상가 분양, 계약금 포기만으로 해제가 불가능할 수도 있습니다.

상가 분양, 계약금 포기만으로 해제가 불가능할 수도 있습니다.

 

부동산 경기가 활황일 때 고가로 분양받은 상가 때문에 잠 못 이루는 투자자 분들이 많이 계시더라구요. 저에게도 가끔 상담받으러 오시는 분들이 있는데 대부분 해결 방법이 없어 보이는 경우가 많아 안타깝습니다. 

특히 억울함을 호소하는 분들중에 대표적인 사례를 말씀드려 타산지석 삼아볼까 합니다. 

상가 분양 시 계약서에 '해약금 해제를 배제하고 사업자의 중대한 과실이 있는 경우에만 해제가 가능하다'는 문구가 계약서에 있는 경우입니다. 

 

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무슨 뜻일까요?

일반적으로 상가 수분양자는 상가 계약을 체결하고 계약금만 완납한 상태라면 완납한 계약금을 포기하고 계약을 해제하는 것이 가능합니다. 처음에 말씀드린 대로죠. 즉, '해제'이므로 처음부터 없었던 것으로 할 수 있다는 의미죠. 

반대로 분양자, 보통 상가 분양 시행사가 계약 해제를 하려면 수분양자로부터 이미 받은 계약금의 배액을 수분양자에게 돌려주면 됩니다. 즉 양측이 계약금에 해당하는 금액만 포기하면 되는 것이죠. 물론 중도금이 지급된 경우는 두 말할 필요도 없이 계약금 해제가 안됩니다.

 

 

고민스러운 부분 중 하나는, 상가를 분양받으시는 수분양자 분들의 경우, 계약서를 꼼꼼히 읽어 보지 않을 뿐 아니라 사실 꼼꼼히 읽어보더라도 문제점이나 향후 문제가 될 부분을 찾아내기 힘듭니다. 계약서를 꼼꼼하게 읽어봐야 한다는 것은 어쩌면 법률가의 공염불에 가깝습니다. 안타까운 현실이죠.

그렇다고 계약서를 들고 변호사 사무실을 찾아가서 문제가 될만한 부분을 검토를 해주느냐? 절대 그렇지 않죠. 이유는 사고 전에는 몇 푼 안 되는 상담료가 전부이고 소송 수임의 가능성이 없지만 사고가 발생하면 몇천에서 몇억이 생기는데 굳이 계약단계에서 계약서 검토를 해 주려고 할까요? 상가 분양은 오로지 수분양자의 단독책임으로 진행될 수밖에 없는 것이 현실입니다. 

 

그러면 다른 방법이 없냐? 있습니다. 

계약을 계약금 해제가 아니라 취소하는 방법인데요. 조건이 까다롭습니다. 취소의 경우도 해제처럼 처음부터 없던 일로 하는 거지만 취소를 할 수 있는 경우는 민법에 정하는 경우에 한합니다. 

 

 

대표적인 경우가 분양사가 일종의 사기를 친 경우인데요. 현실에서 가장 많이 일어나는 대표적인 사례로는,

1. 분양사가 전매를 보장해 준다고 하는 경우

2. 분양사가 수익률, 프리미엄 등을 조건으로 계약 체결을 유도하는 경우

3. 준공 전 안내되지 못한 구조물(예, 소화전, 방음벽 등)이 내부에 있어 상가의 사용, 수익에 문제가 발생하는 경우가 있습니다.

 

요즘은 건설사들도 경제적으로 재무적으로 힘든 경우가 많습니다. 만약 수분양자들이 단체를 조직해서 조직적으로 중도금을 납부를 거부하고 소송으로 돌입하면 이에 견디지 못하고 파산하는 건설사들도 많이 있습니다. 이 경우 공사의 완공이 힘들기 때문에 정말로 이도저도 못되는 경우가 있습니다. 상가 건물 자체가 미준공으로 남게 되는 어처구니없는 상태가 됩니다. 비싸게 분양받는 것보다 더 안 좋은 경우가 되겠습니다. 

 

 

소송을 통해서 분양계약 자체를 사기로 취소할 수 있으면 좋은데 만약 소송에서 지게되면 지연이자까지 정말로 수분양자들의 무덤이 될 수도 있습니다. 소송으로 '분양사기'를 증명하고 승소할 수 있느냐 하는 것이 핵심인데요. 법률 종사자들이야 수임해서 수임비를 받으면 그걸로 수입은 생기니까 나쁘지 않은 경우이므로 무조건 소송으로 가야 되겠다는 잘못된 생각입니다.

그래서 소송을 가야겠다고 생각하신다면 분양시 보장받았던 자료를 꼼꼼하게 모아놓고 분양사기가 될 만한 것들을 증거수집을 잘해야 합니다. 기존에 계약조건과 현저하게 차이가 있어 원래 목적을 달성할 수 없다는 사실을 인정받아야 이길 수 있습니다. 기억해야 할 점은 분양사는 애초부터 변호사가 꼼꼼하게 챙기고 있었다는 점입니다. 소송에서 이기기 쉽지 않다는 점이죠.  

 

 

제가 생각할 때 최악의 경우는 부동산 경기가 가라앉으면서 금융권으로부터 애당초 중도금 대출금액보다 적게 대출되는 경우가 있습니다. 그 이유는 상가의 시장가치가 너무 많이 떨어졌기 때문에 자산 재평가를 통해 적정한 중도금만 지원하겠다는 경우죠. 은행권에서도 나름 일리가 있습니다.

상가 분양 시는 상가 가치가 15억 원이었는데, 현시점에서 5억에도 매수자가 없다면 은행에서 계약금 1.5억, 잔금 4.5억을 제외한 9억 원을 대출해주려 할까요? 계약금까지 대출로 했다면 금융회사에서 10.5억을 대출해 주는 셈이 되기 때문에 금융권의 조치도 이해는 됩니다. 자기들도 먹고살아야 하는데 절대 그렇게 대출해 주지 않겠죠. 이경우는 거의 100% 상가를 지킬 수 없을 뿐 아니라 가진 재산은 모두 털린다고 봐야 됩니다. 살고 있는 집까지 지키기 힘들어질 것입니다. 

 

 

부동산 투자, 참 힘듭니다. 예전에 누군가 주식으로 마지막까지 성공하기 힘든 이유가 아무리 작은 투자성공을 많이 거두더라도 투자 후반부에 당연히 큰 금액이 투자되는 시점에 큰 건으로 큰 손실을 볼 경우그걸로 쪽박 찬다고 하더라구요. 부동산도 같은 케이스입니다. 투자자 초기에 몇 건의 작은 투자성공으로 도취되었다가 금액이 커지는 마지막 단계에서의 큰 건으로 회복 불가능한 큰 건으로 쪽박 차는 경우가 되는 케이스가 주위에 너무 많습니다. 

투자는 항상 현명하게 무리하지 않게 해야겠습니다. 행운에 여신이 항상 나를 향해 웃음짓지 않을 수도 있다는 생각으로 투자에 임해야겠네요. 지금 무리하게 투자해서 맘 고생하시는 분들은 원만한 해결책을 찾으시길 진심으로 기원합니다.