부동산 시장의 침체기가 다가오고 있다는 뉴스가 많습니다. 드디어 부동산 시장에 "Winter's coming"하는 시기가 오는 것인가요.
전국적으로 아파트 미분양이 발생하고 있는 시기에 미분양이 가장 많은 대구지역에 집중해서 미분양에 대해 살펴보고 아파트 가격이 어떻게 변동할 지 살펴보는 포스팅을 하도록 하겠습니다.
대구지역의 2022년 3월 31일 기준 미분양 공동주택(이하, 아파트로 하겠습니다.) 미분양 현황은 6,572세대입니다. 대구지역의 연평균 분양물량이 14,000~15,000 가구인 점을 감안하면 한 해 분양물량의 1/2 정도가 미분양으로 남았다고 보면 될 것 같습니다. 상당히 많은 물량입니다.
아파트 미분양을 살펴볼 때 현재의 미분양 규모도 중요하지만 미분양 물량의 발생 추세가 더욱 중요한 요소인데요. 향후 미분양에 대해 예측할 수 있는 자료이기 때문이죠. 아래의 도표를 보시면 월간 대구시의 아파트 미분양 증감 현황입니다. 대구지역의 25주째 아파트 가격 하락으로 인한 미분양 물량의 급격한 증가 모습을 적나라하게 보여주는 현황이네요.
아마도 다음달, 내년에도 지속적인 미분양 증가로 이어질 가능성이 크다는 것이 전문가들, 일선 중개사들의 공통된 의견입니다.
내년에도 아파트 미분양이 속출할 것이라는 것에 대한 이유 중 한 가지는 대구지역의 향후 아파트 분양 세대수인데요.
- 2021년 : 16,510세대
- 2022년 : 20,780세대
- 2023년 : 34,128세대입니다.(한국 부동산원 자료)
대구지역의 앞으로 2023년까지 아파트 미분양 물량이 줄어들 수 없는 가장 결정적인 영향이 분양세대수가 너무 많다는 사실입니다.
대구지역의 아파트 분양시장의 흐름을 살펴보면, 미분양 물량이 발생하는 초기에는 외지인들이 대구에 미분양된 아파트를 줍줍하던 시기가 있었습니다. 가격의 흐름도 나쁘지 않았습니다. 그러나 미분양이 쌓이기 시작하면서 더 이상 외지인의 미분양 아파트 줍줍현상을 사라지고 한동안 정체기가 오게 되었습니다. 아래의 도표는 대구지역의 아파트 거래량의 급감을 보여주고 있습니다.
분양시장만 얼어붙은 것은 아니구요. 대구지역의 아파트 거래현황입니다. 2020년의 정점을 지나서 2021년은 평년보다 10% 이상 하락한 것을 볼 수 있습니다. 아파트 거래가 급감하는 데는 무엇보다도 심리가 가장 큰 영향을 끼치는데요. 그 심리에 가장 큰 요소는 아파트 가격의 추가 상승여력, 대출금리, 정부의 부동산 정책 정도로 볼 수 있습니다.
그래서 일부 전문가들은 정부의 부동산 정책완화로 일부 지역의 아파트 가격이 다시 상승할 것이라고 보는 분들도 많습니다. 저도 개인적으로 그 말씀에 일리가 있다고 생각합니다. 왜냐하면 서울지역 같은 경우에 아파트 가격은 상승하려는 기세가 금리상승, 경제침체를 이기고 상승하는 경우를 과거에 많이 보았기 때문이지 않을까 합니다.
그러나 대구지역의 경우는 아파트 가격이 서울 및 수도권과는 다른 양상, 하락하는 양상으로 전개될 것으로 보는 것이 타당해 보입니다.
미분양에 대한 외지인의 줍줍이 끝난 상태이구요. 외지인도 대구의 지역민도 상황을 지켜보는 정체기에 진입했다고 봐집니다. 외지인도 지역민도 더 이상 매수세가 없는 부동산 가격상승의 끝과 하락시작의 그 어디쯤에 있다고 봐야 할 것 같습니다. 예상컨데 곧이어 외지인도 견디지 못하고 아파트를 급매로 던지기 시작하면 그다음 단계는 공포심리에 의한 투매가 발생하게 될 것입니다. 그러면 아파트 가격은 2008-2009년과 같은 폭락으로 이어질 가능성이 매우 큰 현재 시점입니다.
아래의 표를 보시면 전국적으로 아파트의 매매가와 전세가가 모두 빠지고 있는 것을 볼 수 있습니다. 대구지역의 경우 이러한 평균자료보다 더 악화된 자료이지 않을까 예상해 봅니다. 한국부동산원에서는 지역별로 공동주택실거래가격지수를 찾아볼 수 없었는데요. 아쉽습니다.
그렇다면 투자자는 어떻게 해야 하는가라는 질문이 남는데요. 아파트를 소유하고 계신 분이라면 이미 하락이 시작되어 매수세는 잦아들었고 금리는 높아지는 추세라서 급매가격이 아니면 거래가 되기 힘든 시장이 되었습니다. 본인의 경제상황에 따라 급매로 매도하든지 계속 버티는 방법을 택하든지 선택을 할 수 있을 것 같습니다.
만약 아파트를 실수요나 향후 투자로 매수하고자 한다면 지금보다는 미분양이 최고조에 달하는 2023년 후반기 이후가 더 좋은 시기가 아닌가 합니다. 2023년에는 대구 인근 경북 경산시 '대임지구'에서 추가로 9,000세대의 주택 분양이 이루어지면 다시 대구에 영향을 미치게 되어 대구지역 미분양 세대수가 증가하는 악순환이 생기지 않을까 합니다.
대구지역은 수성구를 제외하면 이렇다할 정도의 아파트 가격상승이 없었음에도 아파트 시장이 침체기로 접어든다고 하니 다소 아쉽긴 하네요. 그러나 대출금리인상, 경기침체 등의 대세를 고려하면 아파트의 가격하락은 멈출 수 없는 대세가 아닌가 합니다. 적어도 대구지역에서는 말입니다.
경기는 상승과 하락을 반복한다고 했습니다. 투자자로서 이러한 부동산 시장의 상승과 하락을 투자의 좋은 기회로 삼을 수 있는 식견을 가져야 하지 않을까 합니다.
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