요즈음 인플레이션이 전 세계를 강타하고 있습니다. 미국은 최근인 2022년 5월 11일에 발표한 소비자물가지수(CPI)가 8.3%에 육박했습니다. 시장의 예측치였던 8.1%보다 다소 높은 수치를 보였습니다. 주식시장도 맥없이 무너졌는데요.
엊그제 코스트코에 장보러 갔다가 고기 가격을 보고 뒤로 넘어가는 줄 알았습니다. 이게 정녕 미국의 고기값이란 말인가하는 생각이 들었습니다. 미국에서 7여 년을 살아본 저로서도 가격이 놀라웠는데요. 미국 사람들이 특히 민감하게 반응하는 물가가 휘발유 가격과 고기 가격인데 말입니다. 정말 인플레이션이 심각한 것으로 보입니다. 아래는 미국 소비자물가지수(CPI) 5년간 발표자료입니다. 그래프만 봐도 인플레이션의 심각성을 금방 알 수 있습니다.
물가상승의 여파는 비단 휘발유값과 고기값에서 그치지는 않았습니다. 건설, 건축 자재가격, 인건비 등의 폭등으로 전국적으로 아파트 공사 중단사태가 벌어지고 있습니다. 건설원가 폭등으로 공사 멈추자 계약을 마친 수분양자들도 당황스럽겠지만 기 계약된 대로 공사를 지속하면 회사의 존폐가 걸린 도급계약을 한 건설사들에게도 안타까운 현실을 맞고 있습니다.
우리나라는 아파트 건설의 경우, '선분양'제도가 일반적이기 때문에 이번 건설, 건축 자재값, 인건비 등의 상승에 따른 문제는 분양가격이 확정된 상황에서 원가상승 요인이 발생한 것입니다. 그에 따라 시행사와 도급계약을 맺은 건설업체 간에 분쟁이 발생할 수밖에 없을 것으로 보입니다. 당연히 건설업계는 실적 악화를 직면하게 될 것으로 예상됩니다.
실제로 얼마 전 서울 둔촌주공아파트 재건축 정비사업 현장에서 시공업체들이 시행주체인 조합 측에 공사비 증액을 요구하고 타협이 이루어지지 않자 공사가 중단되는 사례도 벌어졌습니다. 시공업체의 인플레이션에 따른 원가상승 부담을 이해하지만 계약이 완료된 상태에서 공사비 증액사유가 발생한 이유로 공사를 중단한다는 것은 선뜻 이해되지 않는 부분이 많습니다. 업체의 지체상금이 만만치 않을 텐데 배짱인 건지 아니면 궁여지책인지 지켜볼 뿐입니다. 이 문제는 조합에서의 현명한 대처를 기대해봐야겠네요. 공사가 엎어지면 선분양자들, 시공업체, 국가도 손해는 커지니까요.
건설업계는 건설업체가 비용상승으로 위험해지니까 정부가 나서라는 주장을 하고 있습니다. 업체의 비용부담을 정부가 안고 문제를 해결하라는 주장인데요. 그러면 인플레이션으로 인한 비용증가로 문제가 생기면 비용 증가분을 정부가 부담하는 방식이 전 업계에 적용되어야 하는 것일까요? 경기상승과 동행하지 않는 인플레이션(일명 나쁜 인플레이션)은 어쩌면 기업 구조조정의 좋은 기회이기도 합니다. 정부의 현명한 대처를 기대해 봐야겠네요.
그러면 인플레이션으로 인해 자재값, 인건비 등 모든 비용의 상승으로 업계는 분양가격을 높일 수 밖에는 없을 것입니다. 왜냐하면 업체 입장에서는 손해보고 아파트를 분양할 수는 없으니까요. 향후 아파트 분양가가 높아지면 그에 따라 현재 아파트 소유자들은 아파트 가격의 지속 상승으로 이어지지 않을까 하는 기대를 조금 해보게 되는데요. 과연 그럴까요? 한번 간단히 살펴보겠습니다.
아파트뿐만 아니라 모든 재화의 가격은 공급과 수요의 법칙에 따른다고 경제학 원론 시간에 배우셨을 것입니다. 어쩌면 아파트 가격의 상승과 하락을 예상하는 것 자체가 신의 영역이라는 얘기도 많지만 공인중개사 입장에서 말씀을 드려볼까 합니다.
인플레이션으로 인한 재화의 가격상승은 공급을 위축시키고 수요 또한 위축시킬 것으로 보입니다. 거래량도 줄어들고 가격도 하락하는 것이 일반적인 경제학 상식입니다. 그런데 여기서 서울과 지방의 큰 차이가 있습니다. 그건 바로 수요의 탄력성입니다. 서울은 여전히 새 아파트가 많이 부족하고 새 아파트에 대한 수요가 많습니다. 가격이 계속 오를 것이라고 믿는다면 가격 상승으로 인해 수요가 꺾일 것으로 보이지는 않습니다. 결국 상승할 것입니다. 원론으로 돌아가서 인플레이션은 '자산가격의 상승'이라는 말로 불리는 이유가 여기에 있다고 봅니다.
그러나 서울지역이라도 수요가 꺽이는 지점이 오는지를 잘 살펴야 합니다. 수요가 꺼이는 지점은 아마도 시장금리 급상승, 반값 아파트 대량공급, 아파트 가격 하락세 전환으로 매도 차액의 현저한 감소 등의 요인으로 수요가 꺾이면 하락세로 반전하겠지만 그전까지는 상승세를 이어가지 않을까 합니다.
지방은 조금 이야기가 다릅니다. 지방은 새 아파트에 대한 수요가 서울만큼 받쳐주지를 못합니다. 즉, 업체가 분양가를 높이면 분양에 실패할 것이 자명합니다. 그러면 가격은 내려가게 됩니다. 가격이 내려가면 수요자들은 더 떨어질 것을 예상하고 더 기다리는 심리가 강합니다. 결국 다시 떨어지는 과정을 반복하게 될 것으로 보입니다.
대구지역을 예로 보자면 벌써 아파트 가격이 지역에 따라 2~3억대 이상으로 하락한 지 조금 되었습니다. 즉 대구지역은 인플레이션이 자산가격을 상승시키기 전에 경기침체로 빠졌다는 표현이 더 어울리는 지역인 것 같습니다.
재화, 즉 아파트의 가격결정에 수요와 공급이 가장 중요하고 다른 요인들은 수요와 공급에 영향을 주는 간접적인 요인이라고 분리해서 생각하면 가격의 상승과 하락에 대한 다소 간단히 답을 찾을 수 있지 않을까 합니다. 바라건대 부동산 통계 전문가 또는 한국부동산원 같은 곳에서 아파트 가격을 결정하는 수요와 공급에 영향을 미치는 함수를 개발하고 각 변수별로 가중치를 주어서 아파트 가격을 지역별로 평수별로 예측하는 시스템을 만든다면 좀 더 공신력 있는 지수가 생기지 않을까 하는 기대를 해봅니다. 재무학에서 이런 방식의 모델같은 것을 많이 이용하는데 똑똑한 사람 많은 한국에서 이런 지수가 곧 나오지 않을까 기대해 봅니다.
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