아파트 분양받을 때 신축 아파트 시공 문제 피하는 방법

아파트 분양받을 때 신축 아파트 시공 문제 피하는 방법

 

헌 것보다는 새것이 좋은 경우가 많죠. 그러나 아파트의 경우에도 항상 그럴까요?

정답부터 말씀드리면 '항상 신축 아파트가 더 좋은 것은 아니다'는 것입니다.

요즘 언론을 보다보면 신축 아파트에서 하자 논란이 불거지는 경우가 많은데요. 새로 지은 아파트이지만 물이 새고 외벽이 휘는 등의 안전과 직결되는 부위에서도 하자가 흔하게 발견되는 것을 알 수 있습니다.

하자의 유형에 따라 보수가 가능한 하자가 있구요. 하자가 불가능한 하자가 있습니다. 거기에 더해 소송을 통해 입주자들이 하자를 인정받아도 보상금은 사실 분양가에 비하면 어처구니없을 정도로 작은 경우가 대부분입니다. 결국 분양자가 그냥 참고 사는 수밖에 없죠.

얼마 전 아파트 구조상 가장 중요한 철근을 빼먹고 건축을 해도 법원에서도 아파트를 허물고 재시공하라는 판결을 본 적이 있나요? 거기에 더해서 미국처럼 기업이 파산할 정도의 손해배상을 물리지 적을 본 적이 있습니다. 없습니다. 일종의 관행이죠.

 

 

얼마 전 시장을 떠들석하게 했던 전라남도 광양에서 분양한 새 아파트 부엌 천장과 엘리베이터 등에서 물이 쏟아진 사례들이 있었습니다. 결로와 누수로 인해 새 아파트에 곰팡이가 번졌다는 입주민들의 성토가 이어졌고, 바닥은 기울어져 구슬 등의 물건이 한 방향으로 구르는 영상도 유명세를 탔었죠.


이 사건에서 놀라운 점은 해당 아파트는 우리나라에서 시공능력이 10위 이내에 드는 대형 건설사가 지었다는 것입니다. 건설사의 언론에 대한 적극적인 대응으로 뉴스지면에서는 금방 사라졌지만요.

 

 

 

또 하나의 예로는 전라남도 무안군에 새로 들어선 유명 브랜드 아파트도 콘크리트 골조가 휘어지고 벽면에 균열이 발생하는 등 하자가 무더기로 발견됐었죠. 2개 단지 약 800 가구 규모인 이 아파트에서 집계된 하자 건수만 5만 건이 넘어갔습니다. 시공사 대표가 직접 사과했지만, 입주민들은 이후로도 하자 보수가 제대로 이뤄지지 않았다며 소송을 준비하고 있다고 합니다. 소송의 결과는 예상하건대 아마도 형편없는 보상액으로 종결될 것입니다. 

 

요즘은 아파트 분양시 하자만 전문적으로 판별해 주는 업체까지 등장했는데요. 아파트 시공사에서는 입주 점검 시 이러한 업체인원이 입주점검에 동행하지 못하게 하는 규정까지 마련했다고 하네요. 이런 조치를 취한다는 것은 시공에 자신이 없는 것이죠. 어처구니없는 것은 '하자 없는 아파트는 없다'라는 말이 있을 정도입니다. 

 

 

또 하나의 사례를 들어볼까요. 전라북도 익산의 한 주상복합 아파트에서도 무더기 하자가 발견되었는데요. 지하 주차장이 침수되고 배관이 이탈해 누수가 발생하는 등 중요부위에 하자가 많이 발견되었습니다. 특히 이 아파트에 설치된 엘리베이터 3기 모두에서 로프가 끊어지는 파단 증상이 나타난 것으로 알려졌습니다. 입주민이 엘리베이터에 갇히는 등 하자가 속출하는 상황에서도 하자보수팀 철수를 진행하던 시공사는 논란이 확산하자 하자보수팀 철수를 유보하고 하자 민원을 처리하기로 했다고 합니다. 

 

무슨 말이냐면, 입주자들이 하자를 이유로 손해배상소송에 돌입하면 시공사는 보수를 중지하고 지켜만 봅니다. 어차피 돈으로 해결할 것이기 때문에 굳이 나서서 하자보수를 해 줄 필요가 없다고 판단하는 것입니다. 

 

 

우리나라 법이 미흡하다는 것이 소송을 통해 피해액을 분양자별로 받게 되면 그 다음은 분양자들이 직접 하자를 해결해야 합니다. 안전과 관련되거나 건물 전체가 관련된 하자도 그렇죠. 그러니까 입주자들끼리 다른 건축업자와 계약해서 하자를 해결해야 합니다. 그러면 하자를 보수하는 업체는 건축물에 대한 안전에 책임을 지느냐, 그렇지 않습니다.

보수만 하는 것이죠. 보수공사만 하고 전체 안전을 보장할 수는 없으니까요. 그러면 분양 시공사는 중간에 누군가 손을 댔다는 이유로 책임에서 벗어나려고 할 겁니다. 참 답답한 노릇이죠.

 

 

얼마 전 국회 국토교통위원회 한 국회의원이 국토교통부로부터 제출받은 '하자심사분쟁조정 신청 현황' 자료에 따르면 최근 5년간 하자심사 분쟁 조정 신청이 2만 2561건에 달하는 것으로 나타났다고 합니다. 이 정도면 전국에 어떤 신축 아파트도 하자를 피해 갈 수 없다는 것이죠. 

연도별로 분양하는 새 아파트에서 발생한 주요 하자를 두고 입주민과 시공사가 합의하지 못해 국토부에 분쟁 조정을 요청하는 사례는 2019년 4290건, 2020년 4245건, 2021년 7686건, 2022년 3207건, 2023년 3313건 등입니다. 이 가운데 약 60%는 붕괴를 비롯한 침하, 처짐, 비틀림 등 입주민 안전과 직결된 사안이라고 합니다.

 

 

 

왜 이럴까요?

정부의 신축 아파트 하자에 대한 구체적이고 실효적인 대안을 법률로 제정하지 않기 때문입니다. 거기에 건설사들의 국회에 대한 입법로비가 또한 큰 원인이기도 하구요. 아파트 공화국이라고 불리는 우리나라에서 아파트에 대한 법적인 기반이 건설사들에게 휘둘리고 있다는 반증이기도 하구요.

다른 이유도 있겠지만 또 한 가지는 한국어 능력이 낮아 정상적인 대화가 안 되는 외국인 노동자의 비숙련공이 차지하는 비율이 너무 높다는 것이 이유라고 합니다. 아파트 건축 현장에 한번 가보면 알 수 있는데요. 베트남, 카자흐스탄, 우즈베키스탄, 러시아, 몽골, 캄보디아, 태국, 미얀마, 인도네시아 등 국적이 다양해져서 일단 대화가 안 된다고 합니다. 시공이 정상적으로 이루어질 수가 없는 구조입니다. 

 

 

신문에 대서특필되었던 아파트 벽에 똥봉지가 드러가 있었던 방송된 적이 있습니다. 상상도 할 수 없는 일인데요. 이 사건에서 알 수 있는 사실 하나는 건설 현장에서 더이상 통제되지 않는 노동자가 갑의 위치에, 관리감독하는 사람이 을의 위치에 있었던 것은 아닐까하는 걱정을 해봅니다. 이러한 현장에서 정상적인 공사를 위한 지시나 감독이 아무런 책임을 지지않는 외국인 노동자들에게 먹힐지 걱정입니다.  

 

 

이렇게 된 데에는 건설사와 정부 간의 모종의 묵시적 합의가 있는데요. 식당처럼 서비스업은 논외로 하더라도 안전과 관련된 작업자는 외국인 노동자를 고용하는 엄격한 규정이 있어야 하는데 정부에서는 손을 놓고 있죠. 그러니 건설사는 그냥 싼 맛에 외국인 노동자만 고용하게 되는 구조입니다. 심지어 요즘은 시공현장에 한국사람 보기 힘들어진 지 오래됐다는 얘기가 많습니다. 건설사의 수익추구에 희생되는 것이죠. 

 

 

참 답답한데요. 그러면 우리 같은 주택시장의 수요자는 어떻게 해야 할까요? 그래서 신축아파트의 하자문제를 회피할 수 있는 방법을 나름 고민해 봤습니다.

 

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첫째로, 시공능력이 떨어지는 신축 아파트를 분양받는 것은 주의해야 합니다. 어떤 중대하자가 있을지 모르기 때문입니다. 사실 중대하자는 허물고 다시 신축하지 않는 이상 보수가 불가능한 경우도 많다고 합니다. 그래서 급격하게 아파트 가격이 치솟는 상황이 아니라면 분양받으려고 애쓰지 마시고 분양 후 하자에 대한 존재여부가 수분양자들이 입주 후에 어느 정도 알려진 후에 매수하는 것도 좋은 방법입니다. 

기다리는 1-2년 동안 가격이 오른다면 하자안전 보장 비용이라고 생각해야 되지 않을까 합니다. 물론 가격이 내린다면 그것은 금상첨화가 되구요.

 

 

둘째로, 시공능력이 좋은 건설사가 신축한 아파트도 마찬가지로 하자는 피하기 힘든데요. 그래서 입주 점검 시 아파트 하자 감별을 전문으로 하는 업체의 도움을 받는 것을 추천드립니다. 어차피 분양을 받은 것이라면 하자의 유무를 전문적으로 감별하는 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다. 어차피 자본주의는 돈의 경제이니만큼 하자에 대한 최대한의 보상을 받는 것이 방법이죠.

 

 

셋째로, 분양하는 아파트가 해당 지역에서 이전에 신축한 아파트의 평판을 확인하는 것입니다. 건설 인부들이 일거리가 있는 곳이면 어디든 떠도는 경우도 있지만 한 지역에서 아파트 공사 현장을 옮겨 다니면서 일하는 경우가 많기 때문에 하자가 발생하는 곳에 특히 많이 발생하는 경우가 있습니다. 이런 곳은 특히나 주의해야 합니다. 

 

 

넷째로, 시장조사를 해서 아파트 하자가 얼마나 발생하고 그 대응을 어떻게 하는지를 사전에 시공사에 대한 시장평판조사를 하는 것도 아파트 브랜드 선정 시 큰 도움이 됩니다. 생각보다 아파트 하자에 막무가내로 대응하는 건설사들도 많습니다. 시장조사를 철저히 해서 시공사 간 옥석을 가리는 것도 중요합니다.  

 

 

우리나라가 선진국으로 진입이 애매한 위치에 오랫동안 있는 이유 중에 하나가 원칙에 대한 원칙적인 결정이 부재하기 때문이 아닐까 합니다.

미국에서 있었던 일입니다. 건물 완공 후 완공 검사 시에 시공상의 고의성으로 판단되는 중요 부분에 하자나 안전상의 문제가 발견되면 건축물의 보수가 아니라 허물고 다시 짓도록 강력하게 규제하는 법과 원칙이 있다고 합니다. 이러한 원칙이 하자 없는 주택을 시장에 공급하는 중요한 이유가 아닐까 합니다.

포스팅을 쓰고 나니까 우리나라도 아직 갈길이 멀다는 생각이 드네요. 소비자로서 현명한 판단에 도움이 되었기를 빕니다.