윤대통령 발표한 5년간 전국에 270만호+∝ 공급계획 살펴볼까요
윤대통령이 발표한 270만호 공급계획의 세부내용을 살펴보겠습니다. 270만호 공급의 주요계획은 민간 재건축.재개발과 도심 복합개발, 신규택지 등 동원 가능한 방안을 모두 동원해서 5년간 전국단위에서 270만호의 주택을 공급하는 계획이라고 합니다.
결론부터 요약하면 2027년까지 전국 270만호에 대한 인.허가를 마무리하겠다는 구상입니다. 실제로 270만호를 공급하겠다는 의미가 아니고 2027년까지 5년간 주택 인허가를 270만호 하겠다는 의미입니다. 270만호 공급계획을 지역별로 살펴보면 서울 50만호를 포함 수도권에 158만호를 공급하고 지방은 광역.특별자치시에 52만호를 포함해서 총 112만호를 공급할 계획이라고 합니다.
270만호 공급계획을 사업유형별로 살펴보면 도심 내 재개발.재건축, 도심복합사업 등으로 52만호를 공급하고 3기 신도시 등 공공택지에 88를 공급한다고 합니다. 또한 도시개발, 지구단위계획구역, 기타 일반주택사업 등 민간 자체 추진으로 130만호를 공급할 계획입니다.
정부의 270만호 공급에 있어 정부주도보다는 민간주도로 공급이 이루어지도로 추진하며 이를 위해 정비사업 규제를 완화하고 민간에 다양한 인센티브를 주도록 추진한다고 합니다. 이를 위해 우선적으로 재건축 사업에 있어 초과이익 환수제 완화방안과 재건축 안전진단 기준도 재건축을 보다 쉽게 추진할 수 있도록하는 개선안을 2022년 9월에 발표한 예정이라고 밝혔습니다.
추가적으로 현재는 공공만 추진하는 도심복합사업을 민간도심복합사업 유형도 신설될 예정이며 이 경우 용적률은 500%까지 상향해주고, 필요하면 도시계획 규제를 받지 않는 '도시혁신계획구역'을 신설해서 적용하는 방안을 검토된다고 합니다.
신규택지 5년간 수도권을 중심으로 88만호 공급
2023년까지 15만호의 후보지를 선정해서 발표하고 2023년 이후에는 시장상황을 고려해서 순차적으로 선정할 계획이라고 합니다. 신규택지는 직주근접을 고려해서 철도역 인근인 경우 반경 300~1,000m 까지 초역섹둰, 역세권, 배후지역 등으로 나눠 역 접근성에 따라 개발밀도를 높이는 '컴팩트 시티 '개념으로 개발할 예정이라고 합니다.
택지조성 속도를 높이기 위한 일환으로 공공주택지구 지정시 광역교통사업과 훼손지복구사업은 국무회의 심의를 거치면 공공기관 예비타당성 조사를 면제해 준다고 하며 민간 정비사업과 도시개발사업에도 통합심의가 도입되며 공공 정비사업과 일반주택사업에는 통합심의가 의무화된다고 합니다.
소유모 정비사업 활성화를 위해 연접한 복수단지가 일정한 사업요건을 충족하면 통합개발을 허용하고 사업자에 대한 기금융자 이차보전과 조합원 세제지원도 강화하기로 했으며 도시형생활주택에 대해서도 총가구수 규제를 300가구에서 500가구로 늘리고 투룸 공급 상한을 전체 세대의 1/3에서 2/3으로 완화할 예정이라고 밝혔습니다.
'주택공급촉진지역' 제도 도입 검토
공급이 줄거나 저층 주거지 등 추가 공급 여력이 있는 지역에 각종 동의요건 완화, 용적률 상향, 금융지원 등 인센티브를 부여할 예정이며 '청년 원가주택'과 역세권 첫집'은 통합사업으로 추진될 것이라고 합니다.
용적률 상한에 따른 기부채납 물량과 공공택지 물량 등을 청년.신혼부부.생애최초 구입자 등에게 시세의 70% 이하에 공급하며 40년 이상 장기, 저금리로 대출함으로서 초기 부담을 낮춘다고 합니다. 또한 최장 10년간 임대로 거주한 뒤 분양 여부를 자유롭게 선택할 수 있는 '내 집 마련 리츠 주택'도 도입되며 이 경우 임대로 거주한 기간도 청약 가입 기간으로 인정하는 것도 검토된다고 합니다.
부동산에 대한 정책은 정권에 따라 입맛대로 재단되는 것을 볼 수 있는데요. 부동산 정책은 독립된 기구에서 일관성있는 정책이 추진되었으면 좋겠다는 생각이 듭니다. 규제를 완화하든 강화하든 부동산 시장의 흐름과 주기를 고려하지 않는 정책은 무너질 수밖에 없다는 것을 목도하고도 여전히 정권의 입맛에 좌우되는 즉흥적인 정책이 나오고 있는 것은 아닌가 걱정이 되네요.
이번 정부의 270만호 공급계획에 대한 시장의 반응을 살펴보면,
- 구축아파트의 수요 감소로 가격하락 압박이 더 커질 것임
- 수요분산, 고금리로 거래절벽과 가격하락 동시 발생예상
- 정책 시행의 구체적인 시간계획이 없어 호재로 받아들이기 어려움
- 재건축, 재개발의 핵심인 안전진단과 재건축초과이익환수제에 대한 세부내용 확정에 따라 시장은 반응예상
우리 투자자들은 그저 정책변화에 잘 대응해서 투자의 길을 찾아야겠습니다.
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