부동산 직거래 계약서 작성 시 주의할 점을 알아봐요

부동산 직거래 계약서 작성 시 주의할 점을 알아봐요

 

한국은행의 기준금리가 올라가기 시작하면서 부동산의 가격은 내리막을 달리고 있습니다. 거래량 자체가 없기 때문에 언젠가는 댐에 물 터지듯이 가격 하락이 올 텐데 문제는 최소한 지금보다는 더 내려갈 것이라는 점이죠.

 

Pixabay로부터 입수된 mohamed Hassan님의 이미지 입니다.

 

이렇게 부동산 가격이 내려가는 시점에서 부동산 거래를 해야한다면 중개수수료마저도 부담될 수가 있습니다. 그래서 이러한 때에 매수자와 매도자가 직거래로 계약서를 작성하는 경우도 많다고 합니다. 정말 위험한 행동인데요. 그래도 어쩔 수 없이 직거래를 해야 한다면 무엇을 주의해야 할지 살펴보겠습니다.

솔직히 말씀드리면 이번 포스팅 하나로 부동산 직거래에 따른 모든 문제를 사전에 제거할 수 있다면 저는 블로거보다는 바닥에 돗자리를 깔아야 하지 않을까 싶네요.

Pixabay로부터 입수된 S K님의 이미지 입니다.

 

부동산 중개수수료에 대한 부담을 느끼는 것은 당연한 것인데요. 그러나 매수자 매도자 간 부동산 직거래에서 법적 문제가 생겨서 아픈 경험을 해보신 분들은 부동산 거래에서 공인중개사가 어떤 역할을 하는지 알 수 있을 것입니다. 그런데 매수자와 매도자 간에 생기는 모든 문제에 대해 공인중개사가 책임을 지는 것은 또한 아닙니다. 공인중개사는 중개 자체에 문제가 있을 경우에 한해서 책임을 질 뿐 그 외에도 부동산 거래에는 잠재된 문제들이 여기에서 나열할 수 없을 정도로 많습니다. 

요즘은 부동산을 거래 플랫폼을 이용해서 직거래로 거래하는 사람들이 늘어나고 있으며 부동산 중개사무소를 거치지 않고 거래된 물건이 1년 사이 1.5배나 늘었다고 합니다. 그러나 이러한 직거래에 있어 부동산 거래에 따른 주의해야 할 점을 꼼꼼히 따지지 않고 계약을 진행하다가 평생을 모은 재산을 일시에 잃어버리는 수도 있으니 조심해야겠죠.

Pixabay로부터 입수된 Reimund Bertrams님의 이미지 입니다.

 

그러면 부동산 직거래 계약시 절차를 살펴보겠습니다.

먼저 계약서 작성입니다. 계약서 작성에는 매수자와 매도자의 상호 신분확인, 등기사항전부증명서를 통해서 근저당 등 권리관계확인, 계약금/중도금/잔금의 대금지급방법, 특약사항 기재 등의 절차를 거쳐야 합니다. 부동산 거래는 금액이 큰 거래인만큼 단계별로 꼼꼼한 신경을 써야 합니다.

계약서 작성 순서를 볼까요.

1. 매수인과 매도인이 거래 부동산 현장방문 및 물건확인
2. 매수인과 매도인 간의 매매가격 합의
3. 등기사항전부증명서상의 부동산의 소유자 확인
4. 계약금, 중도금, 잔급 지급 일시 합의
5. 계약서 자필서명 이후 날인과 간인
6. 매수인 계약금 입금
7. 계약금 수령 영수증 발급
8. 부동산 실거래가 신고
9. 중도금 입금
10. 잔금입금
11. 소유권 이전서류

 

Pixabay로부터 입수된 Heather님의 이미지 입니다.

 

부동산 직거래 계약 시 주의사항은?

1. 매도자가 거래 부동산의 진정한 소유자인지 확인해야 합니다.(소유관계) 

집주인이 아닌 자가 주인임을 가장하고 거래를 진행하는 경우가 있으니 주의해야 합니다. 주민등록증 또한 진위여부를 인터넷을 이용해서 검사해야 합니다. 또한 진정한 소유자의 대리인과 계약을 해야 한다면 주민등록증, 사진, 실 소유자에 대한 대리권에 대한 위임장과 인감증명을 확인해야 합니다. 

 

자료출처 : 국토교통부

 

2. 등기사항전부증명서에서 권리관계를 확인해야 합니다.(권리관계)

소유권에 제한을 가할 수 있는 가등기 또는 가압류, 근저당권 등의 설정여부를 확인해야 합니다. 등기사항전부증명서를 계약 시에도 확인해야 하지만 중도금과 잔금 시에도 그 사이 권리관계에 변동이 있는지 확인해야 합니다.

 

 

3. 부동산 거래 유경험자와 거래 물건을 확인해야 합니다.

부동산 거래는 큰돈이 오가는 거래인만큼 물건에 대한 꼼꼼한 확인은 필수입니다. 부동산 중개사들은 전문적으로 업을 하는 사람들이기 때문에 대충 보는 것처럼 보여도 많은 것을 확인합니다. 일반인들이 그냥 한번 둘러보는 것으로는 부족하기 때문에 시간이 지난 후 새로운 사실을 알게 되어 낭패를 보는 경우가 있으니 부동산 거래 유경험자와 동행하는 것이 좋습니다. 

부동산을 둘러볼 때 이상 유무를 점검하는 체크리스트로서 인터넷에서 '중개대상물 확인설명서'를 출력해서 꼼꼼히 확인하면 그나마 실수를 줄일 수 있겠습니다.

 

자료출처 : 국토교통부

 

4. 계약서 작성 시 특약사항에 유의해야 합니다.

거래대상 물건에 하자나 이상한 점을 발견했다면 계약서에 어떻게 처리할지에 대해 특약으로 포함해야 합니다. 계약서 작성 시 문제가 될 것 같다는 생각이 들면 언제라도 공인중개사의 도움을 받기를 추천합니다. 정말로 큰일이 날 수도 있으니까요. 실제 거래에서 유용한 특약은 정말 많습니다. 경우에 따라 사용해야 하는데요. 이 부분에 특히 신경을 써서 작성해야 합니다. 

Pixabay로부터 입수된 Peggy und Marco Lachmann-Anke님의 이미지 입니다.

 

5. 실거래가 신고를 해야 합니다.

거래 물건을 계약한 경우 30일 이내에 시, 군, 구청에 실거래가 신고를 해야 합니다. 국토교통부 부동산 거래 관리시스템에서 신고를 해도 됩니다. 

자료출처 : 국토교통부

 

6. 행정사를 통한 계약서 대행 작성도 가능합니다.

공인중개사를 통하지 않고 행정사에게 부동산 거래 계약서 대행 작성을 의뢰할 수도 있습니다. 그러나 행정사는 그저 매수인과 매도인이 적어달라는 내용을 적어줄 뿐 부동산에 대한 전문지식이 없으므로 부동산 거래에서 문제가 생길 수 있는 부분에 대해 특약을 작성하거나 사전 예방조치에는 미흡할 수밖에 없습니다. 

오늘은 부동산 직거래시 계약방법과 확인내용, 유의사항에 대해 살펴봤습니다. 추천하건데 직거래는 아주 가까운 지인이 아니라면 추천하는 않는 거래방식입니다. 그래도 내용을 알고 있으면 부동산 거래시에 도움이 될 듯해서 포스팅합니다.