다가구 주택 임대차 계약 시 사전 확인사항

 

다가구 주택 임대차 계약 시 사전 확인사항

 

전월세 사기의 많은 경우가 다가구 주택의 임대차에서 발생하는데요. 특히 다가구 주택의 임대차의 경우 사회초년생이나 사회적 약자가 피해자가 되는 경우가 많아 더욱 부동산 임대차 계약 시 특히 주의가 요구됩니다. 

그러면 다가구 주택의 경우 임대차 계약을 해야하는 경우 이러한 문제를 예방하기 위한 사전 확인사항을 살펴보겠습니다. 

 

 

 

첫째로, 임대인인 집주인이 건물의 전체 임차인의 정보를 제공에 동의해야 합니다.

 

계약 체결 전 임대인인 집주인에게 선순위 임차인들의 임대차보증금과 임대차기간(시기와 종기) 등에 관한 자료와 설명을 반드시 요구하고 확인해야 합니다. 즉, 해당건물에 대한 전 임대차에 대한 임대차 계약서, 전입세대열람내역서를 요청해서 보증금 회수의 잠재적 위험성을 확인해야 합니다. 

구체적으로 확인해야하는 내용은, 해당 다가구주택의 소유권, 저당권에 대한 사항, 선순위 임차인들의 임대차보증금 액수, 위 임차인들의 전입신고 일자 및 확정일자, 향후 발생가능한 소액임차인의 최우선변제금 등의 정보를 확인해야 합니다. 

 

 

둘째로, 임대인인 집주인이 요청한 자료제출에 동의하여 해당 자료를 제공하는 경우에라도 그 자료가 관청에 신고된 내용과 일치하는지 여부를 필히 확인해야 합니다.

실제로 임대인인 집주인이 제출한 자료와 전입세대열람내역서를 등을 통해 입수한 공식적인 자료가 일치하지 않는 경우는 일단 계약을 하지 않는 것이 좋습니다. 

 

 

셋째로, 이 경우가 가장 문제가 큰데요. 임대인인 집주인이 자료요구를 거부 및 불응하는 경우입니다.

이 경우 임대차계약 종료 시 임대차보증금회수가 어려운 경우가 대부분이라고 생각하면 됩니다. 임대인인 집주인이 자료제출을 거부하면 부동산 공인중개사도 임차인도 강제할 수 없는데요. 임차인의 위치에서 계약을 거부하면 됩니다. 

 

 

넷째로, 임대인인 집주인이 자료요구를 거부 및 불응했는데도 계약이 진행된 경우, 매우 위험한 상태에 놓이게 되는 경우가 많습니다.

불행히도 해당 건축물에 대한 경매가 개시될 경우 임차인은 임대차 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 매우 큽니다. 임대인인 집주인은 이러한 결과를 이미 예상하고 있었기 때문에 임대차 계약 시 자료요구에 거부 및 불응하는 것이죠.

 

 

다섯째로, 어찌어찌 선순위 임차인의 정보를 모두 확인했다고 해서 안전한 것은 아닙니다.

전입신고일자 늦은 임차인이라도 소액임차인의 경우 최우선변제라는 복병이 있기 때문인데요. 이것은 전입 우선순위에 관계없이 최우선적으로 변제되기 때문에 본인의 전입보다 후에 전입이 되어도 본인의 보증금회수보다 순위가 선순위가 되는 것입니다. 

 

여섯째로, 해당 부동산이 경매시 최우선변제뿐만 아니라 국세와 지방세도 본인의 전입시기와 상관없이 우선적으로 경매금액에서 변제됩니다.

이 경우에도 세금 체납이 본인의 임대차 전입일자보다 늦게 발생했더라도 경매대금에서 앞서 처리가 됩니다. 따라서 임대인인 집주인이 납부하지 않은 국세 및 지방세의 열람을 통해 미납된 국세와 지방세가 없는지 반드시 확인해야 합니다. 

 

 

다가구는 임대차 계약시 근본적으로 위험이 클 수밖에 없는 구조입니다. 저는 개인적으로 다가구에는 임대차계약을 반대하는 사람입니다. 위에서 보는 바와 같이 보증금회수에 너무나 위험이 많이 따르기 때문입니다.