시골에서 전원주택을 짓고 노후를 보내고 싶은 분들이 많은데요. 그래서 전원부택 부지를 분양하는 업자로부터 전원주택지의 토지를 매수하는 경우가 많습니다. 오늘은 이러한 귀촌을 염두에 두고 계신다면 토지거래 계약 시 도움이 되리라 생각되는 '개발부담금'에 대해 포스팅하려고 합니다.
먼저 개발부담금의 정의를 살펴보면 다음과 같습니다.
개발부담금
토지의 형질변경이나 용도변경을 수반하는 개발사업의 시행자로부터 징수하는 부담금 형태의 공과금을 말합니다. 1980년대말 택지소유상한제, 토지초과세와 함께 토지공개념 3법의 하나로 도입된 제도입니다.
개발사업이 완료된 토지의 가격에서 개발사업을 하기 전의 토지가격과 토지개발에 소요된 비용 및 사업기간 동안 정상지가 상승분을 공제한 나머지(개발이익)에서 25%를 징수하도록 규정되어 있습니다.
개발부담금 문제가 발생한 계약 사례를 하나 살펴보면, 금방 그 의미가 와닿을 것입니다.
<사례>
홍길동은 퇴직하여 전원생활을 꿈꾸는 초보 귀촌인입니다. 그러던 어느날 2021년 5월, 시청으로부터 1,700여만 원이나 되는 개발부담금을 납부하라는 통보를 받고 깜짝 놀랐습니다. 시청에서는 전원주택 업자로부터 매수한 전원주택 부지인 1,500제곱미터 토지에 대한 형질변경에 따라 부과하는 것이라고 설명했습니다. 홍길동은 "토지를 매수할 때 개발부담금이라는 것이 무엇인지도 모르고 계약했다"며 "개발부담금이라는 것이 있다면 토지를 매수할 때 당연히 개발업자가 형질변경과 개발이 끝내고 본인은 토지에 대한 매수금액과 취득과 관련되는 세금만 내면 되는 줄 알았다"하며 호소하고 있습니다.
이익환수 개념에 대해 자세히 살펴보면 아래와 같습니다.
개발부담금의 부과되는 사업종류에 따른 부과대상에 대해 살펴보면 아래와 같습니다.
- 택지개발사업(주택단지조성사업을 포함한다.)
- 산업단지개발사업
- 관광단지조성사업(온천개발사업을 포함한다.)
- 도시개발사업, 지역개발 사업 및 도시환경 정비사업
- 교통시설 및 물류시설 용지조성사업
- 체육시설부지 조성사업(골프장건설사업 및 경륜장.경정장 설치사업을 포함한다.)
- 지목변경을 수반하는 사업
- 그 밖에 제1호부터 제6호까지의 사업과 유사한 사업
사업면적에 따른 부과대상을 살펴보면 다음과 같습니다.
| 구 분 | 부과대상규모 | |
| 도시지역 | 특별시.광역시 | 660㎡ 이상 |
| 특별시.광역시 외 지역 | 990㎡ 이상 | |
| 개발제한구역 | 1,650㎡ 이상 | |
| 비도시지역 | 1,650㎡ 이상 | |
위에서 정한 부과대상규모 이하의 규모로 사업을 추진하면 개발부담금이 부과되지 않는다는 점을 악용하여 개발사업자들이 토지의 쪼개기로 연접사업(연이어 접한 지역에 추진하는 사업)을 추진하는 경우가 과거에 있었습니다. 그래서 연접사업 범위에 대한 규제가 상세화되었고 내용은 아래와 같습니다.
동일인(본인, 배우자 및 직계존비속 포함)이 연접한 토지에 하나의 개발사업이 종료된 후 5년 이내에 개발사업의 인가 등을 받아 사실상 분할하여 시행하는 경우 각 사업의 대상토지면적을 합한 토지에 하나의 개발사업이 진행된 것으로 봅니다. 과거 부과대상규모 쪼기기를 통해 가족간 연접사업으로 개발부담금을 회피하려는 시도로 인해 생겨났습니다.
동일인인 수인이 동일 필지에 각각 부과대상규모 이하로 사실상 분할하여 시행한 후 소유권이전을 하는 경우에는 연접한 토지에 동일한 개발사업을 시행한 것으로 봅니다.
또한 동일인이 연접한 토지에 둘 이상의 개발사업을 각각 다른 시기에 인가 등을 받아 사실상 분할하여 시행하는 경우에는 그 사업지구의 면적을 합하여 모두 개발부담금 부과대상으로 하며, 먼저 착수한 사업지구가 이미 완료되었다 하더라도 5년이 경과하지 않은 경우 모두 합산하여 개발 부담금을 부과합니다.
개발부담금의 납부의무자를 살펴보면,
| 구 분 | 납부의무자 |
| 개발사업을 시행하는 경우 | 사업시행자 |
| 개발사업을 위탁하거나 도급한 경우 | 위탁이나 도급을 한 자 |
| 타인이 소유하는 토지를 임차하여 개발사업을 시행한 경우 | 토지 소유자(개발부담금 부과 종료시점 당시 토지를 소유한자인 등기사항증명서상 토지소유자) |
| 개발사업을 완료하기 전에 사업시행자, 위탁.도급자 또는 토지소유자의 지위를 승계하는 경우 | 지위를 승계한 자 |
| 납부의무자가 조합인 경우 조합이 해산되거나 조합의 재산이 부족한 경우 | 조합원(조합이 해산하는 경우에는 해산 당시의 조합원을 말한다.) |
개발부담금 관련 매수매도자 간 분쟁이 발생하지 않기 위해 계약서에 포함되어야 할 특약을 살펴보겠습니다. 포스팅의 처음에 소개한 사례처럼 계약이 끝나고 개발업자가 떠난 뒤에 개발부담금을 개발업자에게 받아낸다는 것은 사실상 현실적으로 불가능에 가깝습니다. 그리고 사업 추진 시의 개발비용을 확인할 수 있는 서류의 확보에도 어려움을 겪습니다.
미리 토지의 계약 시 계약 특약으로 개발부담금에 대한 내용을 명확히 해두는 것이 투자자로서 좋은 자세가 아닐까 합니다.
그러면 계약서에 포함될 수 있는 특약을 살펴보면,
- 매수인은 본 계약토지가 개발부담금 부과대상임을 알고 계약을 체결함으로 향후 이에 대해 이의를 제기하지 않기로 한다.
- 본 계약 토지의 면적은 개발 부담금 부과대상 면적이 아니나, 본래 개발 면적이 부과대상에 해당하였음으로 본 계약 토지도 부과대상임을 고지받고 계약을 체결하는 바, 향후 이를 기화로 이의를 제기하지 않는다.
- 본 계약은 갑이 개발하여 분양하는 주택부지로 을이 매수함에 있어 향후 매수인이 주택을 준공하는 경우 매수인에게 개발부담금이 부과되는 사항을 알고 계약을 체결한다.
- 본 계약은 갑이 개발하여 분양하는 주택부지(또는 공장용지)로 을이 매수함에 있어 향후 매수인이 건물을 준공하여 개발부담금이 부과되는 경우 매도인 갑은 매수인 을에게 개발에 소요된 비용 일체의 증빙서류를 제공하기로 한다.
- 본 계약은 갑이 개발하여 분양하는 주택부지(또는 공장용지)로 을이 매수함에 있어 향후 매수인이 주택을 준공하는 경우 매수인에게 개발부담금이 부과될 것인 바, 이를 매도인이 전액 부담하기로 한다.
- 본 계약 토지는 특별시, 광역시 외 지역 내 개발부담금 부과대상으로 이를 부담하지 않기 위해서는 990㎡ 이하로 개발해야 함을 고지받고 계약을 체결한다.
- 본 계약 토지의 지목은 잡종지이나 향후 이를 공장용지로 변경할 경우 개발 부담금이 부과될 수 있음을 알고 계약을 체결한다.
- 임대인은 임차인이 본 토지상에 건축물을 축조하여 10년간 이용하고 이후에 조건 없이 반환하기로 계약한 바, 이에 따른 개발 부담금은 임대인이 부담하는 것을 고지받고 본 임대차 계약을 체결한다.
- 본 계약은 임차인이 토지를 임차하여 건물을 신축하는 목적으로 하는 계약으로 향후 건물신축 후 개발부담금이 부과될 경우 전적으로 임차인이 부담하기로 한다.
토지, 특히 전원주택지와 같은 개발지를 거래할 때 개발부담금으로 분쟁이 발생하는 경우가 많습니다. 포스팅의 처음에 소개해 드린 사례처럼 알고 있지 못하면 대처할 수 없습니다. 물론 공인중개사의 도움을 받을 수도 있겠지만 투자자로서 토지에 대한 기본지식은 반드시 알고 있어야 하는 지식이 아닐까 해서 포스팅합니다.
다소 긴 글인데 여기까지 읽으셨다면 투자자로서 성공할 가능성이 매우 높아 보이네요.
감사합니다. 투자자로 성공하시길 기원합니다.
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