대구 아파트 가격, 금리 하락하면 미분양 아파트 해결되고 가격상승 하나요

 

대구 아파트 가격, 금리 하락하면 미분양 아파트 해결되고 가격상승 하나요

 

2025년 대구 부동산 시장 전망

 

대구의 부동산 시장, 특히 아파트 가격은 2025년에 금리 인하와 함께 일부분 회복될 가능성이 있다는 것이 전문가들의 분석이구요. 다만 금리의 본격적인 인하시기가 영향을 많이 준다고 하는데요. 현재 한국은행은 현재의 경제 둔화를 고려하여 2025년 중반 이후 금리 인하를 검토 중이라고 합니다. 금리가 하락하면 대출자들의 이자 부담을 줄여 주택 수요를 일시적으로 회복시킬 수 있을 것으로 보입니다.

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전문가들은 금리 인하가 이루어질 경우, 대구의 아파트 가격이 약 1~2% 소폭 상승할 가능성이 있다고 예측하고 있습니다. 일단 가격 하락은 멈출 것으로 보이지만 투자를 위한 준비단계로 생각하는 것은 맞지 않는 것 같습니다. 

 

대구시는 2024년 현재 미분양 아파트 물량이 급증한 상태입니다. 2024년 8월 기준 국토부에 따르면 10,000세대에 육박하는 아파트 미분양 물량이 남아 있습니다. 미분양 아파트가 증가하는 이유는 지속적인 인구 감소, 특히 젊은 층의 유출과 일자리 부족으로 인한 수요 감소, 그리고 금리 인상으로 인한 대출 부담 증가 등이 복합적으로 작용한 결과인데요. 한 해 대구에서 유출되는 젊은 층 인구는 6,000~7,000명이라고 합니다. 그야말로 두뇌유출이죠. 답답한 현실입니다.

 

 

대구시가 왜 이렇게 활력을 잃게 되었을까요. 한때 섬유 산업의 중심지로 명성을 떨쳤는데, 현재는 산업 구조가 변화하며 새로운 경제적 도전에 직면해 있는 게 사실이죠. 부동산 시장을 포함한 대구의 경제 회복 가능성을 논하기 위해서는 대구의 산업 구조와 일자리 상황을 먼저 이해할 필요가 있겠습니다. 외국인 노동자가 차지하는 비율과 그 영향도 포함해서 분석해 보겠습니다.

대구의 산업 구조 분석입니다.

 

대구의 경제는 주로 제조업, 서비스업, 소매업을 기반으로 이루어져 있으며, 그 중에서도 제조업이 여전히 중요한 역할을 차지하고 있습니다. 그러나 대구의 제조업은 섬유, 의류 등 전통적인 산업에 치우쳐 있어 상대적으로 성장 잠재력이 낮은 상태입니다. 최근에는 자동차 부품 제조 및 기계 산업이 지역 경제를 이끄는 주요 산업으로 자리 잡았으나, 글로벌 경기 침체로 인해 큰 도약을 이루지 못하고 있습니다.

 

또한, 대구는 상대적으로 IT, 바이오, 신재생 에너지 등 신성장 산업에서의 성장이 저조합니다. 이는 청년층의 일자리 부족과 밀접하게 연관되어 있으며, 결국 지역 경제 활성화에 걸림돌이 되고 있습니다. 대구시의 산업 다각화가 이루어지지 않는 한, 경제 회복과 부동산 시장의 개선은 한계에 부딪힐 수밖에 없겠는데요.


대구시의 일자리 시장은 전반적으로 침체되어 있으며, 특히 청년층을 위한 양질의 일자리가 부족한 상황입니다. 2022년 통계청 자료에 따르면, 대구 지역에서 청년층 실업률은 전국 평균을 상회하는 9%에 달하며, 이는 수도권으로의 인구 유출을 가속화시키는 요인 중 하나로 작용하고 있습니다. 청년층이 떠나면서 지역 내 주택 수요도 자연스럽게 감소하게 되어, 부동산 시장 침체로 이어지고 있습니다. 악순환이 반복되는 것이죠.

 

 

한편, 요즘은 외국인 노동자들도 많이 보이는데요. 이 외국인 때문에 실업률이 높은 것일까요? 그렇지는 않다고 합니다. 대구시의 외국인 노동자 비율은 전체 노동 인구의 약 5%를 차지하고 있으며, 주로 제조업과 건설업에서 외국인 노동자들이 활동하고 있습니다.

2022년 기준, 대구의 외국인 노동자는 약 30,000명 정도로 추산되며, 이는 한국의 다른 주요 도시와 비교했을 때 상대적으로 높은 비율이라고 합니다. 이들은 주로 저임금 노동을 담당하며, 산업 구조의 변화보다는 기존 산업 유지에 기여하는 경향이 있습니다. 즉, 외국인으로 인한 실업률 증가는 아닌 것으로 보입니다. 

다만 저임금 외국인 노동자의 대량 유입은 대구시의 노동자들의 임금이 하락하는 효과가 있습니다. 미국에서도 불법이민을 강력하게 규제한 결과, 임금이 대폭 오르는 현상을 볼 수 있었다고 합니다. 그 예로서 중소기업에서는 아직도 최저임금과 다름없는 임금으로 고용을 유지하려고 합니다. 대구시의 젊은이들이 대구를 떠나는 가장 큰 이유가 되기도 하죠. 

 

 

 

부동산 시장 회복

대구시의 부동산 시장이 회복되기 위해서는 무엇보다도 산업 구조의 다각화와 일자리 창출이 필수적입니다. 현재 대구의 경제 구조는 과도하게 제조업과 전통 산업에 의존하고 있고, 이는 새로운 일자리 창출에 한계를 두고 있습니다. 대구시는 IT, 바이오 등 신성장 산업에 대한 투자를 확대하고 있지만, 아직 눈에 띄는 성과는 나오지 않은 상태라고 합니다.

또한, 앞에서 말씀드린 청년층의 유출을 막기 위해서는 보다 나은 일자리 환경과 주거 여건이 필요합니다. 대구 외곽 지역은 특히 주택 수요 감소와 미분양 문제가 심각한데, 이는 청년층과 중산층이 떠난 뒤 인구 유입이 이루어지지 않고 있기 때문이라고 합니다.

 

만약 청년층을 위한 양질의 일자리 창출과 더불어 생활 편의성을 강화할 수 있는 정책적 노력이 이루어진다면, 대구의 부동산 시장도 점차 회복될 가능성이 있겠죠. 따라서 현재의 상태로는 부동산 가격 상승은 어렵다는 것이 대세의견입니다. 


따라서, 대구시의 미분양 아파트 문제와 양질의 일자리 부족, 그리고 청년층 유출 문제 등이 여전히 해결되지 않은 상태이기 때문에, 장기적인 부동산 시장 회복은 어려울 것으로 보입니다. 결국, 대구의 경제와 부동산 시장이 회복되기 위해서는 산업 구조를 다각화하고, 청년층이 머무를 수 있는 일자리와 주거 환경을 제공하는 것이 필수적입니다.

 

이러한 암울한 전망은 비단 대구 뿐만 아닌데요. 지방으로 갈수록 이러한 현상을 더 심해지고 있다고 합니다. 투자자에게 시사하는 바는 무엇일까요? 절대 광역시보다 작은 지역에서는 부동산 투자를 하시면 안 된다는 것입니다. 투자 호재가 확실한 곳은 괜찮지만 희망회로의 산물로 투자하면 절대 안 됩니다. 사놓으면 언젠가 오르겠지라는 생각이 가장 위험한 생각입니다. 괜히 모든 투자자들이 서울로 올라가는 것이 아닙니다.

지방에서 부동산으로 투자하는 시대는 끝난 걸로 보입니다. 대구에서는 그저 아파트는 사는 곳으로만 생각해야 한다는 것이 결론입니다.