아파트에 전세권 등기하면 전세보증금 지킬 수 있나 살펴볼까요

아파트에 전세권 등기하면 전세보증금 지킬 수 있나 살펴볼까요

 

고금리로 부동산 가격하락이 가속화하고 있는 요즘, 아파트에 전세권을 설정하는 분들이 많다고 합니다. 임차하는 아파트에 전세권을 설정하면 전세계약 종료 시 전세보증금을 지키는데 도움이 될까요. 오늘 전세보증금을 지키기 위한 전세권 등기에 대해 살펴보기로 하겠습니다. 

전세권과 임차권이 물권과 채권의 차이라는 얘기, 목적 부동산의 수선의무의 차이에 관한 얘기는 논외로 하고 여기서는 전세권 등기에 대해서만 논하기로 하겠습니다. 

 

Pixabay로부터 입수된 PixelAnarchy님의 이미지 입니다.

 

먼저 전세권 등기가 무엇인지 살펴보겠습니다. 

◆ 전세권 설정 등기

전세권자가 전세금을 지급하고 다른 사람의 부동산을 점유해 그 부동산의 용도에 따라 사용 · 수익하기 위해 하는 등기를 말합니다.

전세권 설정등기의 등기권자는 전세권자(세입자)이며 등기 의무자는 전세권 소유자(부동산 소유자)이다. 전세권 설정등기는 등기권리자와 등기의무자 또는 대리인이 등기소에 출석해 신청해야 합니다.

다만, 대리인이 변호사나 법무사인 경우에는 대법원규칙으로 정하는 사무원을 등기소에 출석하게 해서 등기를 신청할 수 있습니다.

자료출처 : 네이버 지식백과

 

일반적으로 전세 세입자는 보통 확정일자만 받고 전세권 등기는 하지 않는 것이 보통입니다. 그런데 부동산 가격 하락이 가속되면서 주택의 가격이 전세보증금보다 낮아지면서 불안감을 느낀 세입자들이 전세권 등기를 하고자 하는 경우가 많아지고 있다고 합니다. 

 

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전세권 등기가 전세보증금을 지키는데 도움이 될까요? 아래는 과거 전세권 등기 신청 건수입니다. 

전세권 등기신청건수

2018년 : 69,005건
2019년 : 65,195건
2020년 : 65,114건
2021년 : 72,607건
~2022년 11월 : 60,875건

 

대법원 등기정보광장의 정보인데요. 전세권 등기의 신청건수는 보는 바와 같이 점점 떨어지고 있는 경향입니다. 2022년 올해도 전세권 등기에 있어 별다른 변화를 느끼지 못하는 수치인데 요즈음 와서 전세권 등기가 필요한가에 대한 방송이 자주 등장하고 있습니다. 

 

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전세권 설정을 하면 가장 먼저 떠오르는 장점은 '전세권자의 경매청구권'일텐데요. 전세보증금을 돌려받지 못하면 즉시 경매청구를 할 수 있는 권리가 있습니다. 

민법 제318조(전세권자의 경매청구권)

전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 때에는 전세권자는 민사집행법의 정한 바에 의하여 전세권의 목적물을 경매를 청구할 수 있다.

 

경매를 청구하면 전세권자는 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 또는 다른 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 수 있는데 이것을 '우선변제권'이라고 합니다. 경매가 진행되면 전세권자는 별도의 배당신청을 하지 않아도 자동으로 전세금을 돌려받을 수 있습니다. 

 

Pixabay로부터 입수된 Foundry Co님의 이미지 입니다.

 

그러면 전세권 등기 없이 확정일자만 받아두면 경매신청을 할 수 없는 것인가? 그렇지 않습니다. 이런 경우에는 전세보증금 반환 소송과정을 별도로 거쳐야 하는 번거로움이 있을 뿐, 경매 신청을 가능합니다. 

그래도 전세권 등기가 좀 더 든든하다고 생각하는 경우가 많은 것은 왜일까요? 임차권이든 전세권이든 경매를 통하면 그냥 후순위권리자, 기타채권자보다 우선변제받는 것은 동일한데 말입니다.  

더구나 전세권 설정에도 비용이 소요됩니다. 전세권 설정을 위해서는 등록세, 등기신청수수료, 법무사비용 등을 고려하면 전세보증금 1억원당 50~60만 원 정도의 비용이 듭니다. 그리고 집주인의 동의도 필수적입니다. 

 

Pixabay 로부터 입수된  Michal Jarmoluk 님의 이미지 입니다.

 

집주인의 입장에서 전세보증금 반환일만 도래하면 언제든 경매신청을 할 수 있는 권리가 주어지는 전세권등기 설정에 반대할 것입니다. 결국 경매로 진행되겠지만 집주인의 입장에서는 얼마간이라도 시간을 벌 수 있다고 생각하게 될 것입니다.

전세권 등기를 기어이 하고자하는 분들은 아마도 임대인, 즉 집주인에게 보증금 반환에 대한 심리적인 압박을 가하기 위함이 아닐까 생각해 봅니다.  

그러나 전세보증금을 지키고 싶다면 차라리 전세보증보험에 가입하는 것이 가장 좋은 방법입니다. 괜히 전세권 등기에 비용을 사용하지 말고 전세보증보험에 가입해서 전세보증금을 지키는 것을 추천합니다. 

 

자료출처 : 주택도시보증공사

https://www.khug.or.kr/hug/web/ig/dr/igdr000001.jsp

전세보증금반환보증 | 주택도시보증공사

 

오늘은 전세권 설정등기에 대해 살펴봤습니다. 전세권 등기로 전세보증금을 지키고자 하는 분들이 계시다면 차라리 전세보증반환보증이 효율적인 방법이 되겠습니다. 전국에 역전세난으로 보증금 회수가 불투명한 부동산이 많습니다.

현명하게 대처하시길 기원합니다.