매각불허가 결정과 매각허가결정 취소의 필요한 경우와 차이점을 알아볼까요.

매각불허가 결정과 매각허가결정 취소의 필요한 경우와 차이점을 알아볼까요.

 

이번 포스팅은 부동산 경매에서 낙찰과 관련해서 문제가 생겼을 때 조치할 수 있는 방안으로 매각불허가 결정과 매각허가결정 취소에 대해 알아보겠습니다.

부동산 경매에 대해 경매 낙찰자는 경매법원의 매각허가 결정이 난 뒤에는 잔금을 납부하게 됩니다. 자주 발생되는 경우는 아니지만 부동산 경매 낙찰 이후에 경매 물건에 대해 면적이 작다든지 기능상의 문제 등 중대한 오류가 발생된다면 어떻게 대응해야 할까요?

이러한 경우에 대비할 수 있도록 법에서는 부동산 경매의 각 진행 단계에 있어 매각 불허가 결정과 매각허가결정 취소라는 절차를 두고 있습니다. 

낙찰    -------------->  매각허가결정    ----------------> 매가허가확정    --------------->   매각대금납부
         매각불허가                       매각허가결정 취소                      매각허가결정 취소
                                                  (잔금납부 전까지)                       (잔금납부 전까지)

매각불허가

경매 물건에 대한 낙찰 후 매각 허가결정에 대한 이의신청을 할 수 있도록 민사집행법 121조(매각허가에 대한 이의신청사유)에 절차를 규정하고 있습니다.

민사집행법 121조(매각허가에 대한 이의신청사유)

매각허가에 관한 이의는 다음 각호 가운데 어느 하나에 해당하는 이유가 있어야 신청할 수 있다.
1. 강제집행을 허가할 수 없거나 집행을 계속 진행할 수 없을 때
2. 최고가매수인의 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없을 때
3. 부동산을 매수할 자격이 없는 사람이 최고가매수신고인을 내세워 매수신고한 때
4. 최고가매수신고인, 그 대리인 또는 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 사람이 ㅣ제108조 각호 가운데 어느 하나에 해당되는 때
5. 최저매각가격의 결정, 일괄매각의 결정 또는 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때
6. 천재지변, 그 밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차의 진행중에 밝혀진 때
7. 경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때

위에 해당되는 현실에서의 구체적인 이유를 들자면, 감정평가서상의 면적과 실제와 크게 다른 경우, 부동산 표시의 오류, 선순위 임차인의 누락, 매각명세서에 표시되지 않은 유치권, 송달 절차상의 문제, 현황조사서의 오류 등이 되겠습니다. 

경매 물건이 낙찰되고나면 경매법원은 경매 절차를 검토 후 매각허가 또는 불허가 결정을 내립니다. 경매 물건이 수차례 유찰되어 채권자가 배당받을 금액이 없는 무잉여 상태라면 경매법원은 매각불허가 결정을 내리기도 합니다. 별다른 경매상의 흠결이 없다면 일반적으로 낙찰 후 7일 후 '매각허가결정'이 나옵니다. 경매 낙찰자가 그 사이 이의신청 사유를 발견했다면 허가 결정이 나기 전에 '매각불허가' 신청을 할 수 있습니다. 

매각허가결정 취소

경매 낙찰자가 매각불허가 신청기간을 놓쳤다면 경매법원의 매각허가 확정 전까지 다시 한번 이의신청을 할 수 있는 기회가 있습니다. 일반적으로 매각허가 결정 7일 후에 '매각허가결정'을 하게 됩니다. 이 경우에는 매각허가 결정이 된 상태이기 때문에 '매각허가결정 취소' 신청을 해야 합니다.

위에서 설명한 매각불허가와 매각허가결정 취소는 경매 낙찰자에게 예기치 않은 손해나 불이익을 방지하기 위한 절차입니다. 낙찰 이후 낙출 물건에 중대한 하자가 있다면 이의신청을 통해 낙찰자의 권리를 보장받을 수 있습니다. 중요한 점은 신청할 수 있는 시점이 다르다는 점을 기억해야 하겠습니다.

현실적으로 경매에서 경매물건의 중대한 하자가 있더라도 알짜 경매를 받았다면 경매의 매각불허가나 매각허가결정 취소와 같은 결정이 나기를 바라지는 않을 것입니다. 따라서 이러한 절차를 이용하기에 앞서 경매 입찰 시 알짜 경매물건을 낙찰받는 것이 무엇보다도 중요하다고 하겠습니다.