 점이 다릅니다.
경기가 하강하고 침체기가 오면 경매나 공매 물건이 많이 나오게 될 것입니다. 그에 따라 낙찰가율도 떨어질 것이구요. 주식이든 부동산이든 가격이 쌀 때 매수해서 비쌀 때 매도하는 것이 가장 기본적인 투자방법이 아닐까 합니다. 모두들 투자에 성공하시길 기원합니다.
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