부동산 임대차 갱신계약은 부동산공인중개사가 아닌 행정사 업무로 판결

부동산 임대차 갱신계약은 부동산공인중개사가 아닌 행정사 업무로 판결

 

부동산 임대차 갱신계약서를 작성할 때 기존에는 주변의 부동산공인중개사에게 저렴하게 갱신계약서 작성을 의뢰하곤 했지만 이제 더 이상 부동산공인중개사에게는 의뢰할 수 없고 행정사에게 의뢰해야 하는 것으로 판결되었습니다. 

부동산 임대차 갱신계약에 대해서 살펴보면,

부동산 임대차 계약은 당사자의 합의 또는 주택임대차보호법의 규정에 의거해서 갱신될 수 있습니다. 임대인과 임차인은 임대차 기간의 만료기간 전에 당사자의 합의로 임대차를 존속시킬 수 있으며, 이때 계약에 대한 합의 갱신의 효과는 합의의 내용에 따라서 정해집니다. 

아무런 말이 없이 연장되는 묵시의 갱신은 법률의 규정에 따라 갱신 의사 없는 경우에 임대차 계약이 갱신되는 것이며 종전의 임대차 계약과 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주됩니다. 

 

 

기존에는 많은 경우, 애초에 계약서를 작성해 주었던 공인중개사에게 의뢰해서 약간의 비용(부동산 중개수수료보다 상당히 저렴한 비용)을 지불하고 계약서를 작성하는 경우가 일반적이었습니다. 그러나 얼마 전 '인천지방법원 2024.4.5. 선고 2023고정1816행정사법위반 판결 등'에 따르면 부동산공인중개사가 '중개 행위없이' 임대차 갱신계약서를 작성하는 경우 행정사법 위반으로 인정되었습니다. 즉, '갱신계약 알선 없이 공인중개사'가 임대차 갱신계약서를 작성하는 경우, 행정사법 위반이 됩니다.

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아래는 이러한 위반에 따른 법원의 판결과 처분에 대한 결과입니다. 

인천지방법원 2024.4.5. 선고 2023고정1816 행정사법위반 판결

주문 : 피고(공인중개사)을 벌금 3,000,000원에 처한다.

행정사가 아닌 사람은 다른 법률에 따라 허용되는 경우를 제외하고는 권리, 의무나 사실증명에 관한 서류의 작성 등 행정사의 업무를 어브로 하지 못한다. 
피고인(공인중개사)이 이 사건 월세계약서를 작성한 행위는 공인중개사법에 의한 중개행위가 아닌 행정사법에서 행정사 이외의 자에게는 금지되고 있는 권리, 의무에 관한 서류를 작성하는 행위에 해당되고 피고인에게는 그 고의도 인정된다.

 

 

임차인과 임대인의 입장에서 이 판결에 대한 영향을 살펴보겠습니다.

계약이 만료되었지만 기존 계약을 유지하고자 갱신계약서를 작성하고 싶은 경우에 해당되죠. 이 경우 위의 판결에 의하면 공인중개사에게 갱신계약서 작성을 의뢰하게 되면 기존에는 갱신계약서를 일반 중개수수료와는 큰 차이나는 금액으로 갱신계약서를 작성해 주었을 것입니다. 그런데 이제는 행정사에게 의뢰해야 된다는 것이죠.

그러면 갱신계약서를 공인중개사에게 의뢰할 수 없느냐? 그렇지 않습니다. 부동산공인중개사에게 의뢰할 수 있지만 그럴 경우, 정상적인 중개행위가 수반되어야 하고 그렇게 되면 정상적인 부동산 중개수수료가 비용으로 청구될 수밖에 없습니다. 즉, 법정 수수료를 모두 지불해야 하기 때문에 임차인, 임대인 입장에서는 더 이상 저렴한 비용으로 공인중개사에게 갱신계약서 작성을 의뢰할 수 없습니다. 

 

 

지역에 따라 다르겠지만 부동산 임대차 갱신계약의 경우, 중개행위로 보지 않고 단순히 갱신계약서만 작성하는 경우, 30-50만원 정도의 비용으로 갱신계약서를 작성해 주었지만 정상적인 중개행위로 한다면 보증금의 0.9%를 지불해야 하기 때문에 정상적인 중개행위로 의뢰하기에 부담이 적지 않게 됩니다. 그래서 갱신계약의 경우, 공인중개사에게 의뢰하는 것이 현실적으로 합리적이지 않은 것으로 됩니다. 행정사에게 의뢰하는 것이 합리적이게 됩니다. 

즉, 굳이 공인중개사에게 갱신계약을 의뢰하고 싶다면 중개사법에 따른 중개수수료(지역에 따라 다르지만 일반적으로 주택의 경우, 0.4%, 전세 5억의 경우, 200만원)를 지불해야 합니다. 위의 판결이 있기 전에는 부동산 공인중개사에게 의뢰하여 약간의 보수를 지불하고 작성하곤 했던 것입니다. 더 이상 불가능하다는 것이죠. 

사실 기존에 부동산공인중개사 입장에서도 적용 비용을 받고 갱신계약서를 작성해 주었을 경우, 향후 임대차 계약에 문제가 발생했을 경우, 손해배상의 책임에서 벗어나기 힘든 경우가 대부분이었기 때문에 단순 갱신계약서를 적은 비용을 받고 작성해 주어야하는가 하는 문제는 항상 이슈로 존재했습니다. 그래서 많은 경우 공인중개사가 갱신계약서 작성을 절대 해주지 않는 경우가 많기도 했었구요.

 

이번 판결은 행정사의 국가자격증에 대한 업무세분화와 업무 분장 과정에서 필연적인 과정으로 보여집니다. 부동산공인중개사는 부동산의 '중개행위'가 수반되어야 하는데 부동산 임대차 갱신계약은 중계행위 없이 단순 계약서 작성에만 관여하는 것으로 공인중개사의 업무영역으로 보지 않는 것이죠.

결론적으로 부동산 임대차 갱신계약서는 행정사에게 맡겨야 한다는 것입니다. 만약 부동산공인중개사에게 맡기고 싶다면 정상적인 중개행위와 더불어 법정 수수료 전부를 지불하고 진행할 수는 있겠지만 굳이 많은 비용을 들여서 그렇게 하지 않을 것이기 때문에 앞으로 부동산 임대차 갱신계약은 행정사의 업무로 굳어질 것으로 보입니다.