부동산 경매, 공매에서 입찰가 정하는 방법
부동산 경매, 공매에서 입찰가를 정하는 방법을 알아보겠습니다. 당연히 경매, 공매에서 높은 입찰가를 쓰면 낙찰을 받을 수 있지만 시세보다 높은 입찰가로 낙찰을 받으면 그만큼 수익률은 떨어지는 것이 당연합니다.
개인마다 차이가 있겠지만 오늘은 일반적으로 사용되는 경매, 공매에서 입찰가를 정하는 방법에 대해 살펴보겠습니다.
입찰가를 정할 때 역으로 생각해서 낙찰 후에 리모델링 및 수선비와 매도가격을 먼저 정하고 입찰을 보는 것이 좋습니다. 즉, 입찰가를 시세를 기준으로 정하는 것이 아니라 역으로 매도 시에 매도가능 적정금액에 비용과 수익을 합쳐서 입찰가를 정하는 것입니다.
입찰가 = 낙찰 후 시장에서 매도가능 금액 + 경매비용(양도소득세 포함) + 낙찰 후 리모델링 및 수선비 + 요구수익
경매, 공매에 입찰을 하는 경우 장기간 해당 부동산을 보유하려는 목적을 가진 경우는 드물기 때문에 여기서는 단기, 즉 1-2년에 다시 매도해서 차익을 구하는 경우에 적용하여 설명하겠습니다. 단계별로 설명하겠습니다.
첫째로 낙찰 부동산의 시장 적정 시세 파악하기 단계입니다.
경매, 공매에 입찰하려는 부동산이 시장에서의 시세를 파악하는 것은 무엇보다 중요합니다. 간혹 감정평가서의 평가금액을 시장시세라고 보면 되지 않느냐 하시는 분들이 계신데 완전 다릅니다. 시장의 시세는 현장에 익숙한 전문가가 다시 현장을 방문해서 주변시세를 확인하는 것이 중요하고 또한 감정평가서의 작성 연도를 확인해야 합니다. 유찰이 여러 번 진행되면서 감정평가 자체가 이전 연도에 이루어진 경우도 많기 때문에 현재의 적정시세를 반영하지 못하는 경우가 많습니다. 이 단계를 소홀히 하면 시장에서 급매로 나오는 매물보다 비싼 값에 낙찰받는 경우도 간혹 있습니다.
둘째, 예상 낙찰 후 시장에서 매도가격 정하기 단계입니다.
낙찰 후 경우에 따라 리모델링이나 수선 후 시장에 매도할 때의 시장 가격을 산정하는 단계입니다. 물론 시장에서의 적정 가격을 받으면 좋겠지만 경매, 공매 낙찰받으시는 분의 특성상 조기 매도를 원하기 때문에 시장 시세보다 다소 저렴하게 매도가격을 보수적으로 정하는 것이 좋습니다. 쉽게 시장에서 급매로 내놓는 물건이라 생각하고 매도가격을 정하는 것을 추천합니다. 괜히 시세와 같이 매도하려다 매도 시기를 놓쳐 소기의 목표를 달성할 수 없을 수도 있습니다.
셋째, 원하는 수익 금액 정하기 단계입니다.
수익률을 정하고 금액을 역으로 산출하는 경우도 있는데 저는 수익률보다는 구체적으로 금액을 정하는 것을 추천드립니다. 계산하기에도 편하고 숫자가 금방 눈에 들어오기 때문에 일을 진행하는 데에도 편함을 느낄 수 있습니다. 보통 입찰 금액의 10% 정도가 적정 수익금액으로 정하는 것인 일반적입니다. 물론 싸게 낙찰받은 만큼 더 많은 수익을 남길 수 있는 것은 자명한 사실이구요. 이 부분은 낙찰을 어떻게 받았는지에 달려있다고 해도 되겠습니다.
넷째, 양도소득세 계산하는 단계입니다.
양도소득세는 원하는 수익금액에 0.56을 곱하면 양도소득세를 산출할 수 있습니다. 즉, 양도소득세는 원하는 수익의 44%를 세금으로 낸다고 보시면 됩니다.
다섯째, 경매, 공매 입찰금액을 정하는 단계입니다.
단계별로 계산하여 나온 금액을 기준으로 종합하면 최대 입찰가가 정해집니다. 낙찰 시 해당 부동산을 반드시 낙찰받아야 되겠다고 판단이 되시면 수익을 줄여서 낙찰가를 낮추면 되겠습니다. 경매, 공매를 하다 보면 반드시 낙찰받아야 되는 경우의 건도 있습니다. 그럴 때는 너무 계산에 의존하지 마시기 바랍니다.
예를 들면, 감정가 1억 3천만원, 1회 유찰로 -30% 일 경우 최저가는 9,100만원일때 계산을 보겠습니다.
| 구 분 | 금 액 | 비 고 |
| 시장 매도가격 | 1억 2,000만원 | 급매 가격을 기준으로 합니다. |
| 최종 수익금액 | -1,000만원 | 최종 희망 금액입니다. |
| 양도소득세 | -784만원 | - 최종 수익 * 0.56 - 양도소득세 계산 전 수익이 1,784만원일 때 양도소득세 44%인 784만원을 납부하면 최종 최종 수익이 1,000만원이 됩니다. |
| 필요경비 | -600만원 | 매도가격의 약 5% (취득세, 경비, 매도시 중개수수료 등) |
| 최종 입찰가격 | 9,616만원 |
결론적으로 9,616만원에 낙찰을 받으면 1,000만원의 수익이 가능합니다. 위의 계산법이 다소 보수적으로 보일 수는 있으나 어떤 투자이든지 마음 편한 투자만이 장기적으로 '투자판'에서 오래 롱런하는 방법이라고 투자의 구루들은 이야기하고 있습니다.
여기에서는 낙찰 후 1년 이내 매도하는 것을 기준으로 설명드렸는데 양도소득세를 조금 더 절감하기 위해서는 1년 이상을 보유하는 것도 수익률을 높일 수 있는 하나의 방법입니다. 만약 그렇다면 입찰가를 조금 더 낮게 잡아도 되겠죠. 선택은 개인이 하는 것이니까요. 지역에 따라 양도소득세 중과 등 변수가 많지만 기본적으로 개념은 위와 같습니다.
부동산 경기가 더 안 좋아지고 금리가 지속적으로 오르면 경매 물건은 많아지고 경매 낙찰가율이 떨어지는 시기가 올 것입니다. 미리 경매지식을 갖춰놓으면 좋은 기회가 오지 않을까 합니다.
성공하는 투자자가 되시길 기원합니다.
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