토지 수용 시 수용 잔여지에 대한 가치하락에 대한 보상방법과 매수청구에 대해 살펴볼까요
공공사업을 위해서 사업시행사가 토지를 수용하는 경우 수용 후 잔여지가 남게 되고 그 잔여지가 토지 가치 측면에서 활용이 떨어진다면 어떻게 할 수 있을까요. 다행히 잔여지를 개발에 활용할 수 있으면 다행이지만 그렇지 않다면 취할 수 있는 방안을 알고 있으면 좋을 듯해서 포스팅합니다.
먼저 감정평가 실무기준에서 수용 후 잔여지에 대한 손실에 대한 기준을 살펴보겠습니다.
◆ 감정평가 실무기준 - 잔여지의 가치하락 등에 따른 손실
1. 잔여지의 가치하락에 따른 손실액은 공익사업시행지구에 편입되기 전의 잔여지 가액에서 공익사업시행지구 편입된 후의 잔여지의 가액을 뺀 금액으로 감정평가합니다.
2. 1항에서의 공익사업시행지구에 편입되기 전의 잔여지 가액은 일단의 토지의 전체가액에서 공익사업시행지구에 편입되는 토지(이하 '편입토지')의 가액을 뺀 금액으로 산정합니다.
3. 공익사업시행지구에 편입되기 전의 잔여지의 가액 및 공익사업시행지구에 편입된 후의 잔여지의 가액의 감정평가를 위한 적용 공시지가는 [810.5.6.3]을 준용합니다.
4. 잔여지의 공법상의 제한사항 및 이용상황 등은 편입토지의 보상 당시를 기준으로 합니다.
5. 잔여지의 가치하락에 따른 손실액은 해당 공익사업의 시행으로 인하여 잔여지의 가격이 증가하거나 그 밖의 이익이 발생한 경우에도 이를 고려하지 않고 감정평가합니다.
6. 잔여지에 대한 시설의 설치 또는 공사로 인한 손실액은 그 시설의 설치나 공사에 통상 필요한 비용 상당액을 기준으로 산정합니다.
위의 내용은 감정평가사들의 업무수행 시 실무지침이기 때문에 투자자로서 모든 것을 다 이해할 필요까지는 없습니다. 참고하는 수준으로도 충분할 것으로 보입니다.
다음은 잔여지에 대한 공사가 필요시의 보상관계입니다.
잔여지 보상은 정당보상이 원칙입니다. 사업시행자는 동일한 소유자에게 속하는 일단의 토지의 일부가 취득되거나 사용됨으로 인하여 잔여지의 가격이 감소하거나 그 밖의 손실이 있을 때 또는 잔여지에 통로, 도랑, 담장 등의 신설이나 그 밖의 공사가 필요할 때에는 그 손실이나 공사의 비용을 보상하여야 합니다. 이때 잔여지의 공법상 제한사항이나 이용상황 등은 편입토지의 보상 당시를 기준으로 합니다.
보상을 위한 가격시점은 언제로 산정할까요.
잔여지 손실 등에 대한 보상은 협의에 의한 경우에는 협의 성립 당시의 가격을 기준으로 보상하고, 재결에 의한 경우에는 재결 당시의 가격을 기준으로 보상해야 합니다.
예외적으로 잔여지의 가격 감소분과 잔여지에 대한 공사의 비용을 합한 금액이 잔여지의 가격보다 큰 경우에는 사업시행사는 그 잔여지를 매수할 수 있으며 사업인정고시일 이후에 매수하는 잔여지에 대하여는 사업인정 및 사업인정고시가 된 것으로 봅니다.
보상을 위해 잔여지의 가치하락을 주장할 경우 입증책임은 누구에게 있을까요.
잔여지의 가치가 감소하였다는 점은 토지소유자가 증명해야 합니다. 사업시행사가 증명해주는 것이 아니죠. 물론 전문가의 도움을 받을 수 있을 것입니다. 즉, 가치하락 등에 따른 보상은 토지소유자의 청구를 전제로 하므로 잔여지 가치하락을 주장하는 토지소유자가 잔여지의 가치가 하락하였다는 것을 입증해야 합니다.
또 다른 얘기로는, 공익사업을 위해 토지를 수용 후 잔여지가 발생 시, 잔여지의 소유자가 사업시행자에게 '내 땅을 사가시오'라고 할 수도 있습니다. 바로 '잔여지 매수청구'라는 제도입니다.
잔여지가 종래의 목적에 사용되는 것이 현저하게 곤란하게 된 아래의 사유로 매수청구가 가능합니다. 여기서 종래의 목적이라 함은 취득 당시에 해당 잔여지가 현실적으로 사용되고 있는 구체적인 목적을 의미하고 장래 이용할 것으로 예정된 목적을 이에 포함되지 않습니다.
◆ 매수청구 대상 사유
1. 대지로서 면적의 과소 또는 부정형 등의 사유로 인하여 건축물을 건축할 수 없거나 건축물의 건축이 현저하게 곤란한 경우
2. 농지로서 농기계의 진입과 회전이 곤란할 정도로 폭이 좁고 길게 남거나 부정형 등의 사유로 인하여 교통이 두절되어 사용 또는 경작이 불가능하게 된 경우
3. 공익사업의 시행으로 인하여 교통이 두절되어 사용 또는 경작이 불가능하게 된 경우
4. 그 외 이와 유사한 정도로 잔여지를 종래의 목적대로 사용하는 것이 현저히 곤란하다고 인정되는 경우
잔여지 보상에서 '사용하는 것이 현저히 곤란한 때'라 함은 물리적으로 사용이 곤란하게 된 경우는 물론 사회적, 경제적으로 사용하는 것이 곤란하게 된 경우 즉, 절대적으로 이용 불가능한 경우만이 아니라 이용은 가능하지만 많은 비용이 소요되는 경우도 포함됩니다.
잔여토지가 공유토지일 경우에는 공유토지가 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란하게 되었는지 여부는 공유 지분면적이 아니라 전체 면적을 기준으로 판단하지만, 매수청구는 각 공유지분자 별로 할 수도 있습니다.
잔여지의 종래의 목적에 사용하는 것이 '현저하게 곤란한 토지'의 판단 시 고려사항은 다음과 같습니다.
- 잔여지의 위치, 형상, 이용상황 및 용도지역
- 공익사업 편입토지의 면적 및 잔여지의 면적
- 잔여지와 인접한 본인 소유 토지의 유, 무 및 일단의 토지로 사용의 가능성 등을 고려하여 판단
- 다만, 특수한 경우에는 사안별로 토지수용위원회에서 심의, 결정할 수도 있습니다.
토지의 수용으로 잔여지가 남게 되면 활용도가 높아질 수도 있지만 위에서 설명드린 대로 활용도가 떨어지고 가치가 하락하는 경우가 많습니다. 이럴 때 위의 제도와 절차를 알고 대처하는 것이 현명한 투자자의 자세가 아닐까 합니다.
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