부동산공인중개사가 생각하는 지역주택조합 가입 전 반드시 확인할 내용

부동산공인중개사가 생각하는 지역주택조합 가입 전 반드시 확인할 내용

 

지역주택조합에 가입해서 저렴하게 주택을 마련하려는 분들이 있습니다. 

오늘은 지역주택조합에 가입해서 저렴하게 주택을 마련하려는 분들에게 지역주택조합에 가입하기 전에 반드시 확인해야 할 내용에 대해서 포스팅하겠습니다. 

먼저 지역주택조합은, 동일지역(시, 도)에 거주하는 주민이 주택 및 아파트 주택을 건설하기 위해서 조합을 설립한 후 사업 시행의 주체가 되어 토지를 매입하고 그 조합원들은 저렴한 값에 아파트를 취득할 수 있는 사업방식입니다.  해당지역의 주택이나 토지소유자로 이루어진 재개발, 재건축 조합에서 진행되는 일반적인 재개발이나 재건축과는 비슷하지만 일정 부분에 차이점이 있습니다. 

 

 

지역주택조합

동일지역(시, 도)에 거주하는 주민이 주택 및 아파트 주택을 건설하기 위해서 조합을 설립한 후 사업 시행의 주체가 되어 토지를 매입하고 그 조합원들은 저렴한 값에 아파트를 취득할 수 있는 사업방식입니다.

 

위험성은 통계에서 곧바로 알 수 있는데요. 2004년부터 2021년까지 전국 전체 지역주택조합 중 완공을 이룬 곳은 17%라고 합니다. 다른 표현으로 83%는 사업에 실패해서 투자금만 날렸다는 말인데요. 부동산 업계에서 떠도는 말로 지역주택조합은 '원수에게 복수할 수 있는 가장 좋은 방법은 지역주택조합을 추천하라'는 말이 있을 정도니까 참고하세요.

 

◆ 지역주택조합이 소비자를 현혹하는 마케팅

• 대로변의 현수목 홍보
• 모델하우스 대신 홍보관이라는 단어사용
• 분양가를 유난히 강조
• 시공예정사 및 브랜드를 강조
• 완공 혹은 입주 시기가 잘 나와있지 않고 착공 예정시기만 기재한 경우
• 조합원 마감이라는 표현 사용
• 착공 전까진 인테넷 지도에 표시되어 있지 않음

 

 

 

지역주택조합은 조합설립인가와 사업계획승인의 2단계 통제만을 행정청으로부터 받습니다. 따라서 "ㅇㅇ지역주택조합(가칭)"의 경우는 조합설립인가 이전으로 아무런 통제장치가 없습니다. 

사업계획승인이 난 이후에는 시공사가 공동사업주체로 책임을 지므로 사업의 중단가능성이 줄어들며, 조합설립인가가 난 이후에는 가입하고 조합설립인가 전에는 조합설립인가가 나지 않을 경우 가입계약을 해제하기로 하고 좋바설립인가 후 대금을 납부하는 조건으로 가입하는 것도 하나의 방법입니다.

지역주택조합아파트는 일반분양아파트와는 달리 본인이 주택사업을 하여 손실이 발생하면 추가 부담하여야 하며 이익이 발생할 때만 그 이익이 귀속되는 것이고, 초기분양가가 적다 하더라도 통상 도급계약에서는 공사대금의 증액에 대한 조항이 있어 공사대금이 증액되는 경우에는 그 부담이 조합원에게 그대로 전가되어 분양금액이 늘어날 수도 있습니다. 

조합원의 지위양도에 있어서는 조합설립 전에는 임의단체인 조합설립추진위원회가 얗후 조합원이 될 자를 교체해 주는 것에 불과하여 제한이 있다고 볼 수 없고, 조합설립인가 이후에는 조합원을 교체하거나 신규로 가입하게 할 수 없으며(주택법 시행령 제22조 제1항), 사업계획승인 이후에 입주자로 선정된 지위를 양도하는 것은 가능합니다. 

 

 

그러면 실패하는 지역주택조합의 특징을 살펴보면 투자자로서 또는 실수요자로서 올바른 선택을 할 수 있지 않을까 합니다. 

 

조합설립 인가를 받지 못하는 경우

 

물론 처음부터 설립인가를 득할 순 없지만 최소한 조합설립인가를 받은 지역주택조합이라야 덜 위험합니다. 즉, 1차조합원에 가입하는 건 위험하다는 뜻입니다. 실패하는 지역주택조합 상당수가 설립인가도 얻기 전에 업무대행사 및 이와 결탁한 조합 임원들이 조합원 돈을 횡령해서 사라지는 경우가 많기 때문이죠.

 

토지확보율이 현저히 낮은 경우

 

예를 들어보면 필요 토지 면적의 30%도 확보하지 못한 지역주택조합이라면 처음부터 조합원 돈을 횡령하려는 목적일 가능성이 높습니다. 2차 조합원 모집 단계에서 토지확보가 80% 이상 된다면 어느 정도 안정권에 들었다고 볼 수 있죠.

착공 직전의 단계인 사업계획승인을 받으려면 95%의 부지를 매입해야 하는데 인터넷을 검색하다보면 "93%의 토지를 얻어도 2%의 지주가 반대하면 지주택은 실패한다"라고 주장하는 사람들이 있습니다. 이런 경우는 얘기가 좀 다른데요. 이런 경우에는 알박기 식으로 버티는 지주들도 결국 사업이 실패해 버리면 자신들의 토지를 비싸게 팔 수 있는 기회가 영영 사라져 버리는데 누가 그걸 원할까요. 게다가 다른 지주가 먼저 팔아서 95%가 넘어가면 매도청구를 할 수 있게 되어 오히려 비싼 값이 팔지 못하게 되기 때문에 결국 토지 매입에 성공하게 됩니다. 물론 'case by case'라고 봐야 합니다.

 

시공능력평가 순위 10위 내의 건설사의 MOU 미확보

 

도급순위 10위 내의 건설사들은 지역주택조합과 MOU를 잘 체결하지 않습니다. 실패했을 경우 기업 이미지에 타격을 입기 때문이죠. 그럼에도 불구하고 도급순위 10위 내의 건설사가 MOU를 체결해 준 지역주택조합들이 있는데 이는 건설사에서 꽤 면밀히 분석해보고 내린 결정이라고 보면 됩니다. 따라서 도급순위 10위 내의 건설사와 MOU를 체결한 지역주택조합은 최소한 '처음부터 말아먹으려고 작정한 지역주택조합'은 아니란 말이 되겠죠. 어느 정도 신뢰를 가질 수 있습니다.

 

지구단위계획 및 교통영향평가 작업이 전무한 경우

 

지구단위계획과 건축계획, 교통영향평가 등 시간과 돈이 드는 이러한 작업을 진행하지 않는 지역주택조합은 일할 의지가 없는 것으로 보면 됩니다. 조합원 돈 들고 튈 지역주택조합은 보통 이런 작업까지 하기 전에 튀는 경우가 대부분입니다.

 

브릿지대출이 안되는 경우

 

보통 지구단위계획과 교통영향평가 진행 중인 단계에서 브릿지대출을 받아 남은 부지를 매입하는데 브릿지대출단계까지 온 지역주택조합은 거의 착공, 완공까지 큰 문제없이 가는 경우가 대부분입니다.

실패하는 지역주택조합은 보통 브릿지 단계까지는 생각도 하지 않습니다. 2022년 후반기 이후로, 분양 자체가 잘 안될 것으로 보이는 신규주택건설사업에는 금융사가 브릿지대출이나 PF대출을 잘 안해주고 오히려 이미 분양이 어느 정도 완료된(조합원이 있는) 지역주택조합 사업에 브릿지나 PF대출을 해주려는 추세로 분위기가 변화되었습니다.

 

 

위에서 말씀드린 지역주택조합의 위험성이 있지만 반대로 성공한다면 좋은 수익률을 기대할 수 있겠죠. 어쨌든 투자는 본인의 책임인 만큼 지역주택조합 투자시 신중한 판단이 필요해 보입니다.

굳이 지역주택조합을 선택해야 한다면 프리미엄을 주더라도 착공한 뒤에 매수하는 것이 그나마 큰 위험을 피하는 투자가 아닌가 합니다.