깡통전세 전세사기 예방법을 알아볼까요

깡통전세 전세사기 예방법을 알아볼까요

 

전세제도는 외국에서는 찾아보기 힘든 제도인데요. 나름 한국에만 특화된 제도라고 봐도 무방할 듯합니다. 하지만 요즘 특히나 자산의 가치가 떨어지고 있는 시기에는 오히려 전세제도가 전세 세입자에게 큰 손해가 될 수도 있는 제도임에는 틀림없는 것 같습니다. 

 

Pixabay 로부터 입수된  Gerd Altmann 님의 이미지 입니다.

 

요즈음 신문상에 많이 오르내리는 즉, 자금 여력이 없는 집주인으로 인해 전세세입자가 전세 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 많아 사회문제가 되고 있습니다. 그리고 자산 가격의 하락으로 전세가격보다 집 가격이 더 낮아지는 전세역전의 가능성마저 보이고 있는 시점이 되었습니다. 즉, 깡통전세가 사회문제가 되고 있습니다.

 

Pixabay 로부터 입수된  Mahesh Patel 님의 이미지 입니다.

 

그러면 깡통전세 전세사기 유형 3가지를 살펴보겠습니다. 

먼저 깡통전세입니다.

깡통전세란 주택담보대출금과 전세 보증금을 합친 금액이 주택매매가격의 80%가 넘는 주택을 말합니다. 즉, 집주인의 주택담보대출 금액과 세입자의 전세보증금의 합계가 집값보다 많아질 정도로 집값이 하락하면 전세 세입자는 전세금을 떼일 우려가 생기게 됩니다.

깡통전세

주택담보대출 + 전세 보증금 > 주택매매가격*80%

 

일반적으로 시장에서 집주인의 주택담보대출 금액과 전세 보증금의 금액이 집값의 80%를 넘으면 깡통전세라고 부르고 있습니다. 전세가격이 주택의 매매가격과 근접하거나 더 높다면 다음 전세입자를 구할 수 없기 때문에 결국 집주인, 즉 임대인은 전세보증금을 상환할 수 없다며 버티며 전세보증금 반환을 거부하는 경우 전세사기가 발생합니다.

 

Pixabay로부터 입수된 Gerd Altmann님의 이미지 입니다.

 

둘째로 소유권 변경으로 보증금 편취입니다.

전세 계약을 체결한 뒤 전입 당일 소유권을 제3자로 바꿔 보증금을 편취하는 방법입니다. 「주택임대차보호법」에서 임차인의 대항력과 우선변제권은 '전입신고 다음날'에 발생하기 때문에 세입자의 전입신고일에, 즉 임차인의 대항력이 발생하기 전에 주택을 제3자에게 매각함으로써 세입자는 퇴거 시 보증금을 청구하더라도 대항력이 발생하기 전 집주인이 바뀌었기 때문에 돈을 돌려받을 길이 없는 셈이 됩니다. 

 

Pixabay 로부터 입수된  aymane jdidi 님의 이미지 입니다.

 

셋째로 체납세금을 보증금으로 납부입니다.

임대인이 체납한 주택에 대한 세금을 임차 보증금으로 대납하는 경우입니다. 임대인이 주택에 대한 세금인 재산세나 종합부동산세 등의 체납사실을 숨기고 임대차 계약을 체결하고 해당 주택이 세금체납으로 공매로 넘어가게 되면 세입자는 보증금을 모두 돌려받지 못할 수도 있습니다. 임차인이 전입신고와 확정일자를 받았더라도 해당주택에 대한 당해세는 우선순위가 앞서기 때문입니다. 

문제는 대부분의 임대차 계약에서 집주인은 세입자에게 세금 체납사실을 고지할 의무가 없기 때문인데요. 공인중개사를 통해서 계약을 하더라도 매매가 아닌 임대차의 경우에는 해당 부동산에 대한 세금 체납에 대한 의무사항이 없습니다.

 

Pixabay로부터 입수된 Steve Buissinne님의 이미지 입니다.

 

그러면 깡통전세사기의 예방법은 무엇일까요.

여러가지 예방법이 있지만 가장 확실한 방법은 전세반환보증보험에 가입하는 것입니다. HUG나 SGI서울보증에 보증 가입을 하면 추후 문제 발생 시에도 보증금 회수가 가능합니다. HUG나 SGI서울보증보험회사에서는 전세반환보증보험 가입절차상 계약과정에 대한 서류를 검토하기 때문에 등기상의 문제점을 교차 확인하는 효과도 있습니다. 

 

Pixabay로부터 입수된 Catkin님의 이미지 입니다.

 

체납세금에 대한 사기는 예방하기 참으로 어려운데요. 

전세 계약 시 집주인에게 국세완납증명서, 지방세완납증명서를 요구하면 가장 확실한 방법입니다. 그런데 집주인들이 임대차나 전세계약에서 세금완납증명서를 제시할 의무가 없기 때문에 일반적으로 응하지 않습니다. 

등기부등본에 세금 체납에 대해 공시가 되도록 되어 있지만 세금 체납은 등기부 등본에 2~3개월 늦게 공시된다는 점에 유의해야 합니다. 그렇다면 남은 방법은 전세 계약 시에 특약사항으로 계약서에 삽입하는 것이 좋습니다. 그 예방적인 특약으로는 '집주인 명의가 바뀔 경우에는 계약을 해지한다' 또는 '보증보험회사로부터 보증보험 반려 시 계약은 없는 것으로 한다'는 식의 특약을 포함하는 것이 좋습니다.

 

Pixabay로부터 입수된 Juan Ospina님의 이미지 입니다.

 

원래 사기란 것이 100을 잘해도 1개의 미비점을 파고드는 것인데요. 돌다리도 두들겨보면서 부동산 거래에 임하는 것이 좋습니다. 공인중개사를 통하더라도 100% 사기를 막을 수는 없는 것이 사실이지만 수수료를 절약하기 위해 직거래에 따른 위험에 노출되는 것은 더 위험한 행동이란 것을 기억해야겠습니다. 

전세 계약 시 참고했으면 좋겠습니다.