재개발, 재건축 조합에 서울시에서 민간공사 원가자문 서비스 제공합니다
재개발, 재건축 사업에 있어 조합이 가장 어려워하는 부분이 바로 민간공사의 공사원가를 모른다는 점인데요. 이번 둔촌주공 사태에서도 조합이 객관적인 공사원가 자료를 가지고 있었다면 이런 지경까지는 가지 않았을 것입니다. 민간공사의 공사원가를 제대로 모르니 시공사의 공사비 증액에도 대응이 불가하고 공사비를 증액하고 나서는 의심스러워져서 신뢰가 떨어지는 악순환이 생기게 되는게 당연한 이치죠.
객관적인 민간공사의 공사원가를 모르니 민간시공사에서 설계변경으로 공사비용을 올려달라고 해도 조합에서는 검증을 방법이 없죠. 불행하지만 재개발, 재건축 사업에 있어 시간은 조합의 편이 아니라 시공사 편에 있는 경우가 대부분입니다. 재개발, 재건축은 정상적인 사업진행이 되더라도 9년에서 11년 가까이 걸리는 긴 사업입니다.
둔촌주공 사태에서 시간은 완벽히 시공사측에 있기 때문에 조합이 쩔쩔 매는 것입니다. 울며 겨자먹기로 대부분 눈가리고 동의하는 수순을 밟게 됩니다.
요즈음은 공공이 참여하는 공공재개발이 많이 이루어지고 있다고 합니다. 공공이 참여하는 사업을 추진하면 그나마 시공사들의 갑질을 방지할 수 있는 최소의 방어책이 될 수 있지 않을까 합니다. 물론 조합원들에게 이익이 줄어든다고 공공재개발보다는 민간재개발을 선호하는 조합도 물론 있구요. 옳은 결정인지는 논외로 하겠습니다.
오늘은 재개발, 재건축시 조합에서 필요로하는 민간공사 공사원가에 대한 자문서비스를 서울시에서 제공한다고 해서 내용을 살펴볼까 합니다.
◆ 서울시 제공 민간공사 공사원가 자문 서비스 개요
▶ 대상 : 재개발, 재건축, 가로주택정비, 소규모재건축 추진 조합
▶ 검토시기 : 사업시행인가 이후(시공사 선정 이전)
▶ 검토내용 : 시공사 선정을 위한 설계대안 제시 및 설계도서 적정성 검토
▶ 운영방법 : 설계도서 검토를 위한 내부 공무원, 외부 전문가 전담팀 구성
민간공사 공사원가 자문 서비스의 주요 내용을 살펴볼까요.
- 입주민의 시각에서 설계안 검토 및 대안 제시
< 반영 사례 >
▲ 입주민의 편의성 향상
- 지하층 기계실, 전기실 위치변경으로 주차면수 증대
- SUV 등 대형차량 증가에 따른 확장 주차면(2.5M 이상) 신설
▲ 시설 안정성 강화 및 유지관리 개선
- 지하 CCTV 카메라(200만화소 → 400만화소) 변경으로 안전사고 방지
- 지하 진입계단 안전펜스(난간) 설치형태 변경(가로살→세로살)하여 어린이가 올라타는 안전사고 방지
- 지하주차장 램프 하단 트렌치 위치 상부 조정으로 트렌치 소음 및 파손 방지
- 예비 시공사가 제출한 공사원가의 적정성 검토
▲ 건설공사 표준 품셈, 거래실례가격 등에 의한 검토
▲ 공사단가 과다, 과소 산정 등 오류 검토
▲ 설계도서(시방서, 설계도면, 내역서 등) 간 불일치 조정
민간공사 공사원가 자문서비스의 제공 방법이 어떻게 되는지 살펴보겠습니다.
먼저 건설의 분야별 원가 심사 공무원과 외부 전문가로 사업별 약 10여명의 맞춤 자문단을 구성해서 공동주택, 부속시설 성능향상을 위한 대안 검토와 내부 공무원의 공사원가 적정성을 검토합니다. 자문단 검토결과를 토대로 조합원, 시공사 설계사와 토론 방식으로 진행되도록 자문서비스를 진행합니다.
서울시에서 제공하는 재개발, 재건축 사업의 민간공사 공사원가 서비스에 대해 살펴봤습니다. 재개발, 재건축 사업에서 안타깝지만 조합은 그저 허수아비일 뿐인 경우가 많습니다. 사업 구조상 조합장은 시공사의 앞잡이가 될 수 밖에 없구요. 왜냐하면 건설분야에도 금융분야에도 기본지식도 없는 조합장이 어떻게 몇 천억원짜리, 몇 조짜리 공사의 의사결정을 제대로 할 수 있을까요. 상식적으로 가능할까요?
여러분들은 그런 생각을 안해보셨나요? 조합장과 조합 임원들은 아무리 열정에 차 있어도 그저 시공사에 휘둘리고 결국 시공사 뜻대로 끌려갈 수밖에 없는 현실을 말입니다.
공공재개발, 공공재건축과 같이 공공이 참여하는 사업이 좋다고 강조해봐야 조합원들의 이익이 줄어든다고 반대하는 경우가 많습니다. 둔촌주공처럼 조합이 엉망이 되어보면 공공이 참여하는 재개발, 재건축이 얼마나 좋은지 알 수 있죠. 그러한 면에서 공공재개발, 공공재건축과 같이 공공이 참여하는 사업이 아닐 경우 서울시에서 제공하는 재개발, 재건축 사업의 민간공사 공사원가 자문 서비스는 참으로 바람직한 제도라고 보입니다.
혹시라도 재개발, 재건축 조합원이라면 조합에 이러한 민간공사 원가자문 서비스가 있다고 강하게 어필하는 것도 좋은 방법이 되겠네요.
모두들 성투하시길 빕니다.
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