공공사업 시 토지 등 소유자의 이주대상자 선정과 이주대책 대상자 선정에 대해 알아보겠습니다.

공공사업 시 토지 등 소유자의 이주대상자 선정과 이주대책 대상자 선정에 대해 알아보겠습니다. 

 

■ 먼저 이주대상자란 무엇인지 알아보겠습니다.

이주대상자란?

공익사업으로 인하여 주거용 건축물을 제공함에 따라 생활의 근거를 상실하게 되는 자를 말합니다. 이는 공익사업시행지구 안에서 주거용 건축물을 소유하고 그 건축물에서 거주하는 자를 말합니다.

 

세입자의 경우에는 이주대책 수립 시 이주대책 대상자에서 제외됩니다. 이는 소유자와 세입자는 생활의 근거의 상실 정도에 있어서 차이가 있는 점, 세입자에 대해서 주거이전비와 이사비가 보상되고 있는 점을 고려할 때, 입법자가 이주대책 대상자에게 세입자를 제외하고 있는 점 등에서 세입자의 재산권이나 평등권을 침해하는 것이라 볼 수 없다고 판단한다고 합니다. 

사업시행자는 이주대책 시행자의 범위를 확대하는 기준을 수립하여 실시하는 것은 허용되기 때문에 이주대책 대상자를 미거주자까지 확대할 수는 있지만 사업 시행자는 미거주자에게 생활기본시설을 설치해 줄 의무를 부담하지 않습니다. 

사업시행자가 법 제78조제1항에 따른 이주대책을 수립하려는 경우에는 미리 그 내용을 같은 항에 따른 이주대책 대상자에게 통지하여야 합니다(토지보상법 시행령 제40조 제1항).

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■ 이주대책에 제외되는 경우데 대해서 살펴보겠습니다.

이주대책 대상자는 공익사업의 시행으로 인하여 주거용 건축물을 제공함에 따라 생활의 근거를 상실한 자를 말하는데, 다음의 하나에 해당하는 자는 이주대책 대상자에서 제외합니다.

1. 허가를 받거나 신고를 하고 건축 또는 용도변경을 하여야 하는 건축물을 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축 또는 용도변경을 한 건축물의 소유자

2. 해당 건축물에 공익사업을 위한 관계 법령에 따른 고시 등이 있은 날부터 계약체결일 또는 수용재결일까지 계속하여 거주하고 있지 아니한 건축물의 소유자를 말합니다. 다만, 예외는 다음과 같습니다.

• 질병으로 인한 요양
• 징집으로 인한 입영
• 공무
• 취학
• 해당 공익사업지구 내 타인이 소유하고 있는 건축물에의 거주
• 그 밖에 부득이한 사유 등의 어느 하나에 해당하는 사유로 거주하고 있지 아니한 경우에는 거주자로 봅니다.

3. 타인이 소유하고 있는 건축물에 거주하는 세입자. 다만 해당 공익사업지구에 주거용 건축물을 소유한 자로서 타인이 소유하고 있는 건축물에 거주하는 세입자는 제외합니다. 

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■ 이주대책 대상자에서 제외시키는 거부조치 시 불복방법에 대해 알아보겠습니다.

공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률상의 공익사업시행자가 하는 이주대책 대상자 확인.결정은 구체적인 이주대책상의 수분양권을 부여하는 요건이 되는 행정작용으로서의 처분이지 이를 단순히 절차상의 필요에 따른 사실행위에 불과한 것으로 평가할 수는 없다. 

따라서 수분양권의 취득을 희망하는 이주자가 소정의 절차에 따라 이주대책 대상자 선정신청을 한 데 대하여 사업시행자가 이주대책 대상자가 아니라고 하여 위 확인.결정 등의 처분을 하지 않고 이를 제외시키거나 거부 조치한 경우에는, 이주자로서는 사업시행자를 상대로 항고소송에 의하여 제외처분이나 거부처분의 취소를 구할 수 있습니다. 

나아가 이주대책의 종류가 달라 각 그 보장하는 내용에 차등이 있는 경우 이주자의 희망에도 불구하고 시행사업자가 요건 미달 등의 이유로 그 중 더 이익이 되는 내용의 이주대책 대상자로 선정하지 않았다면 이 또한 이주자의 권리의무에 직접적 변동을 초래하는 행위로써 항고소송의 대상이 된다고 하겠습니다.

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■ 이주대책 수립대상지역과 비용 상계에 대해 알아보겠습니다.

이주대책은 국토교통부령으로 정하는 부득이한 사유가 있는 경우를 제외하고는 이주대책 대상자 중 이주정착지에 이주를 희망하는 자의 가구 수가 10호 이상인 경우에 수립.실시합니다. 이에 따른 이주정착지 안의 택지 또는 주택을 취득하거나 같은 항 단서에 따른 택지 또는 주택을 취득하는데 드는 비용은 이주대책 대상자의 희망에 따라 그가 지급받을 보상금과 상계할 수 있습니다(토지보상법 시행령 제40조 제6항).

여기서 '국토교통부령이 정하는 부득이한 사유'라 함은 다음에 해당하는 경우를 말합니다(토지보상법 시행규칙 제53조 제1항).

1. 공익사업시행지구의 인근에 택지 조성에 적합한 토지가 없는 경우
2. 이주대책에 필요한 비용이 당해 공익사업의 본래의 목적을 위한 소요비용을 초과하는 등 이주대책의 수립.실시로 인하여 공익사업의 시행이 사실상 곤란하게 되는 경우

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■ 이주대책수립 등 의제 및 비용부담에 대해 알아보겠습니다. 

사업 시행자가 「택지개발촉진법」 또는 「주택법」 등 관계 법령에 따라 이주대책 대상자에게 택지 또는 주택을 공급한 경우에는 이주대책을 수립.실시한 것으로 봅니다. 이렇듯 이주대책으로 관련 법령에 따라 주택 등을 특별공급한 경우에도 생활기본시설 비용은 사업시행자가 부담하여야 합니다.

공공사업에 시행시 토지 등 소유자에 대한 법률에서 보장하는 내용과 절차가 대단히 많은 것 같습니다. 지인의 요청으로 주택의 수용에 대한 업무를 봐 드렸지만 저도 많이 배울 수 있었던 시간이었던 것 같습니다. 투자자로서 스스로 재산을 지키기 위해서는 지식과 경험을 쌓는 것만이 그 방법인 것 같습니다. 감사합니다.