재개발 투자 시 비례율이 무엇인지 알아볼까요

 

재개발 투자 시 비례율이 무엇인지 알아볼까요

 

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재개발 투자에서 '비례율'이라는 용어를 자주 듣게 되는데요. 비례율을 개발이익 비례율, 재개발사업 비례율, 보상 비례율이라고도 부릅니다.

저도 처음 들었을 때 '이게 무슨 뜻이지'라는 생각을 많이 했습니다. 행간을 읽어보면 대충 의미는 짐작이 갔지만 투자자로서 정확한 의미와 시사하는 바에 대해 알고 있어야 할 듯해서 오늘은 '비례율( 개발이익 비례율)'에 대해 포스팅해보겠습니다.

 

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(개발이익) 비례율

비례율이란 재개발 사업이 완료된 후 조합의 수익을 포함한 총수입금에서 총 사업비용을 차감한 금액을 재개발 이전의 토지 및 건물 감정평가액으로 나눈 후 100을 곱한 수치를 말합니다. 

 

  비례율 =                       [분양가격 합계(조합원 분양가+일반분양가) - 총사업비]
                                   -----------------------------------------------------------------------------    × 100(%)
                                                              감정평가금액 합계

* 조합원 권리가액 = 조합원별 토지나 건물의 지분 평가액 × 비례율

 

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비례율은 재개발 사업이 완료된 후 부동산이 얼마의 가치를 갖게 될지를 나타내는 비율로 재개발 투자수익률을 평가하는 기준이 됩니다 만약 개발이익 비례율이 100%라면 총 사업이익과 조합의 감정평가액이 같기 때문에 사업성이 좋지 않음을 의미하고 개발이익 비례율이 100%를 초과할수록 조합원에게 돌아가는 금액이 커지므로 사업성이 좋은 것으로 평가됩니다.

일반적으로 조합원 수가 적어 일반분양 물량이 많거나 사업 추진이 빠르게 진행되는 지역은 개발이익이 상대적으로 높게 나타나지만 사업비용이 과다하게 지출되거나 사업기간이 장기화되는 곳의 개발이익 비례율은 낮게 나타나게 됩니다.

 

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비례율은 기타 등등의 이유로 조합원이 보유한 부동산의 감정평가액을 관리처분 시 얼마를 인정해 주는가 하는 문제로 귀결됩니다. 예를 들면, 조합원 보유 부동산의 감정평가액이 3억인데 관리처분 시 조합에서 비용 지출이 너무 많으면 조합원 보유 부동산의 감정평가액의 95%를 인정해 줄 수도 있고, 경우에 따라서는 90%를 인정할 수도 있을 것입니다. 당연히 비례율이 95, 90%로 인정된다면 조합원에게 손해가 되겠죠. 비례율은 조합원의 수익률에 지대한 영향을 끼치게 됩니다.

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비례율이 결정되는 단계별 의미를 살펴보면 비례율에 대한 이해가 잘 될 듯해서 소개합니다.

◆ 사업시행 인가 후 감정평가 시

조합원들의 권리가액 = 감정평가금액 ×비례율(%)
관리처분 승인 총회 이전에 조합에서 조합원들에게 통보해 줍니다. 조합원들이 보유한 부동산의 감정가액을 어느 만큼을 인정해주느냐 하는 것입니다. 이 시기에 통보되는 비례율은 관리처분 승인 신청 때 적용하는 조합원 분양가격과 일반분양가격의 기준이 되는 것이기 때문에 비교적 낮은 수치가 통보될 가능성이 높습니다.


◆ 일반분양 시

최초 비례율 통보 후 일반분양까지는 2~3년이 소요되는 것이 일반적인데 그 사이 비용도 상승하고 일반분양가도 상승하게 되면 비례율도 그에 따라 변경됩니다. 일반분양이 잘되면 비례율도 높아지게 됩니다.


◆ 입주 시

비례율은 계속 변동되고 있고 입주 시점에는 조합원별 재개발 분담금이 책정되므로 비례율이 통보됩니다. 아파트가 완공되어 입주하는 시기가 되겠죠. 추가분담금을 납부하는 조합원부터 입주를 하게 됩니다. 


◆ 최종 청산 시

입주 시와 별로 차이가 없는 경우가 많습니다. 되돌아보면 최초 조합원 보유 부동산의 감정평가액이 낮게 책정되면 비례율이 높은 것이고 감정평가액이 낮으면 비례율은 높게 계산될 것입니다. 그래서 재개발, 재건축 시 감정평가를 아주 박하게 하는 경우가 높은 비례율을 뽑기 위해서라고 얘기하는 사람도 많습니다. 

 

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재개발, 재건축 단계별로 비례율이 변동한다는 것은 그 시점에서의 수익률과 관련이 있으므로 조합원 자격을 양수받으려는 투자자의 수익과 직결되기 때문에 비례율을 따져보고 투자를 해야 하겠습니다.