돈 되는 재개발 지역 고르는 법을 알아볼까요
재개발지역 투자를 통해 돈을 버는 일이 떠도는 말처럼 쉬운 일은 절대 아닙니다. 제가 아는 지인도 재개발을 바라보고 주택을 매수했다가 장기간 돈이 묶여 있다가 결국 손해보고 주택을 매도하는 것을 보면서 재개발 주택을 매수하는 것에 신중해야 되겠다는 생각이 들더라구요.
오늘은 재개발지역 투자를 고려해서 주택을 매수한다면 어떤 점을 고려해야 돈 되는 재개발 지역을 선택할 수 있는지 포스팅하도록 하겠습니다.
재개발을 고려한 주택투자에는 주의할 점이 있는데요. 재개발은 재건축과 마찬가지로 조합에서 발생하는 온갖 잡음과 문제가 항상 발생할 소지가 있습니다. 세상에 '나쁜 놈'도 많은 것도 사실이구요. 뿐만 아니라 정부의 정책에 따라 재개발이 시행되는데 오랜 시간이 걸릴 수도 있다는 점을 감안해서 반드시 여유자금으로 시작하기를 추천드립니다. 즉, 피치 못할 경우 자식 세대에 빛을 보겠다는 마음으로 투자해야 합니다.
재개발의 장점 중 하나는 재건축에 비해 적은 자금으로도 투자가 가능하다는 것입니다. 재개발의 가능성이 있는 지역이거나 재개발지역으로 지정되어 있는 다세대주택이나 연립주택을 매입해서 전세를 끼고 투자를 해 놓으면 재개발 후에 내 집 마련도 하고 시세차익도 얻을 수 있는 장점이 있습니다.
그러면 재개발을 위해 어떤 원칙에 따라 재개발 지역을 매수해야 할까요?
첫째로 역세권 주택을 매수한다.
지하철역에서 도보로 5~10분 거리에 위치한 주택을 매수해야 합니다. 역세권 주택은 재개발 후 시세차익을 얻기도 좋지만 재개발까지 오랜 기간 동안 안정적인 임대수익을 얻기에도 용이한 지역이어야 합니다. 역세권의 주택을 매수한다면 재개발 후 시세차익과 안정적 임대수익, 두 마리 토끼를 다 잡을 수 있습니다. 또한 공실의 공포에서도 어느 정도 자유로울 수도 있구요.
둘째로 노후한 주택가가 밀집된 지역의 주택을 매수한다.
20년 이상 노후된 주택이 밀집되어 있고 도로가 좁아 차량 통행이 쉽지 않은 곳은 일단 재개발 투자지로서 합격점이 되겠습니다. 여기에 대규모의 단독주택이나 다세대주택 또는 연립주택이 밀집되어 있다면 재개발의 가능성이 높다고 하겠습니다. 그러나 그렇더라도 기다리는 시간은 얼마든지 길어질 수 있다는 점도 기억해야 하겠습니다.
셋째로 단독주택의 비중이 높은 지역의 빌라를 매수한다.
재개발에서 단독주택의 비중이 높다는 것은 재개발 조합원의 숫자가 적다는 것을 의미하고 재개발의 수익성이 높다는 것을 의미합니다.
재개발은 조합원 분양 물량을 제외한 나머지 일반 분양으로 사업비를 충당하고 이윤을 남기게 되는 구조입니다. 즉, 조합원 분양 물량이 적고 일반 분양 물량이 많으면 당연히 관리처분 단계에서 아파트 분양받는 대가로 조합원의 추가부담금이 줄어드는 구조가 됩니다.
이런 경우 조합원은 매우 낮은 추가부담금을 지불하거나 아니면 추가부담금 없이 신규 분양하는 새 아파트를 갖게 되는 것입니다. 따라서 단독주택의 비중이 높은 곳에 투자하는 것은 재개발 투자에서 매우 중요한 요소입니다.
만약 이런 곳에서 투자하기로 결정하셨다면 개인주택보다는 빌라를 추천합니다. 보통 연립주택이나 다세대주택을 빌라라고 부릅니다. 대지 지분이 낮아 개인 주택에 비해 투자비가 적게 들지만 그렇더라도 전용면적 85제곱미터(30평형대)의 아파트를 배정받을 수 있기 때문에 투자 가치가 높습니다. 그렇더라도 연립주택이나 다세대주택이 너무 많은 곳은 규모 대비 조합원이 과다해서 재개발 시 수익성이 떨어질 수도 있습니다.
물론 토지 지분이 높은 개인주택을 매수하면 재개발 후 추가부담금이 줄어들겠지만 노후되었지만 토지 지분이 많은 주택을 매수할 때 드는 많은 자금이 필요하지 않기 때문에 적은 돈으로도 투자할 수 있고 투자금 대비 수익률도 빌라에 투자할 때 더 높게 나오는 경우가 많습니다.
넷째로 용도지역을 확인하고 공시지가가 높은 곳을 매수한다.
용도지역은 토지의 '계급'을 말합니다. 국가에서 지정하는 토지의 용도, 쓰임새이기 때문에 용도지역이 무엇인지에 따라 감정평가 시 가격이 다르게 매겨진다고 보면 됩니다. 같은 주택이더라도 앉은 지역이 1종 주거지역이면 저층 위주로 개발이 가능한 곳이므로 감정평가금액이 낮게 나오게 되고 2종이나 3종 일반주거의 경우는 용도가 좋으니 당연히 감정평가금액이 높게 나옵니다.
그리고 재개발 투자처로 비슷한 여건인 곳이 다수가 있다면 토지의 공시지가를 확인해서 가격이 높은 곳을 선택하는 것이 좋습니다. 관리처분단계에서 소유한 부동산의 감정평가를 하게 되는데 가격차이가 많이 날 수도 있습니다. 되도록 높은 감정평가금액을 받으면 조합원 추가 부담금이 줄어들게 되겠죠.
다섯째로 주변 아파트 시세가 높은 곳을 매수한다.
앞서 말한 역세권이나 생활환경이 좋다 나쁘다 하는 이런 평가의 종합지표가 바로 '주변 아파트 시세'라고 보시면 됩니다. 즉, 주변의 아파트 시세가 높다면 그 지역은 사람들이 선호하는 지역이므로 재개발 후 시세차익을 많이 얻을 수 있다고 보면 됩니다.
즉, 재개발에 투자하는 부동산을 여러 군데 고려 중이라면 주변 아파트 가격이 비싼 곳의 주택을 매수하는 것이 재개발 후 시세차익이 큰 투자가 된다는 의미입니다.
여섯째로 신축빌라를 매수한다.
재개발은 앞서 말씀드린 대로 장기투자입니다. 제가 경험하기로 2006년에 서울시 영등포구 신길동에 살았는데 공군회관과 영등포 시장 사이에 낙후된 주택지가 제법 눈에 들어왔었습니다. 당시에도 충분히 낙후된 지역이었습니다. 재개발 목적으로 매수를 해둘까 하다가 잊고 지냈는데 얼마 전 확인해 보니 재개발이 들어갔다는 얘기를 들었습니다. 만약 당시 매수했다면 물론 가격도 많이 올랐겠지만 기다린 시간은 무려 17년을 기다려야 했을 것입니다. 재개발 투자는 장기투자임을 명심해야 하는 대목입니다.
그래서 재개발 투자 시 전세나 월세가 꾸준히 상승할 수 있는 신축 다세대주택이나 준공연도가 최근 5년 이내인 주택이 좋은 매수대상입니다. 매수 시 비용은 더 들겠지만 전세보증금이나 월세를 꾸준히 올려 받을 수도 있고 공실의 위험을 회피할 수 있기 때문입니다.
또한 신축 다세대주택은 재개발이 시작되면 권리가액을 산정할 때 감정평가 금액이 높게 나와 조합원의 아파트 배정시 납부하는 추가부담금이 그만큼 낮아지게 됩니다. 즉, 신축 다세대주택은 보유기간 동안 안정적인 임대수익을 제공해 주고 주택 재개발 시에는 높은 감정평가 금액으로 추가부담금이 낮아지는 효과가 있습니다. 재개발 투자로 좋은 선택이 되겠습니다.
오늘은 재개발 투자에 대해 간단히 살펴봤습니다. 요즘은 10년마다 찾아온다는 부동산 하락장을 맞아 부동산이 하락세를 면치 못하고 있습니다. 원래 부동산 투자라는 것이 오르막과 내리막이 있기에 투자의 기회가 생기는 것이 아닌가 합니다. 모두들 현명한 판단으로 성투하시길 기원합니다.
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