오늘 오랜 벗에게서 문의가 왔는데 부동산 부부간 공동명의에 대한 건이었습니다. 자칭 부동산 전문가라고 하며 지냈는데 설명을 반밖에 하지 못한 것같아 속이 많이 상하네요. 이런 계기로 하나씩 배워가나 봅니다.
오늘은 부동산 부부간 공동명의로 등기하는 경우에 대한 장점과 단점을 비교분석해 보겠습니다.
법률적으로 부동산 공동명의는 계약의 체결이나 문서상 기록을 할 때 단일 주체가 아니라 둘 이상t의 주체로 설정하는 것을 말합니다. 신혼집을 구하거나 주택을 임차할 때 부부가 공동명의로 등기하면 해당 부동산에 대한 재산권 행사를 부부가 공동으로 할 수 있습니다. 당연히 때로는 장점이지만 때로는 단점이 될 수도 있겠죠.
일차적으로 공동명의 주택을 양도하거나 상속받는 경우 세금감면 효과가 있습니다. 최근 많은 신혼부부들도 주택 구입시 공동명의를 택하고 있으며 부부 공동명의의 비율이 해마다 증가해서 현재 약 50%에 이른다고 합니다. 부부가 주택을 공동으로 명의를 등기하면 해당 주택에 대한 권리와 의무를 공동으로 안게 됩니다. 즉 부부 일방이 공동명의인 주택에 대해 배우자의 동의없이 처분하거나 변경할 수 없도록 되어 있습니다.(민법 제264조)
뿐만 아니라 금융기관에서 대출받거나 담보용으로 제공하려는 경우에도 공동명의인인 배우자의 동의를 받아야 함은 물론입니다. 상대방의 알방적인 재산권 행사가 제한되는 것이죠. 같은 이치로 만약 공동명의로 등기된 주택의 지분 중 배우자 일방이 소유한 지분을 담보로 제공해 경매로 넘어간 경우에는 주택 전체가 아닌 그 배우자가 소유한 지분, 즉 주택의 일부분에 대해서만 경매가 진행됩니다. 이런 경우는 주택소유를 방어할 수 있는 기회가 되기도 합니다.
그러면 주택 부부 공동명의에 대한 장점과 단점에 대해 자세히 분석해 보겠습니다.
공동명의 등기시 장점
1. 양도소득세 절세
양도소득세란 부동산을 양도하면서 발생하는 소득에 부과되는 조세를 말하는데요. 부동산을 처분할 때 양도 차익에 부과되는 세금입니다. 양도소득세는 양도소득과세표준금액*양도소득세율로 계산됩니다.
부부가 공동명의로 등기한 경우 매매차익이 지분별로 나누어지므로 과세표준금액이 낮아져 소득세율이 낮아지는 효과가 있어 양도소득세에 대한 전체적인 부담이 줄어듭니다. 또한 주택이 단독명의일 경우 양도소득세 계산시 포함되는 개인당 기본공제 250만원을 한 번 밖에 혜택을 받지 못하지만 공동명의의 경우 부부가 각각 250만원씩 총 500만원의 기본공제를 받을 수가 있습니다.
2. 종합부동산세 절세
종합부동산세는 개인당 부과되는 세금입니다. 재산세 과세대상인 주택 공시가격 합산 금액이 6억원을 초과하면 종합부동산세를 납부해야 합니다. 1세대 1주택자일 경우에는 종합부동산세 부과기준 금액이 9억에서 11억원으로 상향되어 초과시에만 과세됩니다. 3주택 이상의 다주택자나 조정대상지역의 2주택자는 2021년 누진세율이 인상되었기 때문에 이런 경우에 해당된다면 단독명의가 유리하고 할 수 있겠습니다.
예를 들면, 공시지가 10억원의 주택을 단독으로 소유하고 있다면 과세기준인 6억원을 넘었기 때문에 과세대상(1세대 1주택자 아닌 경우)이 됩니다. 그러나 부부공동명의로 소유하면 종합부동산세에서 제외됩니다. 공제금액은 11억원이 아닌, 부부 각자에 대해서 6억원씩, 총 12억원이 넘어야 종합부동산세를 부담하게 되기 때문입니다.
3. 상속세, 임대소득세 절세
배우자의 일방이 사망하게 되는 경우 상속이 개시되는데요. 상속으로 인한 상속세는 그 배우자의 모든 상속 재산을 대상으로 과세 표준이 결정되고 이에 따른 상속세율이 적용됩니다. 부부간 공동명의의 등기 부동산의 경우 배우자의 사망시 배우자의 지분만큼 상속되기 때문에 상속세가 줄어드는 효과가 있습니다. 그런데 배우자의 사망으로 남은 배우자가 상속받으면 다시 자식에게 상속하는 단계가 남기 때문에 상속세의 절세효과는 결과적으로는 미미할 수도 있겠네요. 그래도 재산이 적은 배우자 단독명의로 하면 세금이 줄어들긴 하겠습니다.
공동명의 등기시의 단점
1. 증여세.취득세.기타 비용 절감
부부간 공동명의를 하기 위해 부부간 증여를 해야한다면 증여세가 발생할 수도 있겠네요. 부부간 증여세 비과세 기준은 10년간 6억이므로 6억 이하로 증여하신다면 걱정할 필요가 없을 것으로 보입니다. 그러나 취득세는 부과되겠죠.
공동명의의 취득세의 경우, 취득하는 지역에 따라 조정지역이라면 취득세가 중과되는 경우가 있으므로 만약 부부 배우자 중 한명이 공동명의 주택의 취득으로 2주택자가 된다면 취득세 중과가 될 수도 있습니다. 그리고 주택 매매시 무주택자 취득세 공제 혜택도 있으니 만약 부부중 한명이 해당된다면 취득세 감면혜택도 고려해야 하겠네요.
2. 4대 보험료 부담 증가, 주택담보대출
공동명의로 인해 재산이 증가하거나 월세소득이 일정금액이 초과하게되면 국민연금, 건강보험료 등이 추가될 수도 있습니다. 예를 들면 갑이 직장인이고 을이 전업주부라면 을은 갑의 비부양자로 등록되어 보험료 부담이 적습니다. 그러나 피부양자 기준을 충족하지 못하고 초과하게 되면 을의 4재보험료 부담이 발생하거나 증가할 수 있습니다. 더불어 주택담보대출을 받는 경우 공동명의의 신용비율에 따라 단독명의보다 대출 비율이 낮을 수도 있습니다.
현재의 피부양자 기준은, 직장가입자 피부양자가 되려면 연간합산소득이 3,400만원이하이어야 합니다. 그리고 재산이 재산세 과표 5억 4000만원이하이거나 초과하면 연간합산 소득이 1,000만원이 넘지 않아야 합니다.
2022년 3월 국회를 통과한 국민건강보험법에 따라 올해 7월 이후부터는 피부양자가 되려면 합산소득이 2,000만원이하이거나 재산세 과표가 3억 6천만원 이하여야만 합니다. 그리고 재산세 과표가 초과하면 합산 소득이 1,000만원이 넘지 않는 경우에만 피부양자가 될 수 있도록 바뀔 예정이라고 합니다.
3. 종합소득세 세율이 증가되는 경우 문제
종합소득세 = 이자소득 + 배당소득 + 사업소득(부동산임대소득 포함) + 근로소득 + 연금소득 + 기타소득
부부간 공동명의로 주택을 등기함으로서 일방의 부부가 2주택자가 되고 임대소득이 발생한다면 주택임대소득에 대한 과세기준에 포함되는지를 살펴보아야 겠습니다. 그리고 주택임대소득이 종합소득에 포함되어 종합소득세의 과세표준구간이 변경되는 경우에는 종합소득 전체에 대한 세율이 변경되므로 주의해야 합니다.
4. 단독명의로 등기해서 공동명의로 변경 비용
단독명의에서 부부공동명의로 부동산 등기를 변경할 수 있습니다. 그러나 이때에도 부부간 지분을 넘겨받는 측은 취득세, 등록세, 등기수수료를 부담해야 하고 증여하는 측은 증여세를 부담해야 합니다.
5. 이혼시 재산분할 문제
부부간 결혼생활동안 재산을 형성하는 과정에서 기여한 부분이 인정된다면 단독 명의 주택 역시 재산분할의 대상이 되기 때문에 공동명의든 단독명의든 이혼을 하게되면 일정 수준의 재산생성의 기여를 인정하며 재산 분할을 해야합니다.
이 경우 공동명의이기 때문에 재산분할을 위해서 주택을 팔아야 합니다. 만약 주택을 팔지 않고 둘 중 한명이 소유하기로 합의했다면 단독명의로 변경해야 하는데 공동명의에서 단독명의로 변경하는 과정에서 양도세, 취득세 등의 세금문제가 발생할 수도 있습니다. 이경우 이혼시에만 문제가 되는 것이므로 간단히 설명하고 넘어가겠습니다.
6. 경매시 해당 주택의 방어에 유리
공동명의의 주택에서 배우자 한명 지분이 경매로 넘어가게 되더라도 지분경매일 경우에는 나머지 공유자가 우선매수신고를 한 경우에는 경매입찰에서 최고가매수신고인은 차순위매수신고인의 지위를 갖게 됩니다. 이렇듯 지분 경매의 경우 다른 공유자의 우선매수신청권이라는 강력한 무기가 있기 때문에 공동명의 주택에 대한 경매 입찰을 위해 많은 노력과 비용을 들여 낙찰을 받았어도 공동명의 주택의 공동명의자의 우선매수청구권 행사를 할 수 있기 때문에 일반적으로 공유지분에 대한 투자를 기피합니다. 따라서 경매시 공동명의 주택의 경우 소유권에 대한 방어에 유리하다고 할 수 있습니다.
'투자정보' 카테고리의 다른 글
| 부동산 규제 완화로 재개발, 재건축 지금이라도 아파트 매수해야 하는지 살펴봅시다. (0) | 2022.05.14 |
|---|---|
| 윤석열 양도소득세 중과 한시적 배제, 비과세 요건 완화, 거주기간 리셋 살펴봐요. (0) | 2022.05.12 |
| 일론 머스크, 트위터 인수로 정치색채 버리고 새로운 소셜 미디어로 투자자의 관심이 집중되다. (0) | 2022.05.08 |
| 주식 폭락장에서 위대한 능멸자(TGH)를 이길 켄 피셔의 조언을 살펴봐요. (0) | 2022.05.08 |
| 주식 약세장 견디고 강세장까지 수익 얻는 방법에 대해 알아봐요. (0) | 2022.05.06 |
