근저당 설정된 부동산 매매거래 시 잔금 치를 때 근저당 말소하는 법

 

부동산 매매 계약 시 계약체결 완료 이후에도 공인중개사의 '중개행위 범주'에 해당하는 경우가 있을까요?

있습니다. 바로 근저당이 설정된 부동산의 거래 시 근저당권 말소 특약까지 이행여부를 확인하는 경우입니다. 

근저당이 설정된 부동산을 거래할 때는 아래의 잔금 치르는 절차만 지키면 절대 문제 생기지 않습니다. 꼭 끝까지 보시길 추천드립니다.

 

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공인중개사법 제26조 제1항에 '공인중개사가 거래계약서를 작성하여 거래당사자에게 교부하면 중개가 완성된다'는 취지의 조문이 있습니다. 즉, 거래계약서를 작성해서 교부하면 중개가 완성되고 끝난다는 의미입니다. 

그러나 판례에 의하면 '계약 체결이 완료된 이후에도 계약상 의무 실현에 관여가 필요한 경우에는 이를 중개행위의 범주에 포함' 시켜야 한다는 점입니다. 예를 들어, 특약으로 잔금 지급 시 근저당권을 말소하기로 했다면 개업공인중개사는 이 말소 조치, 즉 말소등기가 제대로 이루어지는지 끝까지 관여할 의무가 있다는 것입니다.

중개행위의 범주에 관한 대법원 판례입니다.

임대차계약을 중개 알선한 개업공인중개사가 계약 체결 후에도 보증금의 지급, 목적물의 인도, 확정일자의 취득 등과 같은 거래당사자의 계약상 의무의 실현에 관여함으로써 계약상 의무가 원만하게 이행되도록 주선할 것이 예정되어 있는 때에는 그러한 중개업자의 행위는 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선 · 중개를 위한 행위로써 중개행위의 범주에 포함된다.

(대법원 2013. 6. 27. 선고 2012다102940 판결)

이슈가 된 사건을 재구성 해보겠습니다.

보증금 8500만원으로 임대차 계약을 체결했다. 근저당권이 있으나 잔금일에 대출금 5500만원 중 3000만원은 상환하고 잔여 대출금 2500만원은 잔금 지급일부터 3개월 내 변제하여 근저당권을 말소키로 특약을 작성했다.  하지만, 임차인이 보증금을 전액 지급했으나 임대인은 대출금을 전혀 변제하지 않았다.  결국 근저당권자가 임의경매를 신청하여 보증금 중 일부 약 3900만원을 변제받지 못하자 임차인은 공인중개사를 상대로 손해배상을 청구했다.

법원은 임대차계약상 근저당권 말소 특약 불이행과 관련해 공인중개사의 과실을 50% 인정했습니다.

 

 

관련 판례
(울산지방법원 2007.8.31.선고 2006가단52531 판결)


공인중개사는 관련 민사법령의 전문가로서, 잔금지급 이후 근저당권이 말소되지 아니할 경우 그 근저당권의 실행으로 인해  해당 임차보증금을 보호받지 못할 위험성이 있음을 충분히 설명하고, 그러한 법률관계를 확인하는 서면을 작성하여야 한다고 판결했습니다.

그 위험성에 대한 대비책으로 임차보증금이 위 근저당권의 피담보 채무의 상환에 사용되는 등의 조치가 제대로 이루어지는지 관여하여 확인하거나, 원고에게 잔금을 임대인 측에게 직접 지급할 것이 아니라 잔금을 예치하거나 또는 차라리 잔금기일을 더 연기하더라도 근저당권의 말소와 동시에 잔금을 지급하도록 하는 등 그 임차보증금의 보호를 위한 여러 법적 조치 내지 위험대비책 등을 적극적으로 조언할 업무상 주의의무가 있다 할 것이다. (중략)

공인중개사로서는 잔금지급과 관련하여 근저당권의 말소 등과 같은 특약이 있다면 그러한 특약의 이행 여부를 확인할 수 있도록 그 잔금 지급 장소에 참석하기 위하여 잔금 지급 기일 이전에 미리 잔금 지급 시간과 장소를 계약당사자들과 연락·협의하여 결정하여야 할 의무가 있다.

 

또한 다른 사례에서 법원은 근저당권의 말소 여부를 확인하지 않은 공인중개사의 책임을 인정하고 그 이유를 다음과 같이 설명하고 있습니다.

 

관련 판례


(수원지방법원 2022.3.30. 선고 2020나102966, 제1심 2019가단573912 판결)

① 임대차보증금 잔금을 지급하는 과정에서 공인중개사는 등기사항증명서를 확인하는 등의 방법으로 선순위 근저당권이 실제로 말소되었는지 여부를 확인하지 않았으며

② 임대인이 선순위 근저당권을 해지하겠다고 하여 그 말만 믿고 실제로 선순위 근저당권이 해지되었는지 여부를 확인하지 않은 채  ‘선순위 근저당권이 해지되었다’는 취지로 임차인에게 잘못 설명하였다.

 

복잡하죠. 그래서 보통 근저당이 있는 부동산의 거래 시 대출 은행 지점에서 만나서 잔금을 처리하고 법무사를 대동하여 근저당 말소를 진행을 하게 됩니다. 대출금은 은행에서 직접 받고 등기는 법무사가 책임지고 수행하기에 문제가 생길 구석이 없습니다. 

즉, 근저당권자 즉, 대출을 해준 금융기관(은행의 지점등)에서 임대인· 임차인· 개업공인중개사가 만나서 잔금업무를 처리합니다. 세부적인 절차를 살펴보겠습니다.

 

근저당 부동산 거래시 잔금치르는 절차


1. 먼저 공인중개사는 임대인을 통해 은행에 상환해야 할 원금과 이자 금액을 미리 확인해서 임차인에게 알려줍니다.

2. 임차인은 해당 금액을 자기앞 수표로 준비해 옵니다.

3. 잔금일 금융기관 창구에서 임대인은 임차인·공인중개사 입회하에 대출금 상환을 완료합니다.

4. 그다음 임대인이 은행에 근저당권 말소비용을 내고 영수증을 받습니다.

 

여기까지 확인하면 개업공인중개사가 해야 할 의무는 다 했다고 봐도 됩니다. 그 이후의 말소 절차는 은행에서 법무사를 통해 처리합니다.

임대인이 직접 말소절차를 밟는 경우에는 은행에서 발급해 주는 해지증서를 확인하면 됩니다. 그러나 이러한 방법을 믿지는 않는 것이 좋습니다. 그냥 대출은행에서 직접 대출금을 상환하고 법무사에게 근저당등기를 말소하도록 하는 것이 좋습니다. 거래의 안전을 위한 방어막이죠.

 

근저당권 말소를 위해 필요한 서류는 다음과 같습니다.
 
1. 해지증서, 위임장 (금융기관)
2. 등록세 납부 (시군구청 지방세과)
3. 근저당권 말소등기신청서 (등기소)

 

그러나 임대인의 책임으로 근저당 등기 말소를 맡기는 것보다는 원칙대로 법무사에게 근저당말소를 맡기는 것이 가장 안전합니다. 부동산 거래에서 사람에 대한 신뢰는 안타깝게도 '소송'으로 직결된다고 보면 됩니다. 

도움 되었길 빕니다.