경매에서 전세권이 있다면 어떻게 해야 할까요?

경매에서 전세권이 있다면 어떻게 해야 할까요?

 

일반적으로 주택에 임대차 계약이 있다면 월세든 전세든 모두 채권이라고 합니다. 그런데 전세권은 물권에 해당합니다. 여기서 물권과 채권의 차이를 논하기는 너무 내용이 길 것 같아 간략히 하고 넘어가기로 하겠습니다. 

물권
민법상 재산에 부여된 권리의 하나로, 특정한 물건을 직접 배타적으로 지배하는 것을 내용으로 하는 권리이다. 소유권, 지상권, 지역권, 전세권과 같은 용익물권과 유치권, 질권, 저당권과 같은 담보물권, 그리고 점유권을 포함하여 모두를 일컫는 말입니다.

채권
채권이란 채권자가 채무자에게 일정한 행위(급부)를 요구할 수 있는 권리를 말한다.


차이점
- 물권은 타인의 행위를 거칠 필요없이 물건을 직접 지배하는 권리인 반면 채권은 특정인에 대하여만 급부를 청구할 수 있는 권리입니다. 따라서 채권에는 배타성이 없지만 물권에는 배타성이 존재합니다.
- 물권은 그 사용, 수익을 보장하기 위해 물권적 청구권이 인정되지만 채권은 배타성이 없으므로 사람에게 권리보호를 주장할 우 있는 물권적 청구권을 인정할 수 있습니다.
- 물권은 내용이 서로 양립할 수 없는 물권 간에 병존할 수 없지만 채권은 동시에 수개의 채권이 병존할 수 있습니다. 물권과 물권은 먼저 성립한 것이 우선하고, 물권과 채권은 언제나 물권이 우선합니다.
- 물권의 양도는 자유이지만 채권은 그렇지 못합니다. 
- 물권은 이와 같이 채권에 비하여 광범위하고 강한 효력을 가지므로, 일반인들을 보호하기 위하여 공시방법이 요청되며 또 그 종류를 법정하여 함부로 약정할 수 없도록 하고 있습니다. 그러나 채권은 법률이 규정하고 있는 것 이외에도 당사자의 계약에 의하여 얼마든지 정할 수 있는 점 등이 양자의 차이입니다. 

자료출처 : 네이버 부동산 사전

 

경매에서 전세권이라고 하면 위의 설명에서 보는 바와 같이 채권적 관계가 아니라 등기사항전부증명서(등기부)에 '전세권'이라고 설정하는 물권을 말합니다. 

요즈음은 과거와 달리 주택임대차보호법에서 보호하는 대항력(부동산의 인도 + 주민등록 전입+유효한 임대차 계약의 존재)만 갖추어도 임차인의 권리를 보호받을 수 있기에 잘 설정하지 않지만 기타 등등의 이유로 가끔 전세권이 설정된 부동산 경매 물건을 볼 수가 있습니다.

Pixabay로부터 입수된 PIRO4D님의 이미지입니다.

전세권의 설정

임대인과 임차인의 동의 하에 등기부등본에 '전세권'을 설정하면 전세권이 성립합니다. 임대인 서류(신분증, 인감증명서, 등기권리증, 주민등록초본(주소변동사항기재))와 임차인 준비서류(신분증, 도장, 주민등록초본, 임대차계약서 원본, 법인인 경우 법인등기부등본)을 준비하여 구청이나 시청 등 관할 세무과에 비용을 납부합니다. 비용 납부 후 영수증을 수령하여 등기소에 방문하여 전세권 설정 신청서와 함께 구비서류를 제출하면 됩니다. 

전세권 설정 등기를 접수하게 되면 등기부등본에 '전세권'이 기재되는데 약 일주일 정도가 걸리며 등기필증은 등기소에 직접 방문하여 수령할 수도 있고 우편으로 받을 수도 있다고 합니다. 전세권 설정비용은 등록세(전세보증금*0.2%)+교육세(등록세의 20%)+수입증지(부동산 건당 15,000원)입니다. 

Pixabay 로부터 입수된  Atanas Paskalev 님의 이미지입니다.

전세권의 효력과 특징

전세권은 물권이기 때문에 우선 변제권이 발생합니다. 동시에 물권이기 때문에 경매를 신청할 수도 있습니다. 물권이기 때문에 위의 인용박스 안에서의 설명처럼 소유자의 동의 없이 전전세 및 전세권 양도가 가능합니다. 전세권의 말소시에도 전세권자(임차인)의 동의가 있어야만 합니다. 

※ 전세권자 : 임차인, 전세권설정자 : 임대인

임대차 시장에서 대부분의 임대인은 전세권을 잘 설정해 주지 않습니다. 물권이 훨씬 강한 힘을 가지고 있기 때문에 집주인 입장에서는 임차인이 경매신청이 가능한 물권을 가지는 것에 부담을 느끼는 경우가 많습니다. 임대인과 임차인간에 협의가 필요한 부분입니다. 전세권은 임대차 계약에서 뿐만 아니라 금전을 빌려주고 전세권을 설정하는 경우도 있습니다. 여기에서 알 수 있는 내용 한 가지는 전세권은 점유를 필수요소로 하지 않는다는 것을 알 수 있습니다. 

Pixabay로부터 입수된 klimkin님의 이미지입니다.

전세권자가 최선순위이면,

1. 전세권자가 경매 신청을 했거나 배당을 요구하는 경우 : 전세권 계약을 해지하고 보증금을 반환받겠다는 의사의 표현입니다. 전세권이 경매의 말소기준권리가 되어 전세권은 결국 말소되고 이 전세권에 대항할 수 없는 모든 후순위 권리들도 소멸하게 됩니다.

2. 전세권자가 배당을 요구하지 않거나 경매를 신청하지 않았을 경우 : 돈의 지급을 불원했으므로 말소 기준권리가 되지 않고 전액 경매 낙찰자가 인수해야 합니다. 

만약 주택임대차보호법의 적용 요건인 대항력을 갖추지 않았을 경우에 전세권자가 경매를 신청했다면 문제가 될 수도 있습니다. 이 경우 전세권은 말소기준권리가 되어 배당 여부와 관계없이 말소가 원칙입니다. 그러나 전액 배당을 받지 못했다면 임차인의 지위로 봐야 할지 물권에 따른 채권자의 지위로 봐야 할지에 대한 논란이 있습니다. 시장에서는 미배당금액에 해당하는 금액을 낙찰자가 인수해야 한다는 것이 우세한 결론입니다. 

최선순위 전세권이 설정되어 있고 전세권자가 배당금을 다 못 받는다면 미배당금을 경매 낙찰자가 인수해야 한다고 보는 것이 맞습니다.  부동산 경매에서 초보자일 경우에는 선순위 전세권이 설정된 물건은 되도록 피하는 것이 좋은 이유입니다.  

금리가 올라가고 경기침체가 온다면 경매가 핫한 투자처가 되지 않을까 생각해 봅니다. 모두들 성투하시길 빕니다.