전세사기, 전세 보증금 미반환 사기를 예방하는 계약서 작성 특약 소개합니다
최근 언론 등에서 법적 제도의 미비 등을 악용하여 임차인의 보증금을 편취하는 사기 사례들이 빈번하게 발생하고 있습니다. 그래서 오늘은 임차인의 주택임대차보호법 보호를 받기 위해서 계약서 작성 시 필수적인 특약을 포스팅하겠습니다.
가장 중요한 것이 대항력과 우선변제권을 확보하는 것입니다.
임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 대항력이 생겨 제3자에게 임차권을 주장할 수 있고, 계약서에 확정일자까지 받으면 후순위권리자나 그 밖의 채권자에 우선하여 변제받을 수 있습니다. 단, 주택의 점유와 주민등록은 임대차 기간 중 계속 유지하고 있어야 합니다. 보증금을 받지 못한 와중에 이사를 가거나 주민등록을 옮기면 대항력이 사라진다는 점을 기억해야 하겠습니다.
예외적으로 점유를 상실하여도 대항력이 유지되는 임차권등기라는 제도가 있지만 이것은 다음에 설명하기로 하겠습니다.
두번째로는, 등기사항증명서, 미납국세, 지방세, 다가구주택 확정일자 현황, 건축물대장 등을 반드시 확인하여 선순위 권리자 및 금액, 위반건축물 여부를 꼼꼼하게 살피는 것이 중요합니다.
언론에서 문제가 된 경우를 자세히 살펴보면 사기와 이해관계에 있는 부동산중개사들의 고의적인 확인사항 미점검이 주요 원인인 경우가 많습니다. 중개사가 선순위권리자 및 금액, 위반건축물 등에 대한 정보제공이 없을 때는 물어보고 따져보는 것이 매우 중요합니다.
예를 들어 시가 5억의 주택에 근저당이 2억이 있으면 전세를 임차하면 될까요 안될까요? 이러한 문제는 중개사에게 묻기보다는 스스로 결정해야 합니다. 현재 전세금 보증금 사기 건에서 가장 이슈가 되는 것이 임차인도 근저당이 있는 것을 알고 계약했다고 주장하면 계약에 관계된 누구도 사기죄로 처벌하는 것이 현실적으로 힘들다고 합니다.
스스로 지키는 힘이 필요합니다.
세번째로, 선순위 권리자 및 금액이 없는 경우에도 임차주택의 매매시세 대비 전세보증금의 비율이 높은 경우 전세 사기, 즉, 보증금 미반환 사고에 노출되거나 경매 등을 통한 보증금 회수가 어려울 수도 있다는 점을 알고 있어야 합니다.
이 경우는 신축 빌라 같은 곳에서 많이 발생합니다. 왜냐하면 아파트는 시장 시세를 금방 알 수 있지만 빌라는 시세를 부풀려도 알아채기 힘들기 때문입니다. 즉, 임대인이 시세를 부풀려 전세계약을 하고 계약이 끝나더라도 보증금을 안 돌려주고 잠적하는 방식이죠.
경매로 넘어가면 한 번 유찰에 보통 20%씩 경매 가격이 낮아지므로 경매를 위한 감정평가가격이 의미가 없을 수도 있습니다. 임대인은 처음부터 보증금을 돌려주지 않으려고 마음을 먹고 계약을 하는 경우도 있다고 합니다. 물론 경찰에 가서는 그러한 의도는 없었다고 주장합니다. 경찰에서도 사실은 이 부분은 사기의 의도가 있다고 증명하기 힘든 것이 현실이죠.
참고로, 임차인은 임대인의 동의를 얻어 미납국세, 지방세는 관할 세무서에서, 확정일자 현황은 관할 주민세터, 등기소에서 확인할 수 있습니다. 이 뜻은 계약 시 임대인에게 위의 자료를 요구해야 한다는 것입니다. 만약 거부하면 다른 부동산을 찾으면 되죠. 부동산에서 '현금'을 가진 사람은 언제나 갑이니까요. 조금만 미심쩍으면 '도망가는 것'이 최고입니다.
전세 사기의 유형은 ① 임차인에게 대항력이 발생하기 전 임차주택의 소유자를 변경하거나 주택담보대출을 실행하여 임차인에게 손해를 입히는 유형과 ② 임대인 측 사유로 전세보증가입이 불가능한 경우에도 해당 사실을 숨기고 지속적으로 전세계약을 체결하는 유형으로 나눕니다.
전세 사기를 예방하기 위한 계약서 작성 시 특약에 대해 살펴볼까요.
◆ 전세사기를 예방하기 위한 전세계약 시 사용 가능한 특약사항
가. 임대인은 ****년 *월 *일(최소한 임차인이 임차주택을 인도받은 날 다음날)까지 임차주택에 대하여 저당권 등 담보권을 설정하거나 제3자에게 임차주택의 소유권을 이전할 수 없다. 임대인이 이를 위반할 시에는 임차인은 계약을 해제(또는 해지)하고 그로 인한 손해배상을 청구할 수 있다.
나. 임차인이 보증회사 및 이에 준하는 기관에서 운용하는 전세금 반환을 보장하는 보증에 가입하고자 하였으나 임차인의 책임 없는 사유로 그 가입이 거절된 경우 임차인은 계약을 해제(또는 해지)할 수 있다.
현실에서 보면 위와 같이 손해배상이나 계약해제의 특약을 기재하여도 임대인의 기만을 100% 예방할 수는 없는 것이 현실이긴 합니다. 그러면 개인 간의 민사소송으로 이어질 수밖에 없죠. 더 큰 문제는 민사소송으로 채권을 확보하는 것과 실제로 임대인에게 금전으로 보상을 받는 것은 하늘과 땅만큼이나 다른 문제라는 점도 알고 있어야 합니다. 사기꾼들이 재산을 버젓이 내놓고 사기를 칠까 생각해보면 자명한 이치입니다.
어쩌면 이런 사기꾼을 마주치지 않는 것이 가장 좋은 방법이긴 한데 세상일이 마음 같진 않죠. 조심할 수밖에 없는 것 같습니다. 전세 보증금 미반환 사기를 예방하기 위해 참고했으면 좋겠네요.
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