전세사기 방지 위한 정부의 전세 사기 피해방지 대책 살펴볼까요
드디어 국토부에서 2022년 9월 1일에 '전세사기 피해 방지 방안'을 관계부처 합동으로 발표했습니다. 늦었지만 그나마 다행이라고 생각합니다. 부동산 현업에서 일하면서 전세 사기를 예방하기가 너무 힘든 면이 있습니다. 일단 사기꾼들이 활개 칠 수 없도록 제도적 장치가 완벽해야 하는데 그렇지 못한 부분이 많았거든요. 이번에 많은 부분이 해소된 것 같아 반가운 소식이네요.
시중 금리가 높아지고 아파트 가격이 떨어지면서 임대차 종료 이후에도 전세 보증금을 돌려받지 못해 재산상의 손해와 함께 주거의 불안이 이어지는 사례가 많았습니다. 안타까운 점은 이런 사례들이 청년과 신혼부부에게 많이 발생하고 있다는 점이 더 안타깝습니다. 그러면 전세사기와 이번 대책에 대해 살펴볼까요.
먼저, 제가 보는 현재 전세제도의 헛점을 보자면 이렇습니다.
◆ 전세제도의 헛점
▶ 임차인에게 전세계약 시 사기의 위험을 판단할 수 있는 정보 제공이 부족합니다.
● 깡통전세와 같은 전세 계약의 위험성에 대해 임차인 스스로 정보 파악이 제한됩니다.
- 임차물건의 시장가격을 모르기 때문에 너무 높은 가격의 전세 보증금 계약체결 실수
- 다세대주택의 경우 건물 전체 보증금/계약 현황을 임대인 협조 없으면 확인 불가 & 검증 불가
● 전세사기 방지를 위한 제도가 미흡한데 개인의 노력으로 해결이 불가한 사항입니다.
- 전세 계약 시 임대인이 세금(국세, 지방세) 체납과 관련된 서류 제출이 의무사항이 아니어서 확인 불가
- 전세 사기로 계획적으로 몇백억의 보증금을 떼어먹고 도망가는 악성 전세 임대인 확인 불가
- 전입신고 다음날 대항력 발생으로 전입신고일에 임대인의 해당 부동산 매도 및 대출로 사기행각
- 계약을 진행하는 중개사가 무등록 중개사일 경우 보증보험으로 손해를 만회 불가
▶ HUG에서 제공하는 전세 보증금 보증보험이 의무가입이 아니기 때문에 가입률이 저조
● 2021년 기준 전체 전세계약 중 보증보험 가입은 18%에 불과
이번 국토부에서 발표한 전세사기 피해 방지 방안은 어떤 내용이 있을까요
◆ 전세사기 피해 방지 방안
▶ 임차인을 위한 정보제공 확대
● 자가진단 안심전세 액(APP) 구축
● 선순위 권리관계 확인 권한 부여
▶ 안전한 거래 환경 조성
● 공정한 가격 산정 체계 미흡
● 고전세가율 지역 관리
● 임대사업자 관리 강화
▶ 임차인 법적권리 강화
● 최우선 변제금액 상향
● 임차인 대항력 보강
전세사기 피해 방지 방안을 좀 더 자세히 살펴보겠습니다.
먼저 전세계약 시 확인해야 하는 주요 정보들을 한 번에 확인이 가능한 자가진단 안심전세 App을 2023년 1월까지 구축한다고 합니다. 그리고 임차인은 입주 희망 주택의 적정시세, 악성임대인 명단 등을 확인해서 의심 매물 가능성과 계약 시 보증금 사기의 위험성을 계약 전에 확인, 판단하여 계약 여부를 결정할 수 있도록 합니다.
계약시 선순위 권리관계에 대한 확인 권한을 임차인에게 부여해서 계약 전 전세 임차인이 임대인의 세금 체납사실과 선순위 보증금 등을 확인을 요청하는 경우 임대인이 이러한 정보제공이 의무 제공되는 법이 개정안 발의 중이라고 합니다. 너무나 반가운 소식인데요.
이 내용이 법제화가 되어 있지 않아 부동산 중개사조차도 임대인에게 국세와 지방세 납세 증명서, 확정일자 부여현황 등의 자료 요청하더라도 협조받지 못하는 경우가 많거든요. 또한 전세계약의 임차 개시일 전까지 임차인이 임대인 동의 없이 미납세금을 확인할 수 있도록 제도를 개선한다고 합니다.
임대인이 임차인의 대항력이 전입신고 다음 날 발생하는 것을 악용해서 임대차 계약 직후 주택을 매도하거나 금융기관에 근저당을 설정하여 보증금을 사기치는 경우가 자주 발생했습니다. 정말 악의적인 사기꾼 놈들인데요. 이번에 정부에서 이 제도에 대한 개선안도 준비했네요.
임차인이 주택의 인도, 전입신고, 확정일자를 부여받아 우선 변제권을 취득하기 전 그 틈을 이용한 임대인의 매매, 근저당설정 등을 금지하고 위반 시 계약해지가능, 임대인은 임차인에 대해 배상을 한다는 내용을 포함할 예정이라고 합니다. 또한 은행이 임차인이 있는 부동산을 담보로 임대인에게 대출을 할 때 해당 부동산에 대한 확정일자 부여현황을 확인하고 담보 대출 시 보증금을 감안하도록 시중은행과 협의를 추진 중이라고 합니다.
국토부는 위의 표준계약서 특약에 개선사항은 명시하고 은행 대출 심사절차도 개선하도록 했습니다. 추가적으로 국토부에서는 전세 사기를 당한 임차인에 대한 구제대책도 발표했습니다. 저는 지면 관계상 생략했습니다. 관심 있으신 분들은 그것도 살펴보는 것도 도움이 될 듯합니다.
무엇보다 저는 사기꾼들에 대해 무거운 처벌이 우선되어야 한다고 생각합니다. 사기꾼들이 너무 많습니다. 선진국들처럼 사기꾼들은 사회에 발붙일 수 없도록 처벌하는 것은 불가능한 것인지 개탄스럽네요. 지금도 사기가 횡횡하는 것은 처벌에 비해 사기로 취하는 이익이 큰 이유가 아닐까 생각합니다.
앞으로 전세 사기가 발행하지 않도록 정부의 제도를 많이 이용해야겠습니다.
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