노후 계획도시 특별법으로 용적률 상향과 인프라 확충에 따른 문제점

 

노후 계획도시 특별법이 2024년 4월 27일 본격적으로 시행되었습니다. 이로서 노후 계획도시 정비 추진체계를 완성하였다는 평가인데요. 선도지구 규모와 개수는 신도시별 전체 정비물량의 약 5~10% 내외를 우선적으로 선정하였다고 합니다. 

이번 노후 계획도시 특별법의 목적을 살펴보면, 노후계획도시의 도시기능 강화, 쾌적한 주거환경 확보, 미래 도시 전환을 위해 다양한 혜택을 부여하여 통합정비를 유도하기 위한 법이라고 합니다. 

 

 

이에 따라 지자체가 노후계획도시를 정비하고자 하는 경우 국토부가 제시하는 기본방침에 따라 노후계획도시별 기본계획을 수립해야 합니다. 그 후에 시장, 군수 등 지정권자가 특별정비계획을 수립하여 특별정비구역을 지정하고, 도시정비법 등 개별 법에 따라 사업을 추진하게 되겠습니다. 

 

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이 법의 핵심은,

가. 특별정비구역 내 주거단지들을 통합정비하면 안전진단을 면제받게 됩니다. 법적 상한 용적률의 150% 상향이 가능하며 용도지역 변경도 가능하도록 했습니다. 용도지역에 따라 용적률이 다르게 적용되겠습니다.

나. 통합 재건축 시, 사업규모 확대에 따른 공사비용 감소로 단독 재건축 대비 약 11% 내외의 사업비가 절감되는 것으로 국토연의 연구결과를 토대로 추진되었다고 합니다.

 

 

정부에서는 1기 신도시 지자체별 선도지구 선정규모, 기준 등을 논의 중입니다. 선도지구의 선정 기준은 각 지자체가 여건에 맞추어서 활용할 수 있도록 국토부에서 표준안을 제시하는 것으로 추진됩니다.

 

노후 계획도시 특별법 적용 대상

- 1기 신도시 : 성남 분당, 고양 일산, 안양 평촌, 군포 산본, 부천 중동

- 수도권 : 서울 상계, 서울 목동, 서울 수서, 고양 화정, 수원 영통, 인천 연수

- 지방 : 부산 해운대, 대전 둔산, 대구 성서, 광주 상무1

 

선도지구 선정

 

선도지구의 선정은 지역별 공급주택의 여건, 이주단지의 공급계획 등을 고려해서 전세시장의 불안을 발생시키지 않는 범위에서 가능한 다수를 지정한다고 발표했으며 각 신도시별로 총 정비대상 물량의 약 5~10% 수준에서 지자체와 선도지구의 규모, 개수를 협의할 예정이라고 합니다. 

 

선정 기준은,


1. 주민들의 의견 합치, 즉 동의율이 가장 중요하며

2. 세대 당 주차장 대수 등 주민 불편 정도와 도시기능 향상차원에서 다양한 항목을 고려

 

이번 조치에 대해 정부에서 중요한 발표를 했는데요. "기반시설, 교통 등 고려하여 용적률 일괄 상향은 없을 것"이라는 점입니다. 즉, 용적률 상향은 개별 단지별로 결정될 것으로 보입니다. 

 

 

 

1기 신도시의 경우 가장 큰 문제는 교통문제의 해결방안이 마땅치 않다는 점이 전문가들의 공통된 의견인데요. 그나마 대부분의 신도시에 수도권광역급행철도(GTX)가 통과할 예정이어서 GTX역을 기점으로 교통 인프라를 확충해야 한다는 견해가 많습니다. 

1기 신도시의 경우 도시계획 당시 가구당 인구수를 4명으로 설정해서 교통인프라를 구성했지만 교통을 포함하여 인프라가 열악한 지역에 조성된 노후계획도시는 용적률 상향이 쉽지 않을 것으로 판단하고 있습니다. 

 

 

노후계획도시 정비사업이 차질 없이 추진되면 첫 착공은 2027년, 입주는 2030년으로 계획하고 있다고 합니다.

용적률의 결정이 재건축에서 수익률에 직접적인 영향을 미치는 요소인데요. 사실은 그것보다 용적률 상향으로 인한 기반시설, 인프라의 부족에서 오는 문제도 고려하지 않을 수 없을 것입니다.

교통이 막히는 문제뿐만 아니라 기존의 상하수도의 규격과 용량에 대해서도 불편함이 생길 가능성이 매우 높다고 합니다. 정부와 지자체의 현명한 판단이 필요한 시점이네요.