얼마전 미연준, FED(연방준비제도)에서 금리를 50포인트 상승하면서 75포인트 상승이 아닌 것에 안도하면서도 연말까지 계속 오를 금리를 생각하면 대출자(차주)로서 마음이 편하지 않은데요. 연말까지 이런 상승세이면 주택담보대출(주담대) 금리도 연 7%를 돌파할 것이라는 것이 금융권의 시각입니다.
금융권에 따르면 주담대 혼합형(고정형)의 경우 신용에 따라 다르겠지만 연 4.010% ~ 6.590%에 이르렀다고 합니다. 한국은행의 2022년 5월 8일 현재 기준금리는 1.5%인데 미국의 긴축속도, 한미간 금리역전 가능성, 5%가 넘는 고공중인 소비자물가 등을 고려할때 미연준의 FED에서는 연말까지 2.25%(또는 2.50%)까지 인상할 것이라는 것이 일반적인 시각입니다. 우리도 이에 맞추어 금리를 상승시킬 수 밖에 없겠죠. 슬픈 일입니다.
기준금리 인상으로 올 연말에 주담대 금리가 연 7%를 돌파하면 2009년 금융위기 이후 13년 만입니다. 금리가 연 7%가 되면 대출 부담이 만만찮아 지는데요. 예를 들면 5억을 대출시 5억*7%=3,500만원, 월 300만원에 육박하는 대출 이자가 됩니다. 월급장이는 감당할 수 없는 수준인데요. 부동산 상승분 먹으려다 굶어죽게 생겼다는 말이 나올 법도 합니다.
최근 몇개월 동안은 은행권이 가산금리를 조정하면서 대출금리의 가파른 상승을 어느정도 방어해 왔는데 이같은 움직임이 계속 이어지기는 쉽지 않아 보입니다. 변동금리로 대출을 받은 대출자의 부담이 가중될 것으로 보이네요. 이럴 때는 고정금리를 택하는 것이 나아 보이지만 고정 금리는 더 가파르게 오르는 만큼 딱히 고정금리가 낫다고 하기도 애매한 상황이 되었습니다.
은행 연합회에서 '시장금리 상승기에 고객 입장에서 고정금리와 변동금리 중 어떤 상품을 선택하여야 하는지'에 대한 자료가 있어 소개할까 합니다.
고객의 입장에서 고정금리와 변동금리 중 어떤 대출금리가 유리한지를 따져 볼 때, 첫째로는 예상 대출기간을 고려하고 둘째로는 향후 시장금리 전망, 셋째로는 중도상환수수료 부담 여부 등 다양한 요소에 따라 달라지므로 일률적으로 설명키는 어렵지만 신규대출 고객과 기존 대출 고객입장에서 어떤 대출 금리가 유리할 지는 파악해 볼 수 있다고 합니다.
전문가들의 의견을 종합해보면, 만기가 긴 주담대를 고려할 때 지금처럼 고정.변동금리 차이가 1% 넘게 차이가 날 때는 당장은 변동금리로 가되, 금리가 역전되는 시점에 고정금리로 갈아타는 것을 추천했습니다. 보통의 경우 중간에 고정금리에서 변동금리로 갈아탈 경우에 중도상환수수료를 부담해야 하는 부담이 있지만 대출기간이 3년짜리라면 남은 기간의 비율로 중도상환수수료도 줄어드니까 변동금리로의 전환도 따져 봄직 할 듯 합니다. 다만 이때 대환대출(변동<->고정)시 중도상환수수료, 가산금리, 한도 등을 꼼꼼히 따져봐야 합니다. 3년짜리 주담대의 경우 보통 중도상환수수료는 최대 1.2% 정도이니 참고하세요.
가산금리에 대해 간단히 설명하고 넘어가면, 일반적으로 대출금리는 기준금리 + 가산금리 - 우대금리로 구성됩니다. 가산금리는 변동.고정금리에 관계없이 대출만기까지 변하지 않습니다 따라서 대출 받을 당시 책정된 가산금리가 현재 가산금리 수준보다 현저히 낮다면 기준금리 인상 가능성을 고려하더라도 갈아타지 않는 것이 좋다고 합니다.
또하나의 고려사항으로 대환대출(변동<->고정)은 신규대출로 분류되기 때문에 기존의 대출만큼 대출한도가 나오지 않을 수 있기 때문에 충분한 상담과 시뮬레이션을 거쳐서 결정해야 합니다. 특히 2022년 1월부터 개인별 대출액이 2억원을 초과하면 연간 원리금 합계가 연 소득의 40%(비은행권은 50%)를 넘을 수가 없어 대출 가능금액이 줄어들 수 있기 때문에 신경써서 대환대출을 해야 합니다.
일각에서는 급한 금리 상승기에는 고정금리를 택해야 한다는 의견도 있지만 항상 그렇지는 않습니다. 2022년 5월 8일 기준으로 4대 은행(KB국민, 신한, 하나, 우리)의 주담대 변동금리는 3.42~5.078%이며 고정금리(혼합형)은 4.02~6.59%였습니다. 금리 하단은 0.6%p, 상단은 1.5%p 넘게 차이가 나고 있습니다. 이처럼 고정금리와 변동금리 간 금리격차가 1% 넘게 벌어질 때는 주담대 같은 장기 대출 차주의 경우 단기적으로 변동금리를 택하는 것이 나을 수 있다고 합니다.
변동금리와 고정금리의 대환에 대한 시뮬레이션입니다. 참고하세요.
1. 신규 대출 고객의 경우
- 예상 대출이용기간이 D시점보다 짧을 경우 : 변동금리대출이 더 유리
- 예상 대출이용기간이 D시점보다 긴 경우 : 고정금리대출이 더 유리
2. 기존 대출 고객의 경우(변동금리 대출 이용시)
- 변동금리대출을 이용중인 기존 대출 고객의 경우에는 향후 대출금리 인상 가능성에 대비하여 고정금리대출로 변경을 고려해볼 수 있으며, 이 경우 앞서 설명한 예상 대출이용기간, 향후 변동금리 상승 속도 외에 중도상환수수료 부담 여부를 확인하여 변경에 따른 득실을 따져볼 필요가 있습니다.
* 주택담보대출 등은 통상 대출 이후 3년 경과시 중도상환수수료 부담이 없으나, 3년이 경과하지 않았더라도 대출 이후 경과기간에 따라 중도상환수수료가 낮아지는 점 등을 고려할 필요가 있습니다.
과도한 대출로 힘들어하시는 분들이 많아지기 시작했는데요. 그래서 주택을 급매라도 팔아야하는 분들도 주변에 적지 않습니다. 이럴 때 정부에서 정한 대출 요건이 허락된다면 보금자리론 등 정책형 금융상품을 이용하는 것이 절대적으로 유리합니다. 정책 금융상품은 만기까지 고정금리인 상품을 제공하고 금리도 시중은행보다 현저히 낮으니 참고하세요.
이처럼 본인에게 적합한 대출금리를 선택하기 위해서는 자금 필요기간, 시장금리 변동, 대출상품의 특성 등 다수 요인을 종합적으로 고려해야하기 때문에 대출을 받기 전에 영업점 상담 등을 통해 충분한 검토를 거쳐 신중하게 결정하시기를 추천드립니다.
성공한 투자자로서 우뚝 서는 그날까지 화이팅 하세요.
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