부동산 신탁사의 책임준공형 보증신탁사업 부실로 PF폭탄 2025년 터진다

부동산 신탁사의 책임준공형 보증신탁사업 부실로 PF폭탄 2025년 터진다

 

 

요즘 부동산 불경기를 맞아 아파트 분양이 전혀 되지 않는 시장이 되었습니다. 그러면, 그 많은 건축비와 PF 대출 이자는 어떻게 되고 있을까요?

건설사 연쇄 도산의 소식은 언론을 통해 알려지고 있는데요. 건설사의 도산에 이어 다음 단계는 부동산 신탁사의 도산으로 이어질 것입니다. 실물경제 위험에서 금융경제 위험으로 전이되는 단계에 이르렀다는 의미가 되겠습니다. 

 

 

책임준공형 토지신탁의 규모는 2020년 12월 말 기준 8조 4,000억원이었지만 불과 3년 만인 2023년 9월에 17조 1,000억원으로 덩치가 커지게 됩니다. 

 

◆ 책임준공형 토지신탁 규모

▶ 2020년 12월 말 : 8조 4,000억원
▶ 2023년 9월 말 : 17조 1,000억원

 

책임준공형 토지신탁의 규모가 커지게 된 이유는, 신용등급이 떨어지는 중소건설사의 경우 부동산 신탁사가 공사 완공에 대한 보증을 건설사 대신에 서게 된 것입니다. 너도 나도 아파트 건축에 뛰어든 부작용이 되겠습니다. 

 

 

책임준공형 부동산 신탁에 대해 좀 더 알아보겠습니다. 

책임준공형 부동산 신탁사 보증으로 부동산 PF대출을 일으켜 필수사업비의 90%가량을 확보하는 사업입니다. 사실, 책임준공형 부동산 신탁은 부동산 신탁사가 준공기한을 책임진다는 보증에 따르는데, 부동산 경기가 활황일 때는 건축 완공시마다 완판분양을 하기 때문에 아무런 리스크가 없는 듯 넘어가지만 불경기일 때는 부동산 신탁사가 완전 독박을 쓰는 구조입니다. 

 

 

현장에서는 책임준공형 부동산 신탁은 꽤 돈벌이가 되는 땅 짚고 헤엄치는 사업 중 하나였는데요. 금리상승, 유동성 축소, 공사비 인상, 미분양 증가 등 시공사에게 위협이 되는 변수가 한꺼번에 터지면서 공사가 지연 또는 미완성 사업이 늘면서 PF 폭탄으로 변하고 말았습니다. 

 

◆ 사업성 하락 요인

▶ 금리상승
▶ 유동성 축소
▶ 공사비 인상
▶ 미분양 증가 등

 

책임준공형 사업장도 1차적인 공사기한 책임은 시공사가 집니다. 그러나 시공사가 도산하면 신탁사가 공사기한도 책임지고 공사를 완공해야 합니다. 예전에 은행에서 대출 시에 제 3자가 대출에 대한 보증을 서는 것과 같다고 보면 됩니다. 

 

 

금감원 관계자의 말에 의하면, "일반적으로 시공사의 책임준공기한이 먼저 도래하고 그것을 못 지키면 그 시점으로부터 6개월 뒤에 신탁사 책임준비기한이 설정된다." 면서 "신탁사가 6개월간 시공사 교체 등 노력을 해도 공사기한을 못 맞춘 사업장은 PF 대주단이 공사 지연에 대한 손실을 신탁사에게 청구할 수 있다"라고 설명하고 있습니다. 

 

"일반적으로 시공사의 책임준공기한이 먼저 도래하고 그것을 못 지키면 그 시점으로부터 6개월 뒤에 신탁사 책임준비기한이 설정된다."


"신탁사가 6개월간 시공사 교체 등 노력을 해도 공사기한을 못 맞춘 사업장은 PF 대주단이 공사 지연에 대한 손실을 신탁사에게 청구할 수 있다"


자료출처 : 금감원 관계자

 

결국 신탁사의 손실이 될 것인데요. 문제는 책임준공형 사업장 PF대출 만기가 2024년 대거 돌아온다는 점입니다. 일반적으로 신탁사업의 기간이 2년이고 최근 2년 새 책임형 사업장이 크게 늘었기 때문에 신탁사 상당수가 2024년 만기 예정인 사업장을 보유하고 있다고 봐야 합니다. 

 

 

시공사의 도산, 신탁사의 책임준공 불이행, 신탁사의 채무인수로 이어지는 연쇄 폭탄이 터지게 되었습니다. 그러나 이러한 부동산 신탁사의 위험은 신탁사에서 끝나지 않는데요. 신탁사의 폭탄은 사업에 자금을 댄 PF 대주단, 수분양자, 여타 사업장으로 전이되어 터지게 될 것입니다. 

 

◆ PF 폭탄 전이 순서

시공사의 파산 
-->  신탁사의 책임준공 불이행 
--> 신탁사의 채무인수
--> 신탁사의 파산
--> PF대주단, 수분양자, 여타 사업장으로  전이

 

요즘 어딜 가더라도 아파트 미분양으로 몸살을 앓고 있기 때문에 이 문제가 해결될 방법은 사실 없습니다. 정부에서 무이자로 돈을 빌려주면 가능할 수도 있겠죠. 그러나 그러한 일은 일어나지 않죠. 내년 2025년이 되면 본격적으로 PF 폭탄이 터질 것이라고 합니다. 금융권에서 이 충격파를 감당할 수 없는 경우, 걷잡을 수 없는 충격이 올 것이라고 합니다. 

정말로, "Winter's coming"입니다.