동시이행항변권은 무엇이고 부동산 거래 시 동시이행항변권이 어떻게 적용되는지 알아보겠습니다.

동시이행항변권은 무엇이고 부동산 거래 시 동시이행항변권이 어떻게 적용되는지 알아보겠습니다.

 

■ 동시이행항변권의 인정 근거를 살펴볼까요. 

쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있습니다. 즉, 상대방이 이행하지 않으면 자기도 이행을 거절할 수 있는 항변권을 가지고 있는데 이를 '동시이행항변권'이라고 합니다. 예를 들면, 매매계약에서 매도인은 매수인이 대금을 제공할 때까지 목적물의 인도를 거절할 수 있고, 또한 매수인은 매도인이 목적물을 제공할 때까지 대금의 지급을 거절할 수 있다는 뜻입니다.

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쌍무계약에 있어서의 각 당사자는 각각 채무를 부담하는데 그 채무는 서로 대가적 의미를 가지며 그 계약의 이행에 있어서도 각 당사자는 상대방으로부터 급부를 받을 때에 자기의 급부를 이행하면 된다는 공평의 원칙의 실편이 '동시이행항변권'의 인정근거가 됩니다.

「동시이행항변권」
민법 제 536조

제536조 동시이행항변권
1. 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다. 그러나 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러지 아니한다.
2. 당사자 일방이 상대방에게 먼저 이행하여야 할 경우에 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 때에는 전항 본문과 같다.

 

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■ 동시이행항변권의 성립요건 세 가지를 알아볼까요.

첫째로, 대가적 의미있는 채무가 존재하야 합니다. 

한 개의 쌍무계약에 기인하여 각 당사자가 대가적 의미를 가지는 채무를 부담하고 있어야 한다. 따라서 두 사람이 서로 채무를 부담하고 있는 경우에도 그 채무 사이의 대가적 의미가 없는 경우에는 동시이행항변권은 성립하지 않습니다.

둘째로, 상대방의 채무가 변제기에 있어야 합니다.

쌍무계약에 있어 어느 일방이 먼저 이행하여야 할 채무를 부담하는 경우 선이행 의무자는 동시이행의 항변권을 행사할 수 없는 것이 원칙입니다. 그러나 선이행 의무자가 그 이행을 지체하는 동안에 상대방의 채무 변제기가 도래한 경우에는 상대방의 청구에 대하여 선이행 의무자도 동시이행항변권을 행사할 수 있다는 것이 통설이라고 합니다.

예외가 있는데요. 쌍무계약에서 당사자 일방이 상대방에게 먼저 이행하여야 할 경우에 후이행의무자의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 때에는 상대방의 채무가 변제기에 있지 않더라도 선이행의무자는 동시이행항변권을 행사할 수 있습니다. 

예를 들면, 8월 1일의 매매계약에 있어서 매도인이 9월 1일 목적물을 이전하고 매수인은 10월 1일 대금을 지급하기로 된 계약에서, 계약 체결 후 매수인의 재산상태가 파산 등 악화되어 기한(10월 1일)도래 후의 매도인의 대금청구가 실효를 거둘 수 없을 만큼 된 때에는 매도인은 매수인이 대금을 지급할 때까지 자기의 채무의 이행, 즉 목적물의 이전(9월 1일)을 거절할 수 있습니다. 

세째로, 상대방이 채무의 이행 또는 그 제공을 하지 않고서 이행을 청구해야 합니다.

상대방이 채무의 내용에 좇은 이행을 한 때에는 채무의 대립상태는 소멸하여 동시이행의 문제는 일어날 여지가 없습니다. 그러나 다음과 같은 경우에는 문제가 됩니다. 즉, 상대방이 일부의 이행 또는 불완전한 이행을 하고서 청구를 하는 경우에는 이행을 청구받은 채무가 가분적인 것이면 원칙적으로 잔여의 부분 또는 불완전한 부분에 상당하는 채무의 이행을 거절할 수 있습니다. 

예를 들면, 건물의 수선의무가 있는 임대인이 수선을 게을리한 때에는 ㄴ임차인은 그에 상응할 만큼의 월차임을 거절할 수 있습니다. 그러나 잔여의 부분 또는 불완전한 부분이 경미한 것이면 일부에 관해서도 항변권을 인정할 수 없고, 그 반면에 중요한 것이면 전부에 관하여 항변권이 인정됩니다.

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■ 동시이행항변권의 효력 3가지를 살펴봅시다.

첫째, 동시이행항변권의 본질적 효력에 대해 살펴봅시다.

동시이행항변권은 상대방이 채무이행의 제공을 할 때까지 자기 채무의 이행을 거절하는 것을 내용으로 합니다. 항변권의 일종이므로 그 효력은 당사자에 의한 원용(주장)이 있을 때에 비로소 발생합니다. 이 항변권의 원용(주장) 여부는 전적으로 권리자의 자유에 속합니다. 또한 그 원용(주장)의 시기에 관해서는 아무런 제약이 없고, 이행기이든 이행기 후이든 상대방으로부터 이행의 청구를 받은 때에 원용(주장)하면 됩니다. 

둘째, 동시이행항변권의 소송상의 효력에 대해 살펴봅시다.

소송에 있어서 원고의 청구에 대하여 피고가 동시이행항변권을 원용한 경우에는 상환이행판결을 하여야 한다는 것이 판례입니다. 원고가 상환이행판결을 받을 경우에 그에 따라 강제집행을 함에는 자기 채무의 이행 또는 제공을 하여야 합니다. 

셋째, 동시이행 항변권이 붙은 채무의 효력에 대해 살펴봅시다.

동시이행 항변권은 원용했을 때에 비로소 그 본질적 효력을 발생하는 것이지만, 다만 이 항변권이 존재한다는 것만으로도 다음과 같은 실체상의 효과가 발생한다. 이 항변권을 가지는 채무자는 이행에 간하여 확정 기한이 있더라도 당사자의 일방이 상대방을 지체에 빠지게 하려면 우선 자기 채무의 이행을 제공하여야 한다는 결과가 됩니다. 따라서 상대방이 계약을 해제하려면 자기채무의 이행을 제공하여야 합니다.

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부동산 거래에서 동시이행의 관계에 있는 사례로는,

1. 매수인의 잔대금 지급의무와 매도인의 명도의무는 동시이행항변에 해당(대판 1991.9.10. 91다6368)

2. 매수인이 선이행해야 할 중도금 지급을 하지 않은 채 잔대금 지급일을 경과한 경우, 매수인의 대금지급채무와 매도인의 소유권 이전등기의무는 동시이행 항변에 해당(대판 1998.2.10, 96다 7793)

 

부동산 거래에서 동시이행 관계가 인정되지 않고 선이행 의무가 있는 경우는,

1. 채무자의 채무변제와 저당권자의 저당권설정등기 말소의무

2. 임차보증금 반환과 임차권등기의 말소의무

3. 임차인의 임차목적물 반환의무와 임대인의 권리금 회수 방해로 인한 손해배상의무

4. 매도인의 토지거래허가 신청 절차 협력의무와 매수인의 매매대금지급의무

5. 경매가 무효로 된 경우 낙찰자의 채무자에 대한 소유권이전등기말소의무와 근저당권자의 낙찰자에 대한 배당금반환의무 등 입니다.

부동산 거래를 하다 보면, 거래 당사자가 동시이행항변권이 있음에도 양보하고 상대의 사정을 봐주는 것으로 동시이행항변권을 인용(주장)하지 않다가 결국 큰 손해를 보는 경우가 많습니다. 부동산 거래에서는 상대의 사정을 봐주어 양보하는 행위가 후일의 법적인 문제의 단초가 되는 경우가 많다는 점을 유의해야겠습니다.

투자자라면 부동산 거래시 반드시 알아야 할 내용이 아닐까 합니다. 감사합니다.