공익사업으로 토지 수용 시 수목의 보상비 평가방법을 알아볼까요
얼마 전 LH 직원들이 개발 예상지의 토지를 미리 매수하여 과수나 묘목을 미리 식재하여 수용 보상비로 개인의 사욕을 채우는 뉴스가 세상을 떠들썩하게 했는데요. 오늘은 그와 관련된 공익사업으로 토지의 수용 시 수목의 보상비 평가방법을 포스팅할 할까 합니다.
수목의 수량을 계산하는 방법에는 그루별 평가방법이 있고 표본추출방법이 있습니다.
그루별 평가방법에 대해 살펴보겠습니다.
수목의 수량은 평가의 대상이 되는 수목을 그루별로 조사하여 산정합니다. 이때 수목은 수종, 수량, 식수면적, 관리상태, 기타 가치형성상의 제요인을 종합적으로 참작하여 수목의 가액을 산정합니다.
표본추출방법에 대해 살펴보겠습니다.
수목을 그루별로 조사할 수 없는 특별한 사유가 있는 경우, 예를 들어 식재된 상태가 헤아릴 수 없을 정도로 불규칙한 경우 또는 그 규모가 광대하여 불가피한 경우라면 단위면적을 기준으로 하는 표본추출방식에 의해 가액을 산정합니다. 제 경험상 일정 면적에 작은 수목이 많이 모여 있는 경우에 이 평가방법을 사용하는 경우를 봤습니다.
그러면, 수목의 가액 산정기준을 살펴보겠습니다.
수목의 손실에 대한 보상액은 수목이 경제적으로 식재목적에 부합되고 정상적인 생육이 가능한 수목인 '정상식'을 기준으로 한 평가액을 초과하지 못합니다. 그러나 정상식을 기준으로 한다고 해서 실무적으로 수목을 전수조사하지도 않고 면적으로 이식비를 평가하는 경우가 있는데 이 경우는 불법이라고 합니다.
토지보상법 시행규칙 제40조 제2항
수목가액은 수목의 주수가 정상식에 의한 주수에 미달하는 경우에는 식재주수를 기준으로 평가하며, 정상식에 의한 주수를 초과하는 경우에는 정상식을 기준으로 한 금액을 초과하지 못한다.
또한 정상식으로 한 금액을 초과하지 못한다는 의미는 수목의 수량을 정상식에 의한 주수로 사정한다는 의미가 아니라 평가액이 정상식을 기준으로 한 금액을 초과하지 못한다는 의미입니다. 그러므로 수목의 수량을 실제주수로 하되 평가액은 정상식에 의한 주수를 기준으로 한다는 의미입니다.
수목의 경우 쉽게 말해서 나무값을 쳐서 보상해주는 것이 아니라 옮겨심는 이식비를 보상액으로 산정하고 있습니다.
수목의 이전비에 대해 살펴볼까요.
수목의 이식비용을 산정할 때는 그 산정기준이 수목 1주당 가액을 기준으로 한 것이라면 소량의 수목을 이전할 때에는 비용이 증가하고 대량의 수목이 이식되는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 규모의 경제 원리가 작용하여 그 이식비용이 감액될 가능성이 있다고 합니다. 즉, 수목의 이전비(또는 이식비)는 표준품셈에 의하여 그루별로 보상평가하고 그 수량이나 식재상황 및 식재장소 등에 따라 적정하게 감가, 조정할 수 있다고 합니다.
또한 수목의 이전비는 수목이 자연상태로 식재되어 있는지 또는 농장에 식재되어 있는지 등과 같은 식재상황이나 차량의 진출입 가능성 여부, 경사도 등의 식재장소에 따라 차이가 발생할 수도 있다고 합니다.
수목의 이전에 따른 손실에 대한 보상을 살벼볼까요.
수목의 이전 후에 양육환경의 변경으로 인한 고손 또는 감수 등의 손실이 발생할 수 있습니다. 이러한 경우 그 손실액을 이전비에 더하여 보상평가할 수도 있으며 이 경우 평가액을 이전비라고 합니다.
대법원에서는 과수목이 이전 가능한 것인지 여부는 기술적이 아니라 경제적으로 판단해야 하고 과수목이 기술적으로는 이식이 가능하다고 하더라도 경제적으로 이식가능수령을 초과하여 이식이 불가능하다면 이전료를 보상하고 이전하도록 할 것이 아니라 동종물건의 인근 거래가액을 고려한 적정가격을 보상하고 토지를 수용해야 한다고 결정한 바 있습니다.
수목의 이전에 따른 손실
1. 고손액 산정(=수목가액×고손율)
고사로 인한 손해인 고손액은 수목가액을 곱하여 산정합니다. 이 경우 수목가액은 기준시점 당시의 가액으로 합니다.
2. 감수액 산정(=예상수익×감수율)
감수는 수익수가 이식으로 인하여 결실 등으로 감소되는 것을 말하는데, 이에 따른 감수액은 예상 수익에 감수율을 곱하여 산정합니다.
| 구분수종 | 이식가능수령(*년 이하) | 고손율(*% 이하) | 감수율 | 비고 |
| 일반사과 | 5 | 15 | - 이식 1차년 : 100% - 이식 2차년 : 80% - 이식 3차년 : 40% |
|
| 왜성사과 | 3 | 20 | ||
| 배 | 7 | 10 | ||
| 복숭아 | 5 | 15 | ||
| 포도 | 4 | 10 | ||
| 감귤 | 8 | 10 | ||
| 감 | 6 | 20 | ||
| 밤 | 6 | 20 | ||
| 자두 | 5 | 10 | ||
| 호두 | 8 | 10 | ||
| 살구 | 5 | 10 |
수목의 이전비, 이식비와 수목가액을 비교해 설명해 보겠습니다.
원칙은 수목의 이전비 또는 이식비와 수목가액과의 비교는 그루별로 해야 합니다. 다만 수목을 일괄평가하여 평가하는 것이 합리적인 경우에 한하여 수목 전체를 기준으로 이전비 또는 이식비와 수목가액을 비교할 수 있습니다.
일괄평가가 합리적인 경우
- 수목이 다수이고 수종, 수량, 규격 등의 식재상황이 동질적이어서 이전비 또는 이식비를 가감하거나 조정한 경우
- 식재상황 또는 이전장소 등에 따라 이전비 또는 이식비를 가감, 조정한 경우
수목 중 과수 또는 관상수에 대한 평가는 조금 다른 기준을 따르게 되는데 다음 포스팅에서 소개하도록 하겠습니다.
오늘 포스팅은 수목에 대한 보상평가의 일반적인 사항을 소개했습니다. 다소 딱딱한 내용일 수도 있는데 제 경험상 본인의 재산이 수용대상에 포함되는 경우에는 내용이 아주 명확하게 눈에 들어오게 됩니다. 아마도 수용의 대상이 되는 부동산을 보유한 경험이 없으신 분들은 다소 딱딱한 내용일 수 있지만 후에 도움이 되는 내용이라 생각하면 투자의 지식이 되지 않을까 합니다.
모두들 성투하시길 빕니다.
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