구축 아파트 투자 시 고려해야 할 점과 유의사항

구축 아파트 투자 시 고려해야 할 점과 유의사항

 

구축 아파트에 투자를 한다는 것은 재건축을 통한 투자수익을 올리는 목적으로 구축 아파트를 매수하는 것을 말합니다. 본인의 경제력이 낮아 살아야 하는 아파트로 구축 아파트를 선택해야 한다면 또한 구축 아파트를 투자적 관점에서 매수하여 생활을 하면서 재건축 이익을 노려볼 수도 있겠죠.

일반적으로 구축의 투자는 실거주보다는 재건축을 통한 수익을 거두기 위한 투자 성격이 매우 강한 투자방법에 속합니다. 구축 아파트를 매수하여 전세를 주고 재건축 기간까지 기다리는 것이 일반적입니다. 물론 앞서 말씀드린 대로 본인이 직접 살 수도 있고요. 

 

 

투자의 목적으로 구축 아파트를 매수한다면 다음과 같은 점을 고려해야 합니다. 

첫째로, 신축 아파트에 비해 주거 여건이 열악하고 재건축 사업이 추진, 완료되기까지 오랜 기간이 걸릴 수 있다는 점입니다. 

주거 환경이 열악하기 때문에 본인이 직접 거주를 한다면 이러한 열악한 환경을 감수해야 하고, 전세를 준다면 전세금이 당연히 낮게 책정되어 투자비용에 부담을 더 주게 될 것입니다. 재건축 승인과 추진, 완료되기까지 오랜 기간이 걸리는 것은 당연히 받아들여야하구요. 운이 없다면 공사비 등 비용의 인상과 주택시장의 침체가 겹친다면 조합원 부담이 많아져 투자수익이 없는 것은 물론이고 재건축을 기다리며 포기했던 기회비용마저도 충족을 못 시킬 수도 있습니다. 

둘째로, 단순히 오래된 아파트, 구축 아파트가 아닌 단지 자체적인 재건축 가능성 및 투자비용 대비 수익에 대한 분석이 필요합니다. 

재건축은 정부의 정책, 대외 경기 여건에 따른 외부 변가가 매우 큰 영향을 끼치는 투자형태입니다. 기간이 장기로 걸리는 만큼 재건축 초기 단계의 아파트의 경우 장기적인 자금계획에 따른 투자가 이루어져야 합니다. 단순히 구축아파트가 아닌 수익성과 가능성을 분석해서 투자에 나서야 합니다.

즉, 재건축 완료시까의 이자비용을 포함한 소요비용, 조합원 수익성에 따른 조합원부담금 등을 세심하게 따져야 하구요. 그리고 언젠가는 재건축되는 아파트야라는 풍문에 속는 투자가 되어서는 안되겠습니다.

 

 

셋째로, 구축 아파트의 단지 규모에 비해 조합원이 적은 곳을 투자처로 선택해야 합니다. 

재건축 아파트의 단지 규모가 커야 브랜드 선호도가 높은 건설사를 시공사로 선택할 수 있고 완공 후 건설되는 가구수에 따라 프리미엄이 붙고 아파트 가격도 형성되기 때문입니다. 재건축 시 일반분양이 적고 조합원 분양이 대부분을 차지한다면 당연히 수익이 줄어들고 조합원 분담금이 늘어날 것이기 때문입니다. 조합원이 많을 경우 동, 호수 배정에도 불리하구요. 또한 대지지분 또한 아파트 분양 시 큰 수익차이를 만드는 요인이기 때문에 반드시 사전에 확인이 필요합니다. 

넷째로, 구축 아파트의 재건축 공사 시 민원발생으로 공사기간에 영향을 주는 지역인지 분석이 필요합니다. 

구축 아파트가 위치한 지역에 따라 재건축 기간에 영향을 주는 경우가 많은데요. 예를 들면, 재건축하는 구축 아파트가 단독주택이나 민원이 많이 발생하는 지역이라면 향후 공사기간 중 균열, 소음, 분진 등의 이유로 민원이 빗발치면 공사기간이 늘어나는 것은 자명한 사실이며 이에 따른 비용도 상승하게 되어 조합원 분담금에 영향을 주게 됩니다. 

 

 

다섯째로, 공시지가가 높은 구축 아파트와 용적률이 높은 곳에 선택이 필요합니다. 

가능하다면 공시지가가 높은 지역의 구축아파트를 매수함으로써 재건축 이후 아파트 분양가를 높일 수 있는 가능성이 높게 됩니다. 아파트 층수를 결정하는 용적률은 무엇보다 중요합니다. 조합원 투자수익의 절대적인 영향을 미치는 요인이니까요. 

여섯째로, 재건축 추진, 승인이 된 구축아파트보다 아직 재건축 추진이 되지 않은 구축 아파트 투자 시 수익률은 높습니다. 

재건축 승인에 대한 리스크는 있지만 여러 정보루트를 통해 재건축 추진이 되지 않았지만 재건축 가능성이 높은 구축 아파트에 투자하는 것이 수익성의 측면에서는 매우 유리합니다. 물론 기다리는 시간이 좀 더 길어진다는 단점은 있지만 수익률이 그 단점을 채워줄 것이기 때문입니다. 

 

 

일곱째로, 투자의 목적이라면 철저하게 실수요보다는 투자수익률 측면에서 고려해야 합니다. 

재건축은 거시경제, 금융환경, 정부정책, 부동산정책, 부동산 시장상황에 따라 매우 유동적인 모습을 보입니다. 투자자의 현명한 판단이 필요한 투자임에는 분명해 보이네요. 그리고 투자와 관련된 손익계산은 수치화해서 반드시 투자 대비 수익성을 수치를 통해 시각화해보시길 추천드립니다.