토지 투자 매매시 돈 되는 토지 구별하는 법에 대해서 알아볼까요.

 

진짜 부자가 되려면 토지를 사야 한다는 말이 있는데요. 저도 토지를 조금 갖고 있지만 과연 부자가 될 수 있을지는 지켜봐야겠네요. 오늘은 토지를 산다면 어떠한 기준으로 사야 하는지에 대해 포스팅하려고 합니다.

첫번째로 사려는 토지에 개발호재가 있는가 하는 것입니다. 

우리나라는 인구절벽이 예상되는 국가입니다. 광역시 정도의 규모가 아니고는 나머지 지역은 시간이 갈수록 낙후될 수밖에 없습니다. 인구가 줄어드는데 시골에 가서 논, 밭, 임야를 도시로 바꾸는 개발행위를 많이 할까요. 그렇지 않습니다. 토지를 매수한다면 수도권이거나 최소 광역시여야 하고 만약 그 외 지역의 토지를 매수한다면 분명한 개발호재가 예상되는 지역이어야 합니다. 그리고 개발지역이라도 개발지역 내에 포함된다면 감정평가금액만을 받고 나와야 하기 때문에 그 또한 주의해야 합니다. 

Pixabay 로부터 입수된  Kanenori 님의 이미지 입니다.

두번째로 사려는 토지에 진입로가 있는가입니다.

맹지인지를 확인해야 한다는 의미입니다. 해당 토지로 진입하는 도로가 있는지 지적도를 확인해야 하는데요. 토지의 모양이 좋다고 해도 연결된 길이나, 길에서의 진입로가 없다면 소용이 없겠죠. 맹지일 경우 타인의 토지를 일부 매수해서 길을 만들 수도 있지만 타인이 당연히 시장 가격에 토지를 팔려고 하지는 않겠죠. 가끔 실제로 가보면 길이 있지만 지적도를 보면 길이 없는 경우가 많습니다. 꼭 길이 있는지 확인해야 합니다.

셋째로는 토지의 경계에 관한 내용입니다.

시골이거나 버려지다시피 한 토지의 경우 인접토지와 경계가 모호한 경우가 많습니다. 매수계약을 체결하기 전에 매도자와 협의하여 경계측량을 실시하는 것을 추천합니다. 이웃과의 경계문제로 얼굴을 붉히는 경우도 간혹 있기 때문에 경계에 대한 명확한 확인이 되어야 합니다. 인터넷에 한국국토정보공사(LX) 홈페이지에 가서 소재지, 지목, 면적, 공시지가를 입력하면 측량 종류에 따라 모의계산, 비용산출, 추후정산, 감면/할인 혜택까지 다양한 정보를 확인할 수 있습니다. 참고하면 됩니다.

자료출처 : 한국국토정보공사

넷째로는 토지가 밭(전)이나 논(답)일 경우 대지로 바꾸는 개발행위를 할 수 있는가 하는 점입니다.

개발행위가 가능한지 확인을 위해서는 토지가 위치한 해당 시.군.구청의 담당공무원이나 토목측량업체나 설계사무소에 문의하면 정확히 알 수 있습니다. 인터넷에 토지이용계획확인서를 확인하면 사용가능 용도에 대한 정보가 있으므로 참고하셔도 됩니다. 개발행위 가능여부를 확인하지 않고 언젠가는 개발이 되겠지라는 마음으로 투자하신다면 아마도 손자 대에 가서야 뭔가가 될 수도 있습니다.

Pixabay로부터 입수된 Siggy Nowak님의 이미지 입니다.

 

다섯째로는 현재 토지의 사용용도를 직접 눈으로 확인해야 합니다.

부동산은 현장확인이 무엇보다도 중요합니다. 공부상에 기재된 용도와 다르게 사용되고 있는지 확인하고 문제가 되는 경우 매도자에게 정정요청을 하는 것이 필요할 수도 있습니다. 확인할 때 가장 흔히 문제가 되는 경우가 묘지, 즉 분묘가 있는 경우입니다. 여름에 수풀이 무성할 때는 묘지를 확인할 수 없었는데 잎이 떨어진 겨울에 가보니 묘지가 있는 경우도 있는 경우가 간혹 있습니다. 이런 경우 묘지가 있는 부분은 본인의 토지이지만 본인의 의지대로 사용이 불가한 경우가 대부분이기 때문에 반드시 확인해야 합니다. 이렇게 분묘가 있는 토지 매수 계약을 작성할 때 아래의 링크를 확인하면 어떻게 해야 하는지 자세히 확인할 수 있습니다.

https://blog.naver.com/changheelee3/222714136446

분묘기지권이 있는 묘지가 토지에 있으면 계약을 어떻게 해야 하나요?

 

여섯째로는 토지의 생긴 형태를 잘 살펴야 합니다.

토지의 모양도 예쁜 것이 좋은데요. 즉 사각형 모양이 제일 좋겠죠. 다각형이나 세장형인 경우 건축이 용이하지 않습니다. 건축시 효용성이 떨어지는 부분이 생길 수도 있구요. 간혹 도로와 접한 토지인데 향후 도로확장공사로 일부가 수용당해서 건축행위를 하기에는 애매한 부분만 남을 수도 있다는 점도 기억해야 하겠습니다. 그리고 길 옆의 토지라면 접도구역으로 포함되어 건축행위 시 일정면적에 대한 건축 제한사항이 있을 수 있으니 그 또한 확인해야겠습니다.

일곱째로는 토지의 토질이 어떠한가하는 것입니다.

이 부분은 토지를 매수할  때 좀처럼 확인하지 않는 경우가 많은데요. 과거 지인이 토지를 매수하고 나서 확인한 결과 토지 지반에 큰 바위가 지면 아래에 숨어 있어 건물 짓는 것을 포기하는 것을 봤습니다. 바위를 제거하는 데도 많은 비용이 듭니다. 그리고 연약지반, 진흙일 경우에도 건물 건축 시 비용이 많이 들고 설혹 건축을 하더라도 건축 후에는 연약지반으로 인한 문제가 생기는 경우가 있습니다. 특히 수풀이 우거진 시기에 현황을 정확히 확인할 수 없는 토지를 살필 때는 바닥까지 정확히 확인할 수 없는 경우가 많습니다. 그래서 토지는 수풀이 우거진 시기에는 잘하지 않습니다.

Pixabay로부터 입수된 F. Muhammad님의 이미지 입니다.

여덟째로는 토지와의 물리적인 거래입니다.

토지를 매수할 때는 퇴직 후 삶의 터전을 완전히 옮기려고 하는 곳이 아니라면 지금 거주지에서 자동차로 멀지 않은 곳에 토지를 매수할 것을 추천합니다. 너무 먼 곳에 토지를 매수하면 관리하기가 너무 힘들고 결국 버려지는 토지가 되기 쉽기 때문입니다. 그리고 1,000제곱미터는 주말영농목적의 토지로 인정이 되지만 1,000제곱미터를 초과하게 되면 농업목적이기 때문에 휴경을 하게 되면 지자체에서 규제를 받을 수도 있습니다. 그리고 먼 곳의 사정을 정확히 알 수 없기 때문에 토지 매수 시에도 잘못된 정보를 바탕으로 토지를 매수하는 실수를 저지를 수도 있습니다. 

아홉째로는 토지 주변에 혐오시설, 환경오염시설 존재 여부입니다.

대략 1.5km 이내에 공동묘지, 하수종말처리장, 쓰레기 매립장, 염색공장, 가축축사, 화학공장 등이 없는 곳인지 확인해야 합니다. 특히 여름에는 악취로 야외활동을 할 수가 없는 곳은 최악입니다. 겨울에는 냄새가 잘 안 나지만 여름에는 2~3km가 떨어진 곳임에도 악취가 풍기는 곳이 많습니다. 반드시 확인해야 후회하지 않습니다. 이런 곳은 인터넷과 지도를 봐도 놓치는 경우가 많기 때문에 지도확인과 더불어 현지 주민 여러 명에게 문의도 같이 병행해야 합니다. 

토지 투자시 돈 되는 토지 구별하는 법에 대해 살펴봤는데요. 누구나 토지투자는 일생에 한두 번 밖에 하지 않기 때문에 더구나 신중해야겠습니다. 투자자로 성공하시기를 빕니다.