부동산을 임차하기 위해서 부동산 직거래를 결정한 경우 계약서 작성은 어떻게 해야 할까요? 그리고 직거래를 이용할 경우 소위 '사기'를 당할 수 있는 가능성은 얼마나 될까요? 오늘 포스팅은 부동산 직거래 시 사기를 예방하고 방지하는 방법에 대해 살펴보겠습니다. 매매보다는 임대차계약에 대해서 살펴보겠습니다.
부동산의 가격이 높은 만큼 부동산 중개 수수료 또한 비싸게 느껴지는 것이 사실입니다. 일반적으로 임대차 거래 시 주택은 거래가격의 0.4~0.5%, 부동산은 0.9% 정도가 됩니다. 지방자치단체의 조례를 따르는 만큼 지역에 따라 상이합니다.
임대차 계약 부동산 직거래를 하려는 분들은 주로 중고마켓이나 여러 가지 부동산 앱에서 부동산을 검색해서 계약을 하게 됩니다. 임대인이 임차인에게 사용하는 사기 아닌 사기 같은 많은 방법이 있습니다. 물론 모든 임대인이 그러하다는 것은 절대 아니구요. 그럼 직거래 사기를 방지하는 세부적으로 방법을 살펴보겠습니다.
첫째, 임대차 주택에 대한 보증금 회수 안정성을 담보할 수가 없습니다.
첫째, 해당 주택에 대한 보증금 회수 안정성을 담보할 수가 없습니다.
부동산 직거래시 가장 큰 문제점인데요. 물론 임차인이 법적 지식을 갖추고 있어 향후 문제가 되는 사항을 임대차 계약 시 점검하고 조치할 수 있으면 다행인데요. 현실적으로 그렇지 못한 경우가 많죠. 대표적으로 근저당권이나 저당권, 심지어 압류나 가압류까지 많은 제한물건이 등기되어 있어 향후 임차인으로서 보증금 회수가 불가능하거나 보증금 전부를 회수하지 못할 가능성이 있습니다.
둘째, 보증금과 월임차료에 대한 임대인과의 흥정 수단이 제한적입니다.
둘째는, 보증금과 월임차료에 대한 임대인과의 흥정 수단이 제한적입니다.
부동산 임대차 직거래 계약에서 임대인과 임차인이 직접 만나서 이야기하게 되면 자칫 감정싸움으로 번지는 경우가 매우 흔한데요. 그래서 부동산 중개사가 중간에서 흥정과 협상을 하게 되는 경우가 많구요. 뭐 싫으면 다른 곳으로 계약하면 되지라고 생각하기 쉽지만 막상 부동산을 보러 다녀보면 임대인과 흥정하기가 쉽지 않다는 점을 알 수 있죠. 특히 임대인 우위시장일수록 임대인과의 직접 흥정은 잘 먹히지 않을 뿐 아니라 곧잘 감정이 상하기 쉽죠.
셋째, 관리비 금액의 과다청구 문제입니다.
셋째, 관리비 금액의 과다청구문제입니다.
계약시에는 관리비에 대해 두리뭉수리하게 이야기하다가 막상 계약해서 입주하면 관리비를 고액으로 청구하는 경우입니다.
이 경우 대부분의 경우, 임대인은 그 정도 관리비는 일반적이라면서 대화 자체를 거부하는 행태를 보이는 경우가 많습니다. 임차인도 더 이상 마찰을 만들고 싶지 않아 단념하고 임대인의 요구에 따르게 됩니다. 얼마 전 중개사법 개정에 강화된 내용이 관리비에 대한 상세내용을 임차인에게 사전에 제공해야 한다는 개정인데요. 그만큼 임차인이 관리비에 대해 계약 및 입주 후에 억울함이 발생하는 경우가 많습니다.
넷째, 임대차계약 직거래 부동산의 하자발생 문제입니다.
넷째, 임대차계약 직거래 부동산의 하자발생 문제입니다.
부동산 직거래시, 임대인이 적극적으로 임차인에게 부동산의 하자를 고지해주지 않는 경우가 많습니다. 왜냐하면 법적으로 직거래 시에 하자에 대해 미고지에 대한 제재할 수 있는 방법이 현실적으로 없습니다. 물론 민법에 하자에 대한 내용이 있지만 임대차 계약에서 주택 하자로 소송을 할 수는 없으니까요. 임대인은 잘 알고 있습니다. 버티면 임차인은 그냥 넘어갈 수밖에 없다는 점을 말입니다.
현실적으로 직거래 계약하고 입주하면 부동산 하자에 대한 수리에 대해 임대인이 모른 척할 가능성이 큽니다. 왜냐하면, 정상적인 중개사를 통해 계약시에는 중개사의 하자 확인이 걸러지게 되고 수리를 요구하지만 직거래 시는 임대인이 하자에 대한 인정과 수리에 매우 인색하게 됩니다. 그래서 그러한 하자가 크거나 많은 주택의 경우에 직거래 앱과 같은 시장으로 해당 부동산이 흘러들어 가는 경우가 많습니다.
다섯째, 임대인과 임차인의 분쟁이 중재할 수 있는 방법이 제한됩니다.
다섯째, 임대인과 임차인의 분쟁이 중재할 수 있는 방법이 제한됩니다.
계약 및 입주한 부동산 및 계약에 문제나 이견이 생기면 누군가는 중재를 해야 하는데요. 임차인은 임대인이 데려온 중재인을 믿지 않고 임대인은 임차인이 데려온 중재인을 믿지 않는 경우가 많습니다. 결국, 싸움으로 번지거나 누군가는 참고 넘어가야하는 경우가 생깁니다. 그렇다고 분쟁이 생길 때마다 법의 도움을 받을 수도 없구요. 법적인 싸움으로 번지면 생각보다 임차인의 안전에 위험요소가 발생할 가능성도 있습니다. 위험한 세상이니까요.
누군가 중립적인 위치에서 중재를 해주면 좋겠지만 부동산 직거래시는 중립적으로 분쟁을 중재할 수 있는 방안을 찾기가 쉽지 않은 것이 현실입니다.
여섯째, 부동산 확인을 위해 여성이 혼자 방문시 위험성이 높아지는 경우입니다.
여섯째, 부동산 확인을 위해 여성이 혼자 방문시 위험성이 높아지는 경우입니다.
부동산 직거래를 위해 임차할 부동산을 확인하러 가는 경우, 여성 혼자서 임대인과 같이 보러 가는 것은 매우 위험합니다. 임대인이 여성이라 할지라도 마찬가지로 위험하구요. 중립적인 인원이나 임차인 지인과 방문하는 것이 사고를 예방하는 방법이기도 합니다. 사건 사고는 한순간이라는 생각을 잊어서는 안됩니다.
일곱째, 임대인이 집주인으로 가장해서 직거래 계약서를 작성하고 보증금을 갖고 잠적하는 경우입니다.
일곱째, 임대인이 집주인으로 가장해서 직거래 계약서를 작성하고 보증금을 갖고 잠적하는 경우입니다.
집주인인 임대인이 진정한 집소유자인지에 대한 확인이 필요합니다. 등기사항증명서(등기부)를 확인하고 등기권리증(집문서), 주민등록증 등을 확인하고 진위까지 확인해야 합니다. 그리고 사기를 위해 심지어 이러한 공적인 서류를 위조하는 사람도 있다는 사실도 인식하고 있어야 합니다.
그래서 부동산 공인중개사를 통하면 모든 잠재적 문제가 해결되느냐? 그렇지는 않습니다. 부동산 공인중개사를 통하는 경우에도 사기는 발생합니다. 심지어 공인 중개사도 당할 수밖에 없는 사기도 많이 발생하고 있습니다. 그러나 최소한 임차인으로 부동산 직거래가 아닌 중개사를 통할 경우, 중개사의 과실이 인정되는 경우에는 중개사가 가입하는 보증보험으로 임차인의 손해를 최소한의 손해로 줄일 수 있다는 옵션이 하나 생기는 것이죠.
부동산 공인 중개사의 과실일 경우, 보증보험으로 보상받을 수 있습니다.
부동산 직거래가 불법은 아닙니다. 부동산 거래의 잠재적 문제점을 방지할 수 있는 임창인의 역량이 있다면 직거래도 괜찮은 방법이 될 수 있습니다. 그러나 부동산 직거래에는 많은 잠재적 문제가 있습니다. 그래서 국가에서 공인하는 부동산 공인중개사 제도를 채택하고 있구요. 향후 발생할 수 있는 문제를 줄이고자 하는 목적에서 제도가 발생했다는 점을 생각하면 되겠습니다.
공인 중개사를 통해서 부동산을 거래하는 것의 필요성에 대해 논하자면, 자동차 보유와 운행을 위해 자동차종합보험을 가입하는 것과 비교하는 것이 어떨까 합니다. 저의 경우도 10여년을 넘게 자동차 보험을 한 번도 청구하지 않았지만 혹시 모를 일에 대비하기 위해 보험금을 계속 지불하고 있죠. 하물며 어쩌면 인생의 가장 큰 거래규모인 부동산 거래에 부동산 공인중개사와 같은 안전망이 없이 거래를 한다는 것은 나침반 없이 바다로 나가는 것과 같은 행동이 아닐까 합니다.
부동산 직거래 불법은 아닙니다. 그러나 가장 큰 재산에 대한 안전을 담보할 수 없습니다.
결정은 개인이 하는 것입니다. 그리고 그에 따른 책임도 본인이 지는 것이구요. 위에서 설명한 부동산 직거래의 위험성과 부동산 직거래 사기를 예방하고 방지하는 방법을 잘 알고 현명하게 결정했으면 좋겠습니다.
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