고금리로 부동산 PF대출받은 주택사업, 재개발, 재건축 모두 주저앉는 상황이 왔습니다.

고금리로 부동산 PF대출받은 주택사업, 재개발, 재건축 모두 주저앉는 상황이 왔습니다.

 

수년 동안 부동산 시장의 경기 활황에 따라 부동산 프로젝트 파이낸싱(Project Financing, PF)으로 주택사업, 재개발, 재건축 등을 진행하던 사업에 비상등이 켜졌다고 합니다. 고금리로 인해 부동산 PF대출 비중을 늘려오던 증권사, 보험사, 캐피털사, 저축은행 등이 동시에 부실 우려에 빠질 가능성이 커지고 있다고 합니다. 당연히 주택공급에도 지장이 생길 것으로 보입니다. 어떤 일이 일어나고 있는지 살펴볼까요.

 

Pixabay로부터 입수된 Jean-Paul Jandrain님의 이미지 입니다.

 

2022년 3월 말 기준 증권사의 부동산 PF 대출 잔액은 4조 1,750억원, PF 재무보증 규모는 24조 6,675억원이라고 합니다. 2020년의 PF대출 합계금액인 24조 5,897억원보다 17%나 증가했습니다. 대출 연체율은 1%대에서 4.7%로 치솟았다고 하구요.

 

◆ 금융권의 부동산 PF대출 잔액(2020년 말 → 2022년 3월)

▶ 보험사 : 36.4조원 → 42.2조원
▶ 증권사 : 24.6조원 → 28.8조원
▶ 은행 : 23.8조원 →31.4조원
▶ 캐피털 : 12.2조원 → 16.8조원

자료출처 : 금융감독원, 한국기업평가

 

Pixabay로부터 입수된 Gerd Altmann님의 이미지 입니다.

 

부동산 PF대출은 부동산 개발사업 시행사가 착공부터 준공까지 필요한 자금을 조달하는 방법으로 경기 민감성이 높아 부동산금융중에서도 가장 위험한 대출로 평가받습니다. 

일례로 2022년 3월 말 국내 주요 증권사 24곳의 PF 대출과 브리지론 비중은 전체 자기 자본의 39%에 달한다고 합니다. 부실의 위험이 있는 와중에 금리인상, 원자재값 급등의 여파로 부동산 경기가 악화되면서 금융사의 부실 리스크도 커졌습니다. 공사가 중단되면 시행사, 시공사, 금융사가까지 줄도산을 피하기 힘들기 때문입니다. 

 

Pixabay로부터 입수된 Brigitte Werner님의 이미지 입니다.

 

특히 브리지론은 본PF대출 이전에 사업부지 취득, 인허가 등 운영자금에 필요한 자금을 토지 담보로 빌려주는 것으로 사실상은 부동산 PF지만 일반 토지담보대출로 분류되면서 규제 밖에서 빠르게 늘어났다고 합니다.

 

 
브리지론(Bridge Loan)

신용도가 낮은 시행사 등이 특정 부동산 개발사업장의 개발자금을 제2금융권에서 높은 이자를 내고 빌려 쓰다가 사업이 진행되면서 자산가치가 높아지고 사업성이 좋아져 리스크가 줄어들게 되면 제1금융권의 낮은 이자의 자금을 차입하게 되는데, 이때 저축은행 등 제2금융권의 차입금을 브리지론이라고 합니다.

대개 단기 차입금으로 빌려 쓰는 경우가 많습니다. 또한 부동산 PF대출은 공사착공 여부에 따라 공사착공 이전에 이루어지는 브리지론과 공사착공 이후에 이루어지는 본PF로 구분하기도 합니다.

자료출처 : 부동산용어사전

 

Pixabay로부터 입수된 Alexander Lesnitsky님의 이미지 입니다.

 

요즈음은 1금융권이 PF 대출을 하지 않자 제2금융권인 증권사, 캐피털사, 등에서만 가능하며 심지어 신규 대출 및 연장 조건으로 연 20%에 육박하는 고금리를 요구하고 있다고 합니다. 부동산에서 금융비용으로 20%의 이자를 지불하고 남는 게 있을까 싶네요.

실제로 2021년까지는 경쟁적으로 부동산 PF대출을 내주던 제1금융권은 최근 부실화 우려가 커지자 급격히 돈줄을 죄고 있다고 합니다. 2022년 9월 21일 금융.부동산개발업계에 따르면 국민, 신한, 우리, 하나은행 등 4대 시중은행은 PF대출 심사를 사실한 중단한 것으로 확인되었다고 합니다. 

 

Pixabay로부터 입수된 PublicDomainPictures님의 이미지 입니다.

 

금융권에서도 금융당국에서 2022년 연말까지 총 자산 대비 자기자본 비율을 철저하게 관리하라는 게 지침인데 대출 한 건에 수백~수천억이 들어가는 PF대출은 모든 금융권에서 사실상 어렵다고 합니다.

실제로 토지 매입을 위한 브리지론을 실행한 뒤 만기 때 PF대출로 갈아타지 못하는 토지사업은 부실채권으로 시장에 쏟아져 나올 것으로 시장은 보고 있습니다. 이러한 PF대출에 대한 금융당국의 제재, 20%에 육박하는 고금리로 주택사업에 지장이 발생하면 정부의 연간 50만 가구 주택공급도 공염불이 될 가능성이 되겠네요. 

 

Pixabay로부터 입수된 Gerd Altmann님의 이미지 입니다.

 

대표적인 수도권의 재건축 사업인 둔촌주공 재건축만 보더라도 PF 이자율 상승, 보증 이자율 상승, 자재값 상승, 인건비 상승, 공사지연으로 인한 공사비 증액으로 조합원 개인별 추가 부담금이 1.9억이라고 했지만 앞으로도 추가적으로 눈덩이처럼 불어날 수도 있겠네요. 

 

Pixabay로부터 입수된 PublicDomainPictures님의 이미지 입니다.

 

부동산 개발업은 금융권의 부동산 PF대출 없이는 불가능한데요. 대출이 안되어 파산하든, 금리가 너무 높아 공사해도 남는 게 없어 파산하든 전국의 부동산 개발업을 하는 디벨로퍼들에게 'Winter's coming'이라는 말 외에는 할 말이 없어지는 시장입니다.

모든 투자자분들이 '투자 Winter'를 잘 버티시길 빕니다.