토지 수용 시 영업 손실액에 대한 감정평가에 대해 알아볼까요

토지 수용 시 영업 손실액에 대한 감정평가에 대해 알아볼까요

 

공익사업을 위한 토지의 수용 시 법인이나 개인이 영업을 하던 중이라면 영업손실에 대한 보상을 받게 되는데요. 일반적으로 수용절차 중에서 감정평가사가 평가하는 금액으로 피수용자는 수동적으로 받아들이게 되는 것이 일반적이지만 영업손실에 대한 기본적인 내용 정도라도 알고 있다면 알지 못한 손해에 대한 대비가 되지 않을까 합니다. 

 

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누구나 살다 보면 공익사업을 위한 토지나 건물의 수용을 경험할 수 있는데요. 기본적인 상식 수준의 지식만 가지고 있어도 손해보지 않고 영업손실에 대한 보상액을 받을 수 있습니다. 그러면 토지 수용 시 영업손실에 대한 감정평가에 대해 살펴보겠습니다.

 

손실보상 평가방법에 대해 살펴보겠습니다.

정부나 지자체의 공익사업의 시행으로 영업을 폐지하는 경우의 영업손실은 2년간의 영업이익(개인영업의 경우에는 소득*을 의미합니다)에 영업용 고정자산, 원재료, 제품 및 상품 등의 매각손실액을 더한 금액으로 평가합니다.

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◆ 소득* 

소득이란 개인의 주된 영업활동에 따라 발생된 이익으로서 자가노력비상당액이 포함된 것을 말합니다. 자가노력비상당액에는 생계를 같이 하는 세대안의 직계존속, 직계비속 및 배우자의 것을 포함합니다. 

소득은 총수입금액에서 필요제경비를 공제하여 산정하는데 자가노력비상당액에는 생계를 함께하는 같은 세대안의 직계존속 비속 및 배우자의 것이 포함되므로 필요제경비에는 이들에 대한 자가노력비가 포함되지 않습니다.

또한 총수입금액에서 필요제경비를 공제한 금액에는 자가노력비가 이미 포함되어 있으므로 보상액 산정 시 이를 다시 추가하여서는 안됩니다.

 

◆ 손실액 평가

법인 → 순이익 기준
개인 → 소득(총수입금액 - 필요제경비, 자가노력비를 가산한 금액 아님)

 

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영업이익은 해당 영업의 최근 3년간(특별한 사정으로 인하여 정상적인 영업이 이루어지지 않은 연도를 제외합니다)의 평균 영업이익을 기준으로 하여 이를 평가하되, 공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시됨으로써 인하여 영업이익이 감소된 경우에는 해당 공고 또는 고시일 전 3년 간의 평균 영업이익을 기준으로 평가합니다.

 

이 경우 개인영업으로서 최근 3년간의 평균 영업이익이 다음 산식에 의하여 산정한 연간 영업이익에 미달하는 경우에는 그 연간 영업이익을 최근 3년간의 평균 영업이익으로 봅니다.

 

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◆ 연간 영업이익

연간 영업이익 = [통계법] 제3조 제3호에 따른 통계작성기관이 같은 법 제18조에 따른 승인을 받아 작성, 공표한 제조부문 보통인부의 노임단가×25(일)×12(월)

 

2년간의 영업이익의 산정방법에 대해 살펴보겠습니다. 

영업을 폐지하는 경우의 영업손실 보상에서 2년간의 영업이익은 영업을 할 수 있는 권리 또는 동종기업이 올리는 평균수익율보다 더 많은 초과수익을 낼 경우 그 초과수익이 장래에도 계속된다는 가망성을 자본화한 영업권을 보상한다는 것을 의미하는 것이 아닙니다.

즉, 동종기업이 올리는 평균수익보다 더 많은 소과 소득을 얻었다 하더라도 초과분은 감정평가에서 인정해주지 않는다는 의미입니다.

 

Pixabay로부터 입수된 Gerd Altmann님의 이미지 입니다.

 

◆ 영업이익 산정 시 제외사항

1. 해당 영업의 영업활동과 직접 관계없이 발생하는 영업 외 손실
2. 특별이익
3. 해당 영업장소에서 발생하지 아니한 이익

 

토지 수용으로 인해 영업의 전업에 소요되는 기간 동안 수용의 대상이 된 토지, 건물 등을 이용하여 영업을 하다가 그 토지, 건물 등이 수용됨으로 인하여 영업을 할 수 없거나 제한을 받게 됨으로 인하여 생기는 직접적인 손실을 영업손실로 보고 이를 산정한다는 의미인 것입니다.

 

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영업이익을 산정하면서 기준시점 이후의 장래 발생할 이익을 추정하거나 영업을 위한 투자비용을 기준으로 영업이익을 산정하여서는 안되며 만일 기준시점 이전에 영업이익이 발생하지 않았다면 영업이익의 상실이라는 손실이 발생하지 않으므로 영업이익에 대한 보상액은 없는 것으로 보아야 합니다.

 

감정평가 기준이 피수용인에게 불리한 것이 아닌가 하는 느낌이 없잖아 있지만 법에서 정한 바를 그냥 있는 그대로 받아들이면서 이해했으면 좋겠습니다.