부동산 경매에서 말소기준등기의 의미와 종류에 대해서 살펴봐요

부동산 경매에서 말소기준등기라는 용어가 나오는데요. 오늘 포스팅은 말소기준등기의 의미는 무엇이고 그 종류에는 어떤 것이 있는지 살펴보기로 하겠습니다.

Pixabay로부터 입수된 Daniel Bone님의 이미지 입니다.

말소기준등기는 경매에 있어 낙찰 후 말소의 기준이 되는 등기를 말소기준등기라고 하며 등기사항증명서의 권리분석을 함에 있어 동구에서는 순위번호에 의하고, 별구의 경우에는 접수번호에 의하도록 되어 있습니다.

동순별접

같은 날짜에 서로 다른 권리들이 설정된 경우 동순별접에 따른다.
- 동구(같은 구)는 순위번호로 우선순위를 정하고,
- 별구(다른 구)는 접수번호로 우선순위를 정한다.

* '동구'라 함은 '갑구'끼리 또는 '을구'끼리 같은 '구' 간의 비교일 때의 의미이고, '별구'라 함은 '갑구'와 '을구'간에 비교할 때를 말합니다.

Pixabay로부터 입수된 succo님의 이미지 입니다.

즉, 말소기준등기라 함은 임차권을 포함하여 등기사항증명서에 나와 있는 모든 권리들의 말소여부와 인수여부를 판별하는데 기준이 되는 등기를 말하며 일반적으로 말소기준보다 앞서는 선순위 권리들은 낙찰로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수하고, 말소기준등기보다 뒤에 있는 권리들은 낙찰로 소멸되며 그와 더불어 말소기준등기는 낙찰과 함께 소멸되는 것입니다.

저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 경매신청기입등기, 담보가등기 중에서 등기부상에 가장 먼저 등기되어 있는 것이 말소기준등기가 됩니다. 다만, 말소기준등기가 될 수 있는 권리에는 항상 말소기준등기가 되는 것이 있고 경우에 따라서는 말소기준등기가 되지 않는 권리가 있습니다.

Pixabay로부터 입수된 Sergei Tokmakov Terms.Law님의 이미지 입니다.

항상 말소기준등기에 대해 살펴보겠습니다.

항시 말소기준등기가 되는 것으로는 저당권, 근저당권, 경매개시결정기입등기 등이 있으며 강제경매에 있어 선순위 저당권, 근저당권은 언제나 말소등기가 됩니다. 그리고 다른 말소기준등기가 없이 경매개시결정기입등기만 있는 경우에는 경매개시결정기입등기가 말소기준등기가 됩니다. 그러나 말소기준등기인 저당권, 근저당권과 경매개시결정기입등기는 낙찰이 될 경우 낙찰로 인하여 모두 소멸합니다.

Pixabay로부터 입수된 succo님의 이미지 입니다.

상황에 따라 말소기준등기가 안되는 권리에 대해 살펴보겠습니다.

가압류와 가등기는 경우에 따라 말소기준등기가 되지 않는 경우가 있습니다. 선순위가등기는 소유권이전청구권 가등기이면 말소기준등기가 되지 않고 말소되지 않으며 이 경우 낙찰자가 인수해야 합니다. 그러나 담보가등기인 경우에는 가등기는 낙찰로 인하여 소멸하므로 말소기준등기가 됩니다.

선순위 가압류등기인 경우 현 소유자를 채무자로 하는 경매사건인 경우는 말소기준등가 되어 낙찰로 인해 소멸하나, 가압류등기가 전소유자에 대한 것이라면 현 소유자를 채무자로 하는 경매에 있어서는 법원의 재량으로 배당을 해주고 말소기준등기로 간주할 수도 있고 배당을 안해 주고 낙찰자의 인수로 처리할 수도 있습니다.(대법원 2007.4.13 선고 2005다8682 판결)

Pixabay로부터 입수된 klimkin님의 이미지 입니다.

말소기준등기와 항상 같이 논해지는 인수주의와 소멸주의에 대해 살펴보겠습니다.

인수주의에 대해 살펴보겠습니다.

말소기준등기보다 앞서는 선순위 권리는 매수자에게 원칙적으로 인수됩니다. 민사집행법에 지상권, 지역권, 전세권 및 등기된 임차권의 경우, 저당권, 압류채권, 가압류채권에 대항할 수 없는 경우와 이외의 경우에는 이를 인수한다고 규정합니다. 그러나 다음의 각종 권리는 경매 종결 시 소멸되지 않고 경매부동산상에 그대로 남아 매수자에게 인수됩니다.

① 유치권   ② 소유권이전 청구권가등기  ③ 최선순위의 담보물권보다 앞서 설정되거나 대항력을 갖춘 각종 권리들  ④특별한 가압류 등기   ⑤ 가압류 등기보다 앞서서 설정되거나 대항력을 갖춘 제2항의 각종 권리들

Pixabay로부터 입수된 succo님의 이미지 입니다.

소멸주의에 대해 살펴보겠습니다.

경매에 있어 말소기준등기보다 후순위인 권리는 매각으로 인해 소멸되어 등기부상에 삭제되거나 매수자에게 대항할 수 없는 임차인이 되며 그러한 권리는 존속기간이 남아있다 하더라도 말소된다. 그러기 때문에 낙찰자에게 전혀 부담이 없는 권리라고 볼 수 있으며 다음의 권리들은 경매 종결시 권리가 소멸되고 더이상 권리를 주장할 수 없고 경매법원의 배당금에서 해결하는 것으로 종료된다. 

① 저당권    ② 배당요구를 한 전세권    ③ 최선순위 담보물권보다 뒤에 설정되거나 대항력을 갖춘 각종 권리들     ④순수한 담보가등기    ⑤ 경매개시결정등기 후순위로 설정되거나 대항력을 갖춘 3항의 각종 권리들  ⑥ 일반적인 압류, 가압류 등기    ⑦ 가압류의 등기보다 후순위로 설정되거나 대항력을 갖춘 3항의 각종 권리들

Pixabay로부터 입수된 Arek Socha님의 이미지 입니다.

오늘은 말소기준등기에 대해 살펴봤습니다. 복잡하고 용어도 낯설긴 합니다. 경매를 공부해보시지 않으신 분들은 이해가 힘들 수도 있지만 언젠가는 위의 내용을 이해해야 하는 날이 있을지도 모르죠. 투자자로서 언제간 필요할 수 있는 내용이므로 한번 읽어두시면 도움이 되지 않을까 합니다.