주차장 창업, 공영주차장 임차권 낙찰받아 창업해 볼까요
공영주차장 임차운영 창업
주위에 살펴보면 공영주차장을 임차해서 운영해서 수익을 남기는 분들이 계십니다. 한국자산관리공사 공공자산 처분 시스템인 온비드에서 공영주차장 임차입찰을 통해 운영권을 확보할 수 있습니다.
보통 길 옆에 희색으로 선을 그어서 공영주차장으로 운영하는 곳도 있구요. 아예 독립된 공간으로 공영주차장으로 주차장 구역이 정해진 곳을 임차하는 경우도 있습니다. 어느 쪽이든 최고가 입찰제도를 이용해서 개인이 운영해서 수익을 남길 수 있습니다.
보통 주차장을 운영하는 것은 개인의 토지에 주차장이 설치된 곳에서 임대인과 임대차계약을 통해 운영권을 확보할 수 있지만 임차하는 입장에서 수익을 예상하기가 쉽지 않습니다. 임차료를 결정하기가 쉽지 않죠. 그러나 공매제도를 이용하면 공공에서 최저입찰가 금액이 있으므로 입찰금을 결정하는데 도움이 됩니다.
부동산 경매의 경우 지역에 따라 차이가 있지만 통상 1회 유찰 시 30%씩 가격이 떨어지게 됩니다. 공영주차장의 임차 공매에서 유찰이 되면 1회 유찰이 될 경우에는 최저 입찰가가 유지되지만 유찰 2회 차부터는 최초 가격의 90%, 80%, 70% 순으로 떨어지게 된다고 합니다.
만약 낙찰받아 공영주차장 영업권을 얻어 운영할 수 있다면 어떤 점을 고려해야 할까요?
첫째로, 수익률입니다.
비용은 공영주차장 공매에서 낙찰금액을 지불했기 때문에 투자자 입장에서 비용이 우선 먼저 발생합니다. 그러면 투자금, 즉 낙찰금액 대비 몇 퍼센트의 수익을 올릴 수 있는지 중요합니다. 이럴 때는 이전에 같은 지역을 임차했던 분에게 정보를 얻는 것이 가장 정확하겠습니다. 물론 주차권 입찰 경쟁자라면 도움을 주지 않으려고 하겠죠. 이럴 경우에는 인근지역의 유사한 환경에서 주차장을 운영하는 분에게 문의해서 정보를 얻을 수 있습니다.
수입이 투자금대비 얼마자 회수가 가능한지는 매우 중요합니다. 열심히 노동을 투입하고도 손해가 발생하면 안되니까요. 그래서 일부 지자체는 주차장을 운영한 경험이 있는 사람에게만 입찰 자격을 부여하는 곳도 있다고 합니다. 입찰공고를 유심히 잘 읽어봐야겠습니다.
둘째는, 주차장 운영규칙 준수입니다.
공영주차장인 만큼 규정에 따라 정해진대로 운영해야하는데요. 예를 들면 주차장에 조차관리원을 상시적으로 1명을 의무적으로 배치해야 하는 경우도 있구요. 무인으로 운영한다면 결재 등 문제 발생 시 응답이 가능한 콜센터 역할을 할 수 있는 방안도 고려되어야 한다고 합니다.
셋째는, 노동의 강도입니다.
주차장 관리, 정산 사무실이 있다면 매우 좁을 텐데요. 하루 종일 그 안에서 자리를 지켜야한다는 사실도 미리 고려해야 하구요. 반대로 주차관리 사무실이 별도로 없는 경우도 있는데요. 이럴 경우 하루종일 추위와 더위를 견뎌야 한다는 점도 고려해야겠습니다.
무인 주차장 창업
만약 본인의 토지가 주차장 수요가 있는 곳에 있다면, 또는 이러한 지역에 토지를 임차할 수 있다면 무인 주차장 시설을 운영하는 것도 좋은 방법인데요. 보통 주차 수요가 높은 입지가 매우 좋은 곳을 보유하고 있더라도 무인 시스템이 아니라면 인원을 고용해야 하고 인건비가 발생합니다. 그리고 수익이 중간에 증발되고 있을 수도 있겠죠.
이럴 경우, '아이파크 무인주차장 시스템'과 같은 자동 무인 주차장 시스템을 도입한다면 수익률이 너 높아지게 될 것입니다. 무인 주차시스템을 만드는 경우 대부분 수익이 증가하게 된다고 합니다. 저도 사람이 관리하는 주차장과 무인 주차장이 있다면 무인주차장으로 들어갈 것 같네요.
물론 주차비 정산과정에서 발생하는 불필요한 문제도 줄어들지 않을까 합니다. 기계는 거짓말하지 않기 때문에 오해가 그만큼 적게 발생하니까요. 요즘은 무인정산 기계나 핸드폰 앱으로 결제가 대세라고 합니다. 언택트인 만큼 정산기계에 접근하는 것도 불편하니 핸드폰으로 결제하는 방식이 유행이네요.
◆ 무인주차장 창업 고려 시 주의사항
1. 이상적인 주차장의 면적은 600 ~700㎡(180평 ~ 200평) 정도가 좋음
2. 주차장 수요가 높은 곳임에도 주차여건이 불비한 지역이 좋음(예, 상가 밀집지역, 기업 및 기관 밀집지역으로 불법주차 단속이 엄격한 곳)
3. 신도시, 혁신도시 등 주차단속 장비가 잘 갖추어진 곳
4. 무인주차장 시스템 구매시 모바일 앱과 연동되어 운영가능 여부
5. 무인주차장 시스템 통합관제센터 운영방법과 인력상황을 고려
무인주차장의 설비는 어떻게 구성되어 있을까요. 차량번호 인식기, CCTV, 관리용 컴퓨터, 키오스크 설비가 필요하다고 합니다. 무인주차장 시스템 구축 업계에서 가장 앞서 있는 곳은 ‘파킹클라우드’라고 합니다. 파킹클라우드가 서비스하는 AI 기반 무인주차장 시스템 ‘아이파킹’은 전국 2800개 주차장에서 운영되고 있다.
2015년 사업을 시작한 지 5년 만에 누적 주차대수 4억대를 돌파했다고 합니다. 아이파킹 통합관제센터에는 원격 주차요원 150여명이 근무하며 각 지역 주차장을 실시간 모니터링한다고 합니다. 서울(3개), 경기(3개)를 비롯해 전국 14개 지사를 운영 중이라고 합니다.
토지의 용도와 무관하게 주차장을 설치할 수 있는 점도 좋은 점인데요. 용지의 종류에 '주차장'이 있지만 무인 주차장을 설치하기위해 토지의 용도가 반드시 주차장일 필요는 없습니다. 일반적으로 비어있는 '나대지'에 설치하게 됩니다. 주차장을 설치하기 위해 토지의 개발행위허가도 허가도 필요로 하지 않습니다. 그냥 신고제로 운영됩니다.
◆ 무인주차장 설비 설치비용
1. 주차장 시스템 1 세트 : 3,500~4,000만원
2. 통합관제 시스템 관리비 : 월 20만~30만원
3. 주차장 노면 포장비용
4. 토지 임차 시 임차비용
주차장 수익을 최대화하기 위해서는 비어있는 주차장 ‘빈공간’을 최소화해야 하는데요. 주차장을 운영하는 사업자가 가장 해결하고 싶어하는 부분이기도 합니다. 이 부분에 있어서 주차장 시스템 설치 본사 마케팅 역량이 매우 중요합니다. 예를 들면, 아이파킹은 모바일 앱을 활용한 마케팅에 적극적이라고 합니다. 누적 다운로드 수가 150만을 넘을 정도로 이용자가 많다고 하네요.
즉, 핸드폰을 이용한 앱 사용자는 아이파킹 앱으로 주차 공간을 검색하고 주차장에 자리가 나면 실시간으로 주차권을 구입할 수 있는 시스템이라고 합니다. 저도 이 글을 쓰면서 주차 공간까지 미리 검색하고 주차권을 살 수 있다니 기술뿐만 아니라 아이디어가 정말 대단하다고 생각했습니다.
가능하다면 쏘카, 그린카 같은 카셰어링 업체를 적극 유치하는 것도 수익을 높일 수 있는 좋은 방법인데요. 카셰어링 업체가 운용하는 차량은 주차요금은 동일하지만 주차면을 비워놓는 시간이 많다. 즉 점유율이 낮기 때문에 적은 면으로 많은 차량을 활용할 수 있게 되는 셈이죠. 사업자 입장에서는 고마운 고객이라고 할 수 있겠습니다.
창업이란 어려운 일입니다. 그러나 오늘 소개한 주차장 창업의 경우, 입지 분석만 제대로 한다면 적은 노력으로 일정한 수준 이상의 수익을 올릴 수 있는 좋은 방법이 아닐까 해서 소개합니다.
성투를 기원합니다.
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