상가 임대차계약 묵시적 갱신의 계약해지

 

상가 임대차계약 묵시적 갱신의 계약해지

 

얼마 전 어떤 분이 상가를 임차해서 영업을 하시는데 현재 묵시적 갱신이 된 상태인데 계약해지를 하고 싶은데 임대인에게 통지하고 얼마나 기다려야 하는지 문의하신 분이 계셔서 포스팅합니다. 

먼저, 상가 임대차 계약의 묵시적 갱신이란 임대인과 임차인이 계약 갱신에 대한 의사표시가 없는 경우에 임대차 계약이 자동으로 갱신되도록 하는 것입니다. 이 경우 종전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다.

 

 

 

 

묵시적 갱신에는 [민법]에 따른 묵시적 갱신과 [상가건물 임대차보호법]에 따른 묵시의 갱신이 있습니다. 

묵시적 갱신

1. [상가건물 임대차보호법]에 따른 묵시적 갱신
2. [민법]에 따른 묵시적 갱신

 

 

 

본인의 임대차가 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는지 민법의 임대차의 적용을 받는지는 다른 지면을 통해 소개하기로 하고 이번 포스팅에는 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는다는 가정하에 설명하겠습니다. 

 

1. [상가건물 임대차보호법]은 임대차기간이 끝나기 전에 (임대인과 임차인이) 계약을 갱신하지 않겠다는 의사표시를 하지 않은 경우 임대차 계약이 (자동으로) 갱신되도록 하는 규정을 두고 있습니다. 

 

 

제10조제4항에 의거 임대인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 임차인에게 갱신을 하지 않겠다는 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우, 임대차기간이 끝나면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주하게 됩니다. 

말이 긴데요. 줄여 말하면 아무런 계약변경의 통지 없으면으로 이해하면 되겠습니다. 

 

 

먼저, 묵시적 갱신의 요건을 살펴보면, 

 

첫째로, 임대차 기간이 끝나야 합니다. 

묵시의 갱신은 임대차기간을 1년 또는 1년 미만으로 정한 경우이든 기간을 정하지 않았든지 불문하고 1년이 지나면 묵시적으로 갱신됩니다. 

제9조제1항에 따르면 임대차기간을 1년 미만으로 정한 임대차의 경우, 임차인은 선택적으로 1년 미만을 주장할 수도 있고, 1년의 기간을 주장할 수도 있습니다. 

 

 

 

둘째로, 갱신거절 또는 계약조건변경의 통지를 하지 않았어야 합니다. 

임대인이 임대차기간이 끝나기 전 6개월 전부터 1개월 전이 될 때까지 임차인에게 갱신을 거절한다는 통지나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻을 통지를 하지 않은 경우에 묵시적 갱신이 됩니다. 

즉, 임대인이나 임차인 중 어느 한쪽이라도 갱신을 거절하거나 계약조건을 변경한다는 통지를 한 경우에는 그 임대차계약은 묵시적으로 갱신되지 않습니다. 

계약조건 변경의 통지

임대차기간이 끝나면 임대차 계약의 내용을 변경하겠으며, 만일 상대방이 응하지 않으면 더 이상 임대차관계를 존속시키지 않겠다는 통지를 말하고, 이러한 통지에는 변경하려는 계약조건을 구체적으로 밝혀야 합니다. 

 

 

 

 

묵시적 계약갱신의 효과

제10조제4항에 따르면 상가건물임대차계약이 묵시적으로 갱신되면 종전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임차한 것으로 간주됩니다. 

제10조제5항에 따르면 상가건물 임대차계약이 묵시적으로 갱신되면 임대차의 존속기간은 1년으로 봅니다. 

 

 

 

묵시적으로 갱신된 임대차계약의 해지

 

제9조제1항에 따르면 임차인은 언제든지 갱신된 계약을 해지할 수 있고, 1년의 임대차기간을 주장할 수도 있습니다. 

제10조제5항에 따르면 임차인이 임대차계약을 해지하는 경우에는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다. 

민법의 임대차는 위에 내용과 다소 다른 내용이 있습니다. 자영자의 경우는 대부분 상가건물 임대차보호법에 적용이 받기 때문에 민법 임대차는 다른 지면을 통해 소개하도록 하겠습니다. 

 

 

결론적으로 그 손님의 질문에 대한 답변은 3개월이 지나야 효력이 발생된다는 것입니다. 그런데 아쉬운 점은 그전에 본인의 계약이 민법의 임대차를 적용받는지 상가건물임대차보호법의 적용을 받는지는 알고 있어야 한다는 점이죠.

아쉬운 부분입니다. 

이번 포스팅은 상가건물 임대차 계약에서의 묵시의 갱신에 대해 살펴봤습니다. 본인이 묵시의 갱신상태인지 확인해보는 기회가 되었으면 좋겠네요.