서울에서 전월세 계약시 전월세 임차물량, 전세가율, 전월세 전환율은 '전월세 정보몽땅'에서 확인하세요

 

서울에서 전월세 계약 시 임차물량, 전세가율, 전월세 전환율은 '전월세 정보몽땅'에서 확인하세요

 

 

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서울시를 비롯하여 수도권에 '깡통전세'가 사회적인 문제로 대두되고 있습니다. 전세사기는 가정에서 가장 큰 비중의 재산인 전세보증금이 위태로워지는만큼 충격이 클 수밖에 없는데요. 워낙 사기의 형태가 많고 기술도 교묘해서 부동산 공인중개사들도 애를 먹고 있다고 합니다. 서울시에서는 이러한 문제를 예방하고 전월세 임차인이 이러한 사기 문제에 휘말리지 않도록 전월세에 대한 다양한 정보를 제공하는 서비스를 시작합니다. 

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서울시에서는 주택 전월세 시장지표를 2022년 2/4분기부터 분기마다 서울주거포털 내 '서울시 전월세 정보몽땅'에 분석자료를 공개할 예정이라고 2022년 8월 23일 밝혔습니다. 인터넷에 제공되는 자료는 실거래가 신고와 행정정보를 통합분석하여 제공한다고 합니다. 이전에 주택시장관련한 대부분의 정보는 과거 계약내용이나 임대인의 호가를 위주로 공개되어 있지만 이번에 서울시에서 공개하는 자료는 기존에 공개된 자료를 기반으로 미래의 주택시장에서의 공급을 예측해서 보여주는 자료이므로 임차인으로서 주택 임차시의 의사결정에 큰 도움이 될 것으로 보입니다. 

 

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이번 서울시가 내놓은 전월세 분석자료는 이전에 통계분석에 해석하기 난해한 학문적인 면에 치중한 분석과는 달리 주택 매매 및 전월세 실거래 신고 자료를 토대로 누구나 알기 쉽게 작성되었다고 합니다. 자료에는 전월세 임차물량 예측정보(법정동, 면적, 주택유형, 건축연한별)와 25개 자치구의 지역별 전세가율, 전월세 전환율을 공개합니다. 

 

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먼저 전월세 임차물량 예측정보를 살펴볼까요.

새로운 전월세가 임대차 시장에 나오는 것을 가정하여 갱신계약이 만료되는 시기를 월 단위로 분석해서 자치구별로 시장에 새롭게 나오게 될 물량을 예측합니다. 이러한 임대차 시장의 임차물량 예측정보는 임차인이 당장 계약하지 않으면 살 집이 없을 것 같은 불안감에 휘둘려 임차인이 정보가 부족한 상태로 섣불리 계약하지 않도록 하는 장점이 있습니다.

전월세 물량에 대한 예측은 지역별(자치구, 법정동별로 구분), 면적별, 유형별(주택유형, 건축연한, 대규모 아파트단지별) 등으로 세분화하여 정보를 제공합니다. 서울시에서 이번에 분석한 결과를 살펴보면 2022년 8월~12월에는 갱신계약이 만료되는 전월세 예측물량은 최대 26,858건으로 예상된다고 합니다. 상세자료는 '서울시 전월세 정보몽땅'을 통해 확인할 수 있습니다. 

 

서울시에서는 또한 향후에는 신규 임차물량 예측력을 강화하기 위해 단순히 갱신계약 만료물량 뿐만 아니라 전월세 신고 정보와 연계하여 갱신계약 중에서도 계약갱신요구권을 사용한 계약과 그렇지 않은 계약, 신규계약 중에서도 갱신없이 만료되는 물량을 추가로 반영할 계획이라고 합니다.

 

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지역별 전세가율 서비스에 대해 살펴보겠습니다.

담보대출금액, 전세가격이 매매가를 상회하는 특정지역의 소위 '깡통전세'를 예방하기 위해 '지역별 전세가율'을 공개합니다. 서울시는 주택도시보증공사(HUG)가 전세보증금 반환보증보험 가입 시 보증금액, 유형 등이 동일한 조건의 주택에서 보증료율 상향기준을 부채비율 80%로 설정하고 있는 점을 고려해서 80%이상, 90%이상 지역을 구분하여 공개하고 이로서 임차인인 깡통전세 여부를 미리 알 수 있도록 했습니다. 임대차 계약지역의 전세계약시 위험성을 파악하는 좋은 지표가 되겠습니다. 숫자가 높은수록 위험한 계약이라는 의미가 되겠죠.

 

 

깡통전세가 가장 염려되는 연립, 다세대의 경우, 신규 계약 전세가율은 평균이 84.5%이며 갱신계약의 경우는 77.5%로서 아파트보다 많이 높게 나타나며 특히 최근 신축빌라가 많은 강서, 양천, 금천, 강동 등의 지역에서 전세가율이 높은 것으로 나타났습니다. 

 

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전월세 전환율 서비스에 대해 살펴볼까요.

전월세 전환율도 전세가율과 마찬가지로 동일 층과 면적에서 이루어진 실제 전월세 거래를 비교하여 지역별, 주택유형별로 분석했으며 2022년 2/4분기 전월세 전환율은 아파트 평균 3.9%, 연립과 다세대의 경우는 5.2%로 나타났습니다. 

전월세 전환율은 임차인이 전훨세 전환뿐 아니라 전세에서 반전세 또는 반월세로 바꾸는 협의 과정에서 합리적인 전월세 전환가격을 산정할 수 있는 자료로 사용될 수 있을 것으로 보입니다. 전월세 몽땅정보는 서울주거포털 → 알림소통 → 전월세 몽땅정보 또는 다산콜센터 120을 통해 정보를 확인할 수 있습니다.

 

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서울을 포함한 수도권에서는 대부분의 경우 공급보다 수요가 많기 때문에 임대인 우위 시장이 형성되기 쉽습니다. 그러나 이번 서울시의 전월세 정보몽땅 서비스를 통해 임대인 우위 시장에서 임차인 우위 시장으로 만드는 데 큰 역할을 할 것으로 보입니다.

만약 여러분이 전월세 임대차 계약을 체결하는 상황이 되면 본인 스스로 이러한 정보를 확인해서 중개사 및 임대인에게 요구하고 대응해야 합니다. 물론 임대인과 중개사가 적은 아니지만 투자자로서 본인의 권리를 지키는 방법은 공부하고 지식을 넓히는 방법 외에는 없다는 것을 알아야 합니다. 서울시의 이런 실생활 통계 정보를 제공하는 행보는 다소 늦은 감은 있지만 지금이라도 이런 서비스를 제공하는데 박수를 보냅니다.