경매와 공매의 차이점에 대해 살펴볼까요
경제 사정을 보면 다시 경매와 공매의 시절이 한번 오지 않을까 합니다. 이러한 시기를 대비해서 경매와 공매에 대한 지식을 쌓는 포스팅을 합니다. 경매와 공매를 비교하기 전에 우선 공매는 압류재산을 기준으로 법원경매를 대상으로 하고 공매는 온비드 공매로 설명한다는 전제로 시작하겠습니다.
1. 업무처리 기관과 매각원인에 대해 살펴보겠습니다.
법원경매는 경매법원에서 진행하고 온비드 공매는 한국자산관리공사(KAMCO)에서 진행합니다. 법원 경매는 강제경매와 임의경매로 나누는데요. 채권자가 채무자에 가지는 확정판결 등 집행권원에 기초하여 채무자 소유의 일반재산을 강제집행의 일환으로서 매각하는 것을 강제경매라고 하고 질권과 저당권에 기초하여 설정된 담보물에 대해 경매가 이루어지는 것을 임의경매라고 합니다. 온비드 공매의 경우는 체납된 세금(국세, 지방세 등)의 회수를 목적으로 실시됩니다.
이러한 이유로 법원경매는 특별한 경우를 제외하고는 경매 취하율(최소, 취하, 변경, 연기 포함)(이 20% 내외이지만 온비드 공매의 경우는 취하율이 50%가 넘습니다. 세금체납으로 인해 진행되는 공매의 특성상 체납세금이 부동산 대비 소액일 경우가 많아 매각 도중 체납된 세금의 완납이 이루어지는 경우가 많기 때문입니다.
2. 최저 매각가격 저감률에 대해 살펴보겠습니다.
법원경매는 법원마다 상이하지만 낙찰자가 없으면 최저 매각가격에서 20~30%를 저감합니다. 약 1개월 후 다음 회차를 진행하기 때문에 한 달에 한 번씩 저감이 진행되는 반면 온비드 공매는 낙찰자가 없으면 감정가격의 50% 한도로 매 회마다 1차 가격의 10%씩 저감되며 1주일에 한 번씩 진행됩니다.
3. 입찰보증금에 대해 살펴보겠습니다.
법원경매는 최저 매각가격의 10%이며 재매각 시는 20~30%인 반면, 온비드 공매는 최저 매각가격의 10%입니다.
4. 복수입찰에 대해 살펴보겠습니다.
법원경매는 한 사람이 같은 회차, 한 물건에 복수입찰이 불가능한 반면 온비드공매는 한 사람이 같은 회차, 한 물건에 복수의 입찰서 제출이 가능합니다. 입찰서를 제출하고 입찰보증금을 납부해야만 유효한 입찰서로 인정되며 금액을 올려 쓰고 싶다면 올린 가격의 입찰서를 제출하고 입찰보증금을 납부하면 유효한 입찰서로 인정되고 이전에 제출한 입찰서와 입찰보증금은 개찰 후 환불 처리됩니다.
5. 차순위 매수신고에 대해 살펴보겠습니다.
법원경매의 경우에는 최고가 매수 신고인(경매 낙찰자)의 낙찰가격에서 입찰보증금을 뺀 금액보다 높게 입찰금액을 쓴 사람이 차순위 매수 신고를 하게 되면, 낙찰자가 잔금을 미납할 경우 차순위 매수 신고한 사람이 입찰할 가격으로 최고가 매수 신고인의 자격을 주는 제도입니다.
공매의 경우에는 2016년 1월 1일 이전에 공고된 물건에 대해서는 차순위 매수 신고 제도가 없습니다. 2016년 1월 1일 이후로 공고된 물건부터는 차순위 매수 신고 제도가 도입됐습니다. 그러나 공매로 매각하는 물건은 거의 대부분은 월요일부터 수요일까지 입찰하고 목요일 오전에 낙찰자를 발표합니다. 그리고 그다음 주 월요일에 매각 결정이 나는데 차순위 매수 신고 가능 기한이 매각 결정 전입니다.
결론적으로 차순위 매수 신고를 월요일 이전에 해야 하는데 토요일, 일요일은 근무하지 않으므로 결국 차순위 매수 신고는 목요일 오후와 금요일만 접수가 가능하게 됩니다. 무엇보다도 차순위 매수 신고를 하려면 해당 물건을 진행하는 캠코 담당 지사를 직접 방문해야 합니다. 온비드 공매가 인터넷으로 이루어지는데 차순위 매수 신고는 담당 지사를 직접 방문해야 한다니 이해가 선뜻 되지 않기는 합니다.
6. 대금 납부 기한에 대해 살펴보겠습니다.
법원 경매는 매각 허가 결정 후 약 1개월 이내로 낙찰일로부터 약 40일 정도가 대금 납부 기한이 됩니다. 그러나 공매는 매각 결정 기일로부터 낙찰가격이 3,000만원 이상은 30일 이내이고 3,000만원 미만은 7일 이내에 대금 납부를 해야 합니다.
7. 인도 명령과 명도 책임에 대해 살펴보겠습니다.
법원경매의 경우에는 경매 부동산에 점유 권원이 없는 모든 점유자를 상대로 인도 명령 신청이 가능합니다. 잔금 납부 후 6개월 이내에 명도하지 못하면 명도소송으로 진행해야 합니다. 온비드 공매의 경우에는 명도 책임은 낙찰자에 있고 인도 명령 제도가 없기 때문에 점유자와 협상이 해야 하고 결렬 시에는 명도 소송으로 진행해야 합니다.
이러한 이유로 온비드 공매의 경우 낙찰 부동산의 점유자가 정당한 권원의 존재 유무에 상관없이, 즉 점유자가 소유자이냐 대항력 없는 임차인이냐 어떤 이유 든 간에 관계없이 명도 협의가 이루어지지 않으면 명도소송을 통해 확정(승소) 판결 후 강제집행할 수밖에 없습니다.
그래서 공매물건은 낙찰받은 후 명도까지 상당한 기간이 걸릴 수도 있으며 명도비용 또한 상당히 소요될 수 있습니다. 이러한 이유로 공매가 경매보다 어렵고 복잡하다는 인식이 있는 것으로 보입니다.
8. 하자담보책임에 대해 살펴보겠습니다.
공매 절차에는 매각불허가신청(낙찰 후 7일 이내)이나 즉시 항고(매각 결정 후 7일 이내) 제도가 없습니다. 이러한 매각불허가신청이나 즉시항고 제도는 낙찰자가 경락받은 물건이 권리관계나 임대차 또는 부동산에 현황상의 중대한 하자가 있을 때 그 하자를 치유할 수 있는 중요한 수단입니다.
공매는 이러한 단계가 없이 입찰이 마감된 후 다음 날 즉시 매각이 확정되기 때문에 낙찰 부동산에 고지 또는 공시되지 않은 어떠한 중대한 하자가 있더라도 그대로 수용해야 합니다. 중대 하자에 대한 위험이 공매 낙찰자에게 있게 됩니다.
9. 낙찰 후 대금 미납에 대해 살펴보겠습니다.
법원 경매는 낙찰자가 잔금을 미납하면 해당 부동산에 입찰 자격을 제한하지만 온비드 공매의 경우에는 낙찰자가 잔금을 미납해도 다음 매각 시 다시 입찰 참여가 가능합니다.
10. 농지취득자격증명에 대해 살펴보겠습니다.
법원경매의 경우에는 농지(전, 답, 과수원)를 경매 낙찰받으면 매각 결정 기일 전에 농지 취득 자격 증명을 제출해야 합니다. 매각 결정 기일은 1주일 뒤에 이므로 해당 기간 내에 제출하면 됩니다. 미제출 시는 낙찰은 불허가되고 입찰보증금은 몰수됩니다.
이번에 농지취득자격증명의 발급이 까다로워지고 심사기간도 길어졌으며 첨부서류도 보강되어 앞으로 법원경매를 통한 농지 취득에 문제가 발생될 것으로 보입니다. 현재로서는 그렇습니다.
온비드 공매의 경우 소유권 이전 등기 촉탁 신청 전까지 농지취득자격증명을 제출하면 됩니다. 잔금을 납부하고 소유권 이전 등기를 하기 전까지 농지취득자격증명을 제출하면 되는데 법원 경매에서와 같이 농지취득자격증명을 미제출할 시 매각은 취소되고 입찰보증금은 몰수됩니다.
경기가 침체되고 금리는 오르는 등 부동산을 둘러싼 여건이 악화되고 있습니다. 머지않아 많은 부동산이 경매나 공매시장으로 나올 것으로 보입니다. 경매와 공매를 통해 부동산을 취득하려는 매수세가 많아지는 만큼 경매와 공매의 차이점을 인식해서 올바른 투자결정을 해야 하겠습니다.
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