윤석열 대통령 새 정부에서 부동산 규제에 대한 대대적인 완화를 예고했었습니다. 특히 2022년 5월 10일 취임식과 동시에 다주택자의 양도소득세 중과조치를 1년간 한시적으로 중단하겠다고 발표했습니다. 자세히 살펴보도록 하겠습니다.
먼저 이번에 완화되는 윤석열 정부 양도소득세 규제완화를 세가지로 구분할 수 있는데요. 간단히 살펴보면 다음과 같습니다.
- 다주택자 양도세 최고 중과세율 82.5% 였던 것을 1년간 49.5%로 한시적 배제
- 일시적 2주택 비과세 요건 중 세대원 전원 전입 요건을 없애는 등 완화
- 1세대 1주택 양도세 비과세 보유.거주기간 '리셋'제도 폐지
먼저 다주택자 양도세 중과세율에 대한 한시적 배제에 대해 살펴보면, 대구와 같이 조정지역에세 주택을 양도하면 애초 양도소득세율이 6~42%에서 2주택은 20% 포인트, 3주택은 30% 중과세율을 적용해 왔습니다. 이럴 경우 양도소득세 최고 세율은 75%에 육박합니다. 더불어 다주택자는 장기보유특별공제도 받을 수가 없었습니다.
윤석열 대통령 새정부의 발표에 따라 1년간, 즉 2023년 5월 9일까지 조정대상지역 내에서 주택을 양도하면 중과세율이 기본세율인 6~45%을 적용하게 되었습니다. 그리고 주택을 3년 이상 보유했다면 양도차익의 최대 30%까지 공제하는 장기보유특별공제 혜택도 받을 수가 있게 되었습니다.
다주택자의 양도소득세 부담이 어떻게 변화되는지 예를 들어 살펴보겠습니다.
<사례>
2 주택자
10억원 주택을 취득하고 10년간 보유한 주택을 15억원에 팔아 5억원의 양도차익을 남겼다면 중과세율을 적용한 양도소득세는 2억 7,310만원이지만, 기본세율을 적용시에는 1억 3,360만원으로 줄어들어 1억 3,950만원이 줄어듭니다.
3 주택자
10억원 주택을 취득하고 15년간 보유한 주택을 20억원에 팔아 10억원의 차익을 남겼다면 중과세율을 적용한 양도소득세는 6억 8,280만원이지만 기본세율은 2억 5,755만원으로 무려 4억 2,525만원의 양도세 부담이 줄어듭니다.
계산으로 확인하니 그 결과차이가 엄청 크다는 것을 알 수 있습니다. 시세차익이 큰 다주택자들이 주택 매도를 꺼려할 수밖에 없는 것 같습니다.
일시적 2주택 비과세 요건을 완화에 대해 살펴보면, 기존의 일시적 2주택 보유자의 양도소득세 1세대 1주택 비과세 요건을 보면 조정대상지역에서 이사 등으로 거주지를 옮길 때 신규 주택을 취득한 뒤 1년 이내에 종전주택을 양도하고 세대원 전원이 신규주택으로 전입을 해야 했습니다. 그러나 2022년 5월 10일부터는 종전.신규주택 모두 조정대상지역인 경우 종전주택 양도기한을 1년에서 2년으로 완화하고 세대원 전원 신규주택 전입요건도 삭제했다고 합니다.
◆ 일시적 2주택자의 1세대 1주택 비과세 요건 완화
- 신규주택 취득 후 1년이내 종전주택 양도 --> 신규주택 취득 후 2년 이내 종전주택 양도
- 신규주택 취득 후 세대원 전원 전입요건 --> 요건 삭제
1세대 1주택 양도세 비과세 보유.거주기간 '리셋'제도 폐지에 관해 살펴보면, 기존에는 다주택자가 주택을 양도해 1주택을 보유할 경우 보유기간을 재기산, 즉 '리셋'했었습니다. 이제는 개선되어 주택수와 무관하게 실제 보유.거주한 기간을 기준으로 계산해서 1세대 1주택으로 비과세 요건을 변경했습니다.
이전에는 다주택자로서 2년 보유.거주한 경우에도 1주택자로서 재기산되는 2년 기간을 채워야 했기 때문에 임차인을 내보내고 임대인이 직접 입주하는 등의 부작용이 있었습니다. 비과세를 받기 위해 최종 1주택이 된 시점부터 2년간 거주해야 했으므로 매물이 묶이는 부작용이 있었던 것이죠. 변경된 제도에 의하면 2년 보유.거주한 경우 1주택이 된 시점에 즉시 비과세 적용을 받고 매도가 가능하게 됩니다.
이러한 양도소득세법 개정에 대해 소득세법 시행령은 2022년 5월 10일부터 시행됩니다. 시행령 개정은 국회동의가 필요치 않습니다. 행정부가 독자적으로 추진할 수 있죠. 입법예고기간인 5월 10일~5월 17일, 국무회의 5월 24일을 거쳐 5월 말쯤에는 공포될 것으로 보입니다. 그러면 양도소득세법 개정 시행령은 5월 10일 이후 양도분부터 소급적용됩니다.
윤석열 정부의 양도소득세의 비과세 기준 완화 등으로 주택시장에 활기가 생길지 지켜봐야겠네요. 아쉬운 점은 이제는 우리 국민들이 어느 정부이든 이제부터 정부의 부동산 조세정책에 대한 신뢰는 바닥을 치지 않을까 합니다. 정부의 추진의지를 따르면 바보되는 시장이라면 다음에도 또 이렇게 숨통을 열어주는 기회가 항상 있을 것이라고 생각할 듯 합니다. 아쉽긴 합니다.
어떻든, 우리는 투자자로서 항상 주택시장의 정책변화에 귀를 기울여야 길이 보이지 않을까 합니다.
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