대구시 아파트 미분양 세대 증가, 기다리면 폭탄 할인분양 시작한다.

대구시 아파트 미분양 세대 증가, 기다리면 폭탄 할인분양 시작한다.

 

Pixabay 로부터 입수된  Rene Hoegee 님의 이미지 입니다.

 

대구지역의 아파트는 2022년부터 2023년까지 과다한 입주물량(2022년:22,386가구, 2023년:30,705가구) 으로 매수자 우위시장이 지속되고 있습니다. 거기에다 미국발 금리인상까지 더해져 부동산 매수 관망세가 짙어지고 있습니다. 도무지 매도호가와 매수호가를 맞출 수가 없습니다. 공인중개사들도 아파트 중개에 포기하다시피 한 상태입니다.

 

Pixabay로부터 입수된 JackieLou DL님의 이미지 입니다.

 

대구시에서 발표한 미분양 공동주택 현황보고(2022.6.30일 기준)를 보면 대구지역 미분양은 6,718세대하고 하네요. 문제는 지속적으로 늘어나고 있다는 점이죠. 

 

 

 

 

Pixabay로부터 입수된 Anne Wipf님의 이미지 입니다.

 

주식시장이 경기를 선행한다면 부동산 시장은 대표적인 경기를 후행한다는 것 정도는 많이 알려진 사실이죠. 그래서 현재 금리상승과 인플레이션으로 경기가 침체로 접어든다면 부동산의 바닥은 아직 멀었다는 것이 전문가들의 일반적인 평가입니다. 대구 지역은 수성구를 제외하고는 수도권과 같은 아파트 가격의 급상승 현상은 없었는데요. 그래도 경기침체로 인한 부동산 가격이 하락한다면 그 하락세는 피하지 못할 듯합니다. 

 

Pixabay로부터 입수된 Alison Updyke님의 이미지 입니다.

 

◆ 대구시 아파트 분양물량

- 2018년 : 26,770가구
- 2019년 : 20,902가구
- 2020년 : 29,960가구
- 2021년 : 21,241가구(기존 계획인 37,000여 가구에서 줄어듦)
- 2022년 : 29,280가구

대구지역 과거 23년간 연평균 아파트 분양물량 : 14,476가구

 

◆ 대구시 아파트 입주물량

- 2018년 : 12,444가구
- 2019년 : 7,081가구
- 2020년 : 14,484가구
- 2021년 : 17,719가구
- 2022년 : 22,386가구
- 2023년 : 35,000여가구

 

Pixabay로부터 입수된 Greg Montani님의 이미지 입니다.

 

대구시 아파트 분양물량과 입주물량 그 어느 것도 줄어들고 있지 않습니다. 그리고 밑에 보는 주거시설 건축허가와 착공허가에 있어서도 줄어들 기미가 없습니다.  이는 필연적으로 부동산, 특히 아파트 가격은 하락할 수밖에 없다는 것을 알 수 있습니다. 

자료출처 : 국토교통부

자료출처 : 국토교통부

 

Pixabay로부터 입수된 oljamu님의 이미지 입니다.

대구는 2008년도에 아파트 가격의 대폭락이 있었는데요. 그 당시 2008년에 입주물량 32,000여 가구에 미분양은 21,000가구가 있었습니다. 현재 대구는 내년인 2023년에 입주물량이 35,000여 가구가 예정되어 있습니다.  미분양도 지속적으로 늘고 있어 2008년과 같은 아파트 가격의 대폭락을 재연할지 초미의 관심사입니다. 

거기에 현재 주택구입을 할 수 있는 여력을 나타내는 주택구입부담지수를 살펴보면, 역대로 높은 수치임을 알 수 있습니다. 그 의미는 2009년 4월 이후로 주택 구입에 가계가 느끼는 부담의 정도가 가장 높다는 의미로서 가계에서 주택구입에 부정적이라는 것을 알 수 있습니다.  

 

Pixabay로부터 입수된 Karsten Bergmann님의 이미지 입니다.

 

주택구입부담지수(Korea-Housing Afforbability Index)

주택구입부담지수는 가계의 주택 매입 부담 정도와 추이를 파악하기 위해서 만들어진 지수입니다. 주택금융공사는 매분기마다 지역별. 주택규모별로 공표하고 있습니다. 지수 산출에는 주택 구입 부담을 결정하는 주요인인 주택가격, 소득수준, 대출금리가 고려되며 이 지수가 높아질수록 주택 구입에 대한 부담이 큽니다.

 

자료출처 : 주택금융통계시스템

 

Pixabay로부터 입수된 🌼Christel🌼님의 이미지 입니다.

 

얼마 전 대구에서 분양하는 한 아파트의 경우, 확장, 시스템에어컨, 중도금 무이자를 포함하여 전체 할인을 2,000 여만원까지 하고 있어도 미분양을 해결할 수 없다고 합니다. 사실상 할인이 시작되었다는 의미죠. 이러한 분위기가 얼마나 지속되는가에 따라 건설사들을 힘들게 할 것이고 그 후 폭발적인 할인분양이 시작될 것입니다. 

추가로 국제적인 원자재 가격상승과 인건비의 상승을 건설사들이 온몸으로 맞고 있는 시점에서 추가적인 아파트 가격의 할인, 시장가격 하락은 불가피해 보입니다. 아마도 몇몇 전문가들은 무조건 기다리는 것이 능사가 아니라 충분히 조건을 따져보고 자신에게 맞는 물건을 찾을 때라고 하는 분들도 있습니다. 

 

Pixabay로부터 입수된 Hans Linde님의 이미지 입니다.

 

맞는 말일 수도 있습니다. 그러나 저는 그러지 않을 것 같네요. 요즘은 아파트의 경우 매수호가와 매도호가의 가격차이가 워낙 심해서 아예 거래가 없습니다. 이러한 가격 줄다리기가 어느 쪽으로 기울어질지는 모두가 다 알고 있는 사실이죠. 줄다리기가 끝날 때쯤 줍줍해도 늦지 않다고 말씀드리고 싶습니다.

기억하셔야 할 점은 아파트 시행사, 시공사, 방송과 신문을 포함한 광고비를 받는 언론, 건설시장이 침체될까 걱정하는 정부나 지자체, 이 모든 이해관계자들은 내 집 마련하려는 아파트 잠재 매수 고객의 편은 아니라는 점만 기억하시면 됩니다. 현명한 선택 하시기를 기원합니다.