시골집, 마음껏 세컨드하우스로 매수 가능토록 양도세, 종부세 제외

시골집, 마음껏 세컨드하우스로 매수 가능토록 양도세, 종부세 제외

 

주택이 투기의 수단으로 이용되는 것을 방지하기 위해 과세당국에서는 주택에 관련된 거의 모든 세금에서 다주택자에 대한 세법상 불이익이 포함되어 있습니다. 그러한 이유로 경치 좋은 시골집을 세컨드하우스로 보유하고 싶지만 꺼려지는 것이 사실입니다. 그러한 이유로 지방의 시골에 가면 위치도 좋고 주택도 좋지만 거래가 잘 일어나지 않는 것은 이러한 규제로 인한 부작용이라고도 볼 수 있습니다.

* 본 포스팅에서 '시골'이라 함은 수도권과 조정대상지역을 제외한 지역입니다.  

 

Pixabay로부터 입수된 Vincent Ciro님의 이미지입니다.

 

정부에서는 이러한 부작용을 방지하기 위해서 공시가 3억원 이하의 지방의 주택은 양도소득세와 종합부동산(종부세) 산정 시 주택수에서 제외되도록 세법을 개정한다고 합니다. 수도권과 광역시 인근의 지역에 많은 변화가 있을 것으로 보이네요.

기획재정부에서는 2022년 7월에 '2022년 세제 개편안'에 의하면 2023년부터 '농어촌주택, 고향주택에 대한 양도소득세 과세 특례'가 적용되는 기준 주택 가격이 공시가 2억 원 이하에서 3억 원 이하로 상향된다고 합니다. 한옥은 기존의 4억 원이 그대로 유지된다고 합니다. 적용사례를 구체적으로 살펴볼까요.

 

Pixabay로부터 입수된 Monika님의 이미지입니다.

 

양도소득세 적용사례

과세당국이 발표한 '농어촌주택, 고향주택 양도세 관세특례'는 수도권 및 조정대상지역을 제외한 지방에 위치한 주택을 취득하기 전부터 보유하고 있던 일반 주택을 양도할 때 지방주택을 주택의 수에서 빼준다는 의미입니다. 즉, 서울에서 1주택을 보유한 자가 지방 주택을 1채 추가로 취득해서 2 주택자가 됐더라도 기존 주택인 서울 주택을 매도할 때 1가구 1주택자로서의 양도세 비과세(기준금액 12억) 혜택은 그래도 유지된다는 의미입니다.

 

Pixabay로부터 입수된 David님의 이미지입니다.

 

 

종합부동산세 적용사례

종부세 과표를 산정할 때 지방 주택도 합산하도록 되어 있지만 2023년부터는 공시지가 3억원 이하는 1주택자로 간주합니다. 2022년은 한시적으로 종부세 기본공제액을 6억 원이 아닌 14억 원(1가구 1주택 새 기본공제)을 적용하고 2023년부터는 12억 원(1가구 1주택 새 기본공제)을 적용합니다. 

기존에는 2주택자가 중과세율이 적용되어 고가 1주택자보다 높은 종부세를 부담했지만 2023년부터는 지방 주택을 소유하고 있을 경우에는 2주택자로 하더라도 기존보다 종부세 부담을 덜 수 있게 되었습니다. 

 

Pixabay로부터 입수된 Ken Haines님의 이미지 입니다.

 

공시지가 3억원은 실제 주택시장에서 거래되는 매매가로 적용하면 아파트는 5억 원, 단독.다가구주택은 6억~7억 수준으로 지방 주택에서 세컨드하우스를 구할 경우 주택의 선택폭이 넓어졌다고 할 수 있겠습니다. 

그러나 투자자로서 기억해야 할 점은, 아무리 세컨하우스라고 해도 향후 본인 사용하지 않는 경우를 대비해서 매도나 임차를 위해 시장에 내놓을 경우에 얼마나 시장성이 있는가를 따져보는 것이 매우 중요합니다. 전원주택이라고 마트나 병원과 같은 생활 편의시설과 원거리에 위치하고 교통 접근성이 불편하면 그만큼 시장에서의 수요가 줄어 가치가 떨어질 수밖에 없겠죠.

 

Pixabay로부터 입수된 Jean-Paul Jandrain님의 이미지 입니다.

 

세컨드하우스를 생각하고 계신다면 첫째 교통접근의 편의성, 둘째로 생활편의시설인 마트, 병원 등과 얼마나 가까이에 위치하고 있나를 따져 봐야 합니다. 그리고 개인적으로는 지방에 세컨드하우스를 원하더라도 신축을 하는 것보다는 다른 사람이 신축한 지 시일이 얼마 경과되지 않은 주택을 매수하는 것이 더 나을 겁니다. 떠도는 얘기로 '집 짓다가 10년 늙는다'는 얘기가 괜히 나온 것이 아니란 사실 기억하세요.