윤석열 대통령의 새 정부에서 부동산 규제 완화로 부동산 시장에 화색이 돌고 있습니다. 특히 재개발, 재건축에 대한 기대감이 높은데요. 이를 반영하듯이 수도권의 재개발, 재건축 기대감이 있는 지역은 다시 가격이 상승하고 있습니다. 그러면 재개발, 재건축에서 항상 이익을 볼 수 있는가 한번 살펴보겠습니다.
재개발이 결정되는 지역의 주택이나 토지를 소유하고 있으면 조합원 자격이 주어집니다. 그러면 조합원은 무조건 새로 지은 아파트를 일반인보다 낮은 가격으로 받을 수 있을까요?
재개발의 경우 해당지역은 대부분 층수가 높지 않은 단독주택이거나 높더라도 5층 이하의 주택들이 대부분입니다. 재개발로 15~20층 이상으로 신축 아파트를 지으면 조합원들이 차지하고도 아파트가 남습니다. 남은 아파트를 일반 분양해서 일반인들에게 비싸게 팔아야 그 이익으로 조합원들이 내야 할 분양가를 충당하는 형태입니다. 그렇더라도 일반분양 가격이 주변 시장 가격보다 높거나 같을 경우에는 분양에 성공할 수 없기 때문에 무턱대고 높은 분양가를 제시할 수도 없습니다.
조합원들이 아파트를 받을 때는 본인의 토지(지분)가 넓으면 넓을수록 큰 아파트를 받습니다. 조합원 대부분이 넓은 단독주택이나 빌라이기 때문에 대부분 큰 아파트를 받게 되는 것입니다. 재개발, 재건축 과정에서 예상치 못한 문제가 터지면 어떻게 될까요? 문제가 진행되는 그 동안의 비용은 조합원이 부담하기 때문에 비용은 계속 올라가게 됩니다. 물론 재개발, 재건축이 시작되어도 긴 시간이 걸립니다. 재개발에 투자할 때는 사업 진행 가능성과 상황을 살피는 것이 무엇보다 중요합니다. 조합에 의도가 나쁜 사람이 끼어 조합의 재산으로 장난을 치는 사람이 엄청 많다는 사실도 아셔야 합니다.
그러면 재개발, 재건축 투자로 얻는 수익률 계산을 한번 해보겠습니다.
예를 들어 설명을 진행하겠습니다. 홍길동이 1억원을 가지고 있습니다. 서울에 재건축이 붐이 인다고 해서 재개발, 재건축 가능성이 큰 동네에 1억 4,000만 원짜리 빌라를 프리미엄 4,000만 원을 주고 구매를 합니다.
홍길동은 꼼꼼한 투자자이기 때문에 재개발로 분양받게 될 아파트의 가격을 평가해보려고 주변 아파트 시세를 조사했습니다. 또한 조합원이 나중에 부담해야 할 추가분담금과 분양가도 알아보고 그 결과를 바탕으로 수익률도 계산해 보았습니다.
그러면 사업에 투자하는 비용을 살펴보겠습니다.
수익률 계산을 위한 기초자료
- 재개발 지역의 주택을 구입하는데 소요된 금액 : 1억 4,000만원
- 주택 구입 시 지불한 프리미엄 : 4,000만 원
*주택 구입을 위한 총지출금액은 1억 8,000만 원(기타 취득세 등은 고려하지 않음)
- 구입한 주택의 실제가치(감정평가 금액) : 1억 원
- 조합원 분양가 : 3억 원
- 일반 분양가 : 3억 6,000만 원
- 분양받을 아파트의 예상시세 : 4억 원
- 추가분담금 : 2억 원(구입한 주택의 평가금액이 1억 원이므로 조합원 분양가에서 부족한 금액인 2억 원을 추가로 납부함)
- 최종 홍길동 씨가 투자한 금액 : 주택 1억 4,000만 원+프리미엄 4,000만 원 + 추가분담금 2억 원(3억-1억) = 3억 8,000만 원
여기서 포인트 한 가지, 주택을 구입하는데 소요된 비용, 실제 주택의 가치와 감정평가금액과의 차액이 크면 클수록 투자자의 이익이 줄어들고 어쩌면 손해를 볼 수도 있습니다.
다음은 홍길동 씨의 재개발, 재건축 주택에 투자해서 얻는 수익을 계산하겠습니다.
- 일반분양가 대비 이익 : 일반분양가 3억 6,000만 원 - 투자금 3억 8,000만 원 = -2,000만 원
- 시세 대비 이익 : 예상 시세 4억 원 - 투자금 3억 8,000만 원 = 2,000만 원
결과적으로 재개발에 투자할 경우, 일반분양을 받는 것에 비해 -2,000만 원, 주변 아파트 시세 고려해서는 2,000만 원의 이익임을 알 수 있었습니다. 그러면 이러한 이익이 얼마나 큰 것인지 단순히 은행 이자와 비교해 보겠습니다.
- 1억 8,000만 원을 은행에 예금하는 경우 : 세금(이자세 15.4%)을 공제한 은행 이자율 3% 가정, 7년 소요
※ 재개발, 재건축의 소요기간이 7년보다 빨리 끝난 경우보다는 더 길게 걸리는 경우가 많은 점을 감안한다면 7년을 과하지 않은 기간 설정으로 보입니다.
※ 추가 분담금은 순차적으로 납부하는 것으로 이자계산에서는 제외하였습니다.
- 투자금에 대한 7년간 은행이자 180,000,000원 * 0.03 * 7 * 84.6% = 31,978,800원(은행 이자, 리스크 없음)
은행이자와 비교해본 결과 완공 후 시장 시세를 고려해 볼 때 -11,978,800원(20,000,000원 - 31,978,800원)이라는 것이 결론입니다. 결국 손해 나는 사업에 투자한 결과가 되고 말았습니다. 제가 예를 들어 설명한 것이구요. 실제로 일반분양가보다 높은 가격을 지불하는 조합원 분양가도 있다는 사실을 기억했으면 합니다.
사업을 투자하기 전에 조합원 분양가와 일반분양가는 조합 추진위원회나 조합사무실에 문의하면 친절히 안내 받을 수 있습니다. 주변에서 말로 하는 조합원분양가와 일반분양가를 듣고 했다가는 큰일 나는 수가 많습니다. 왜냐하면 두 분양가 모두 사업 중간에 변동되는 경우도 있기 때문입니다.
투자의 포인트는 두 가지입니다.
첫째로 재건축, 재개발 지역의 주택을 얼마나 저렴하게 구입했는가이고 둘째로는 일반분양가 책정금액이 높아서 조합원에게 이익이 남아 조합원 분양가가 얼마나 저렴해지는가입니다. 그래도 이 재개발, 재건축 시장에서 현명한 투자자는 많은 돈을 벌었다고도 합니다.
혹시 재건축, 재개발에 투자하시고자 하신다면 이익이 남겠는가 잘 따져보고 투자하시길 추천드립니다.
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